Дело № 2-7110/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Якутск 29 августа 2017 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества Акционерная фирма «Якутстрой» к ФИО1 о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, 

у с т а н о в и л :

ОАО АФ «Якутстрой» обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику, мотивируя тем, что распоряжением вице-мэра г. Якутска от ____.2004 г. № ОАО АФ «Якутстрой» был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений под кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____, общей площадью ___ га, для использования в целях проектирования и строительства многофункционального комплекса. На основании договора купли-продажи от ____ 2006 года №, акта приема-передачи, распоряжения МИО РС(Я) от ____ 2006 года зарегистрировано право собственности истца на указанный земельный участок. По договору купли-продажи от ____ 2006 года земельный участок был передан ОАО АФ «Якутстрой» в собственность ООО «Ессо-стиль», впоследствии договор был признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка ОАО АФ «Якутстрой». При этом земельный участок с кадастровым номером ___ был разделен на два земельных участка, участкам присвоены кадастровые номера ___, площадью ___ кв.м., и ___, площадью ___ кв.м. На первом участке был возведен многоквартирный дом жилой дом, на втором участке был введен в эксплуатацию 4-этажный торговый центр «Мясной двор», с кадастровым номером ___. Площадью ___ кв.м. На указанное здание торгового центра зарегистрировано право собственности истца, также право собственности истца зарегистрировано на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ___, доля в праве ___. Вместе с тем, нежилые помещения внутри здания, несмотря на существующий с ____ 2006 года запрет на сделки с имуществом, были реализованы по договорам долевого участия в строительстве физическим и юридическим лицам через ООО «Ессо-стиль», также был частично реализован по отдельным договорам купли-продажи по долям земельный участок с кадастровым номером ___, на котором располагается здание центра. Истец считает, что ответчик не является добросовестным приобретателем, поскольку на момент приобретения отдельных нежилых помещений все здание находилось под обременением, запрещающим его отчуждение и находящихся в нем нежилых помещений, а весь земельный участок был полностью распределен между дольщиками, свободных долей не было. Регистрация права собственности за ответчиком на земельную долю является недействительной и не соответствующей закону, нарушает права и законные интересы истца, поскольку на дату регистрации не было свободных земельных долей и все они были зарегистрированы за другими дольщиками. Просит признать отсутствующим зарегистрированное за ответчиком право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ___ кв.м, с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что право собственности ответчика на долю земельного участка было зарегистрировано на основании договора долевого участия от ____ 2008 года, заключенного с ООО «Якутстрой-Риэлти», действующего на основании агентского соглашения с ООО «Ессо-стиль». При этом, указанный договор существует в двух вариантах, имеется еще один договор от ____ 2005 года, заключенный между ООО «Якутстрой-риэлти» и ФИО1, на момент заключения договора долевого участия договор купли-продажи земельного участка недействительным не был признан. 

Представитель ответчика ФИО1 ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ____ 2005 года, а затем ____ 2008 года, повторно, между ООО «Якутстрой-Риэлти» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве нежилого помещения по адресу: ____ по которому ответчик оплатил 5407800 руб. В 2006 году ОАО АФ «Якутстрой» передало ООО «Ессо-стиль» долю в праве на земельный участок и обязательства по договорам долевого участия. После завершения строительства ответчик стал собственником нежилого помещения. ____ 2008 года между ООО «Ессо-стиль» и ответчиком был заключен договор о передаче в собственность ФИО1 доли в праве собственности на земельный участок по адресу: ____, по которому ответчик произвел оплату в размере 48880 руб. за выкуп земельного участка. Считает, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку в 2005 году, когда началась процедура банкротства, ОАО «Якутстрой», чтобы сохранить права на свои объекты, продало ООО «Ессо-стиль» земельные участки вместе с находящимися на них объектами недвижимости, а теперь, по истечении продолжительного времени, инициируют иски о признании прав собственников отсутствующими. Считает, что права истца ответчиком не нарушены, право у ответчика возникло на законных основаниях. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему. 

Из материалов дела установлено, что истец ОАО АФ «Якутстрой» на основании договора о возведении капитального строительства и эксплуатации объекта на отведенном земельном участке № от ____.2005 г. и распоряжения зам.Мэра г. Якутска № от ____.2005 г., является собственником нежилого 4-этажного здания с кадастровым номером ___ расположенного по адресу: ____, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ____ 2014 года. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ___ площадью ___ кв.м., доля истца в праве общей долевой собственности на этот участок составляет ___, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ____ 2017 года. 

____ 2005 года между ООО «Якутстрой-Риэлти», действующим от имени ООО «Дирекция строительства «Якутстрой», единственным учредителем которого является истец (ОАО АФ «Якутстрой), и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве нежилого помещения № на основании которого ответчик ФИО1 приобрел нежилое помещение ___ площадью ___ кв.м., в вышеуказанном нежилом здании, произвел оплату по договору в размере 4200000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ____.2006 г. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 также является обладателем доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ___, доля в праве согласно сведениям ЕГРН пропорциональна размеру общей площади помещений. 

____ 2008 года между ООО «Якутстрой-Риэлти», действующим от имени ООО «Ессо-стиль», и ФИО1 повторно заключен договор долевого участия в строительстве нежилого помещения № в отношении нежилого помещения ___ площадью ___ кв.м. ____ 2008 года между сторонами договора заключено дополнительное соглашение, по условиям которого дольщик дополнительно оплачивает заказчику денежные средства в размере 1208800 руб. за дополнительную площадь. 

Таким образом, ответчиком ФИО1 обязательства по договору долевого участия в строительстве нежилого помещения № выполнены в полном объеме, оплачена сумма в размере 5407800 руб., что подтверждается справкой ООО «Якутстрой-Риэлти» от ____ 2009 года. 

____ 2008 года между ООО «Ессо-Стиль» и ФИО1 заключен договор, согласно которому ООО «Ессо-стиль» передает в собственность ответчика ___ долю в праве собственности на земельный участок по адресу: ____ с кадастровым №, общей площадью ___ кв.м. Право собственности на указанную долю земельного участка за ответчиком зарегистрировано ____ 2016 года. 

Исходя из положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений ГПК РФ, истцом является лицо, обладающее спорным правом или охраняемым законом интересом и которое обращается в суд за их защитой в связи с их нарушением либо угрозой их нарушения. Конституция РФ в своей статье 35 гарантирует охрану законом права частной собственности. Установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (п. 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, судебные решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, решения о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

В п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обращается внимание на то, что оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими лишь в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились). Таким образом, иск о признании права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В силу ст. 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. 

В соответствии с п. 2 ст. 39 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 данной статьи установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как следует из обстоятельств дела, истец ОАО АФ «Якутстрой» являлся первоначальным собственником земельного участка площадью ___ кв.м, с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____ Земельный участок отведен для строительства нежилого здания, истец являлся застройщиком, что не оспаривается представителем истца в судебном заседании. Права и обязанности застройщика одновременно с правом собственности за земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы истцом по договору купли-продажи ООО «Ессо-Стиль», последний в свою очередь заключил договоры долевого участия в строительстве здания с гражданами, в том числе с ответчиком. Договор долевого участия исполнен, объект передан дольщикам.

В данном случае ответчик является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, приобрел его по договору участия в долевом строительстве, договор не расторгнут, исполнен, действительность данного договора истцом не оспаривается, доказательств его ничтожности в материалах дела не имеется. Доказательств несоразмерности доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок его доле в праве на принадлежащее ему помещение, не представлено, напротив, в выписке из ЕГРН указано, что доля ответчика пропорциональна размеру общей площади помещений.

Применяя по аналогии закона ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" суд приходит к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании, земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания ____ и выбыл из распоряжения истца, как застройщика, с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение. Право собственности застройщика прекратилось независимо от тех обстоятельств, кто являлся застройщиком на момент перехода права собственности на помещения в нежилом здании. 

При таких обстоятельствах оснований для признания зарегистрированного права ответчика на долю в праве собственности на вышеуказанный земельный участок не имеется, в связи с чем иск подлежит отказу в удовлетворении в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска открытого акционерного общества Акционерная фирма «Якутстрой» к ФИО1 о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья А.А. Кочкина