ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-79/2019

Верховный Суд Республики Мордовия в составе 

судьи Середы Л.И.,

при секретаре Ермаковой С.В.,

с участием:

административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – ООО «Партнер», общество), его представителя ФИО1,

административного ответчика:

- федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»),

заинтересованных лиц: 

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управления Росреестра по Республике Мордовия), его представителя ФИО2,

- Администрации городского округа Саранск, ее представителя ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 декабря 2019 г. в г.Саранске административное дело по административному иску ООО «Партнер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ООО «Партнер» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия 

<

№> от 6 ноября 2019 г. и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 9360 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> на 18 января 2016 г., в сумме 15 453 173 рубля.

В обоснование административного иска обществом указано, что указанный земельный участок передан административному истцу по договору аренды.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 28 579 356 рублей.

ООО «Партнер» считает кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной, не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как арендатора земельного участка, и подлежащей пересмотру.

Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 октября 2019 г., составленному ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 18 января 2016 г. составляет 15 453 173 рубля.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия от 6 ноября 2019 г. заявление ООО «Партнер» о пересмотре кадастровой стоимости отклонено.

По данным основаниям ООО «Партнер» просило суд признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия (далее - Комиссия) и установить по состоянию на 18 января 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 9360 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 15 453 173 рубля.

ООО «Партнер», в лице представителя ФИО1, представило заявление об отказе от административного иска в части признания незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия от 6 ноября 2019 г. № 

<

№>, в связи с чем отказ от административного иска в части принят судом и производство по административному делу в указанной части по административному иску ООО «Партнер» к Управлению Росреестра по Республике Мордовия прекращено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержал по изложенным в нем основаниям, представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по Республике Мордовия ФИО2 оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда, представитель заинтересованного лица - Администрации городского округа Саранск ФИО3 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

На основании договора № 

<

№> аренды земельных участков от 27 февраля 2018 г. Администрация городского округа Саранск предоставила ООО «Партнер» в аренду земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 9360 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения объекта торговли, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости и по сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управления Росреестра по Республике Мордовия кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 28 579 356 рублей была утверждена в соответствии с «Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 и внесена в ЕГРН 18 января 2016 г., дата, по состоянию на которую была определена данная кадастровая стоимость – 18 января 2016 г.; в отношении данного земельного участка с даты внесения в ЕГРН не происходили никакие качественные или количественные изменения характеристик.

22 октября 2019 г. ООО «Партнер» подало в Комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии от 6 ноября 2019 г. 

<

№> заявление ООО «Партнер» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено (л.д. 10-14).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть первая).

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Исходя из этих законоположений, изменение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, обязанного уплачивать арендную плату, и он вправе оспорить установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости в суде в случае отклонения комиссией заявления о её пересмотре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из вышеназванных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> затрагивают права и обязанности административного истца ООО «Партнер» как арендатора муниципального земельного участка.

Следовательно, ООО «Партнер» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в суде.

Поскольку ООО «Партнер» соблюден предварительный досудебный порядок разрешения спора, общество имело право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости ООО «Партнер» представило отчёт 

<

№> от 10 октября 2019 г. «Об оценке рыночной стоимости земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта торговли, с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 9360 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>», составленный ООО «

<

данные изъяты>», оценщиком М.Н.И.

В соответствии с положениями части первой статьи 4, абзаца второго статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1 и части четвёртой статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Оценщик М.Н.И. имеет квалификацию в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включенным в реестр оценщиков за номером 

<

№>, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 22 декабря 2017 г., её гражданская ответственность застрахована в СК СПАО «Ингосстрах» на сумму 30 000 000 рублей, срок действия договора страхования с 5 марта 2019 г. по 4 марта 2020 г. (л.д. 50-51).

При таких обстоятельствах следует, что оценщик М.Н.И. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Согласно данному отчёту по состоянию на 18 января 2016 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> составляет 15 453 173 рубля (л.д. 16-40).

Отчёт оценщика отвечает требованиям пунктов 8, 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (далее ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 297, т.к. рыночная стоимость объекта недвижимости определена на дату, на которую установлена кадастровая стоимость, оценщик мотивировал избрание сравнительного подхода.

Отчёт оценщика соответствует принципам существенности информации, используемой оценщиком, её подтверждаемости, однозначности толкования полученных результатов. В отчёте обоснован выбор подходов и методов оценки, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты, изложенная логика процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки, понятна, копии документов, использованных оценщиком, приобщены к отчёту, в тексте отчёта имеются ссылки на источники информации и копии документов и материалов, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 10, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299. 

В соответствии с положениями пунктов 10, 11, 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, оценщиком исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, принцип достаточности объёма исследований оценщиком соблюден, анализ рынка недвижимости выполнен в последовательности, предусмотренной пунктом 11 ФСО № 7.

Доказательств, опровергающих выводы отчёта об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, ни административный ответчик, ни заинтересованные лица не представили, равно как и не заявили ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что отчёт оценщика соответствует требованиям, содержащимся в Законе об оценочной деятельности, федеральных стандартах оценки № 1, № 2 № 3, № 7, и отсутствуют основания для признания отчёта оценщика недостоверным и недопустимым доказательством. 

Довод Комиссии о недосточности анализа рынка объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки, сводится к несогласию с содержанием отчёта оценщика, не основан на достоверных и объективных данных, в связи с чем отклоняется судом.

Указание на невыполнение оценщиком требований пункта 22б Федерального стандарта оценки № 7 отклоняется, т.к. опровергается материалами дела. Отличие объекта оценки и объектов-аналогов учтено оценщиком применением поправочных коэффициентов (в том числе на период между датами сделок (предложений) и оценки). 

Относительно некорректного указания вида разрешенного использования объектов-аналогов следует отменить, что, по мнению оценщика, вид разрешенного использования земельного участка незначительно влияет на цену земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования в республике не составляет больших временных и финансовых затрат, в предложениях при продаже не всегда указывается вид разрешенного использования, рынок аренды земельных участков слабо организован. 

Суд находит подход оценщика к выбору критериев к отбору объектов-аналогов соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отсутствие у объекта – аналога № 2 кадастрового номера не повлияло на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку объявление по объекту – аналога № 2 имеется в базе «domofond.ru», указан номер объявления, дата публикации объявления, что подтверждает наличие объекта к продаже.

Как пояснила в судебном заседании руководитель ООО «

<

данные изъяты>» А.Л.М., корректировка на рельеф местности применена, поскольку рельеф объекта оценки неровный, а у объектов – аналогов рельеф спокойный, указание в тексте отчета на неприменение данной корректировки является технической ошибкой.

Размер поправки на площадь в таблице № 16 указан с учетом корректированной таблицы из Справочника Оценщика 2017, а также с учетом справочников под редакцией ФИО4 «Земельные участки» 2014 года и 2018 года. В справочнике 2014 года раскрыто более расширенное значение масштабного фактора, имеется диапазон площадей, в котором корректировка на площадь 93 сотки может корректироваться от 0,84 до 0,97, среднее значение -10%. Данная тенденция подтверждается Справочником 2018 года, где площадь 93 сотки корректируется на коэффициент 0,90 или - 10 %. Исходя из анализа справочников, а также рыночной ситуации, оценщиком принята корректировка – 10 %. 

В связи с изложенным указание в решении Комиссии на нарушение п.22д ФСО №7 несоответствием размера поправок в таблицах № 16 и № 19 отчета Справочнику оценщика недвижимости отклоняется. 

О проведении судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не ходатайствовали, доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели указано в отчёте оценщика, суду не представили. 

Более того, административный ответчик не возражает против удовлетворения административного иска ООО «Партнер» в части установления рыночной стоимости земельного участка согласно отчету ООО «

<

данные изъяты>» от 10 октября 2019 г., возражений относительно данного отчета не имеет. 

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для несогласия с отчётом оценщика и он может быть принят в целях установления рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Соответственно, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

Как уже указывалось ранее, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 января 2016 г. 

Административный истец ООО «Партнер» подал в Комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 22 октября 2019 г. 

Исходя из изложенного и на основании части пятой статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, могут применяться для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 1 января 2019 г.

При этом, с учётом положений части десятой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, могут применяться по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 22 октября 2019 г., сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В пункте 7 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии пунктами 11, 12, 13.7 Устава федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утверждённого приказом Росреестра от 1 сентября 2011 г. № П/331, указанное учреждение находится в ведении Росреестра и к предмету его деятельности относится осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учёту объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке, оказание государственных услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

При таких обстоятельствах, по смыслу вышеприведённых норм и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации, органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и надлежащим административным ответчиком по настоящему административному иску является федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии со статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности, то административный иск к ФГБУ «ФКП Росреестра» подлежит удовлетворению путём установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, равной его рыночной стоимости на 18 января 2016 г., в размере 15 453 173 рубля.

Требование административного истца об обязании филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости не является материально-правовым.

Обязанность органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, направить сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав предусмотрена статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности.

С учетом изложенного суд удовлетворяет административное исковое заявление ООО «Партнер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. 

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнер» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 9360 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения объекта торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 18 января 2016 г., в размере 15 453 173 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят три тысячи сто семьдесят три) рубля.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или определения кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Партнер» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 22 октября 2019 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 26 декабря 2019 г.