дело №3а-285/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000132-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 20 мая 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1, действующий через своего представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по Ставропольскому краю), Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – Министерство), впоследствии уточненным, об установлении по состоянию на 01.01.2023 кадастровой стоимости объектов недвижимости:

здания с кадастровым номером №, площадью 1 791,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – торгово-бытовой комплекс, количество этажей – 4, в том числе подземных 1, 2008 года ввода в эксплуатацию по завершении строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 31 489 000 рублей;

помещения с кадастровым номером №, площадью 101,2 кв.м, назначение – нежилое, наименование – нежилые помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 752 000 рублей.

В обоснование административного искового заявления указав, что ФИО1 является собственником вышеуказанных объектов недвижимости.

В соответствии с приказом Министерства от 13.11.2023 №1263 по состоянию на 01.01.2023 кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № составляет 108 323 166,73 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № – 5 290 311,97 рублей.

Согласно представленному административным истцом отчету независимого оценщика ФИО3 от 16.02.2024 №7-ОТ об оценке, по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № составляет 31 489 000 рублей, рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № составляет 1 752 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

В судебное заседание административный истец, его представитель, а также представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенные надлежащим образом о слушании административного дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания административного дела не ходатайствовали, возражений относительно доводов административного искового заявления не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению административного дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании административного дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к следующему.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 НК РФ). 

Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и законные интересы административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты недвижимости размер налоговых платежей рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами административного дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

здания с кадастровым номером №, площадью 1 791,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – торгово-бытовой комплекс, количество этажей – 4, в том числе подземных 1, 2008 года ввода в эксплуатацию по завершении строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 31 489 000 рублей;

помещения с кадастровым номером №, площадью 101,2 кв.м, назначение – нежилое, наименование – нежилые помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 752 000 рублей.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 №1263 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровым номером № в размере 108 323 166,73 рублей, с кадастровым номером № – 5 290 311,97 рублей по состоянию на 01.01.2023, что подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 15.02.2024 №КУВИ-001/2024-46759864 и №КУВИ-001/2024-46761322.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как собственника, поскольку размер налоговых платежей исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Согласно отчету об оценке от 16.02.2024 №7-ОТ, подготовленному частнопрактикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет 31 489 000 рублей и 1 752 000 рублей соответственно.

Из разъяснений, данных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28), следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения административного дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 11.03.2024 по административному делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО4 от 02.04.2024 №01/2024-Э по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером № составила 56 972 000 рублей, с кадастровым номером № – 2 996 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО4 от 02.04.2024 №01/2024-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в предоставленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов. 

Экспертом проводилось исследование объектов недвижимости по материалам административного дела.

При идентификации объектов недвижимости экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) и федеральных стандартов оценки.

Экспертом применялись сравнительный и доходный подходы, результаты расчетов согласованы.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки, использованы методы прямой капитализации и другие. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по административному делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 №1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с их рыночной стоимостью. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налогов.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. 

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в административном исковом заявлении объектов в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20.02.2024.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 КАС РФ, суд 

решил:

административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 1 791,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – торгово-бытовой комплекс, количество этажей – 4, в том числе подземных 1, 2008 года ввода в эксплуатацию по завершении строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 56 972 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 101,2 кв.м, назначение – нежилое, наименование – нежилые помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пом.202, 295, в размере его рыночной стоимости равной 2 996 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 20.02.2024.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Председательствующий судья Е.А. Строчкина