Дело № 3а-156/2021 (3а-1684/2020)

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

30 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости и просила установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть в ее отсутствие, просила определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке. Выводы экспертизы подвергла сомнению.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых удовлетворение требований оставил на усмотрение суда. Выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, со стоимостью, указанной в заключении эксперта согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Суд, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2139 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

жилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 444,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки» г. Мытищи, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Светлоярский» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № Э-11785/21 от 02 февраля 2021 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, не согласился представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» результаты экспертного заключения не оспаривали.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 11-13 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и затратного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением у представителя административного истца возникли вопросы, на основании которых в судебное заседание был вызван эксперт ФИО2

Эксперт ФИО2 полностью поддержала данное заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объектов получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объектов на дату проведенного исследования.

В частности эксперт на возникшие вопросы представителя административного истца пояснила, что указанные в возражениях объекты которые как полагает сторона могли быть применены к расчету не могут быть рассмотрены в качестве аналогов, поскольку в нарушение пп. "а" п. 22 ФСО №7 предоставленных объектов-аналогов недостаточно для составления объективной выборки для определения рыночной стоимости объекта исследования - 

Анализ предложенных административным истцом образцов для исследования показал, что аналог №1 по физическим и конструктивным особенностям отличается от объекта исследования, на дату определения стоимости в районе расположения объекта исследования находились наиболее актуальные объявления. Отсутствует возможность точно определить местоположения аналога, однако местоположение является одним из ключевых ценообразующих факторов при определении стоимости жилой загородной недвижимости.

Аналог № 2 также не может быть использован для определения рыночной стоимости ввиду его месторасположения. На дату определения стоимости в районе расположения объекта исследования имелись более актуальные объявления о продаже схожих объектов.

Как пояснила эксперт в судебном заседании, следующим, после Рублевского направления по престижности, и лидером по спросу среди покупателей, является Новорижское направление. Особая популярность этого направления среди девелоперов и покупателей коттеджей объясняется следующими факторами: качество дорог, престижность района и благоприятная экология. К достоинствам направления относится: удобные транспортные развязки, благодаря которым дорога остается свободной в пиковые часы; отсутствие препятствий виде светофоров и стационарных постов ГИБДД, позволяющее поддерживать высокую скорость движения; хорошая экологическая обстановка и близость Рублевского шоссе с его отлично развитой инфраструктурой. Эксперты единодушны в оценке положительных перспектив Новорижского направления. Интерес к району находится на очень высоком уровне, при этом имеются в достаточном количестве земельные участки для новой застройки.

Как видно из представленного заключения, для определения рыночной стоимости объектов исследования эксперт анализировал открытые источники информации о ценах предложений к продаже незастроенных земельных участков и жилых домов. Выборка предоставлена на стр. 27-32 заключения. По результатам анализа источников, эксперт анализировал выборку объявлений о продаже объектов, находящихся в пределах типичных сроков экспозиции. Из представленной выборки аналогов экспертом были в расчетах использованы предложения, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки, т.е. расценены как достаточно показательные для определения рыночной стоимости объекта оценки. 

Из пояснений эксперта следует, что выборку аналогов для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт проводил в соответствии со следующими критериями:

- расположение на северо-западном направлении Московской области,

- земельный участок,

- дата последнего обновления объявления: до даты оценки.

Выборку аналогов для расчета рыночной стоимости жилого дома эксперт проводил в соответствии со следующими критериями:

- расположение на северо-западном направлении Московской области,

- жилой дом,

- дата последнего обновления объявления: до даты оценки.

На основании проведенного анализа эксперт пришел к выводу о том, что показатель рыночной стоимости 1 кв.м. для земельных участков находится в диапазоне от 1 600 руб./кв.м. до 4 444 руб./кв.м. Величина показателя зависит от характеристик местоположения, площади и пр. 

Показатель рыночной стоимости 1 кв.м. для жилого дома находится в диапазоне от 31 250 руб./кв.м. до 96 667 руб./кв.м. Величина показателя зависит от характеристик местоположения, площади, отделки и пр. 

Анализ полученных значений на соответствие рыночным данным проводится экспертом на стр. 72 заключения.

Суд также отмечает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт, вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

Оснований для назначения по делу судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 06 октября 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 06 октября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2139 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

жилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 444,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 апреля 2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова