Дело № 2-1807/2023

УИД- 09RS0001-01-2023-001236-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года г.Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего судьи Джанибекова Р.М, при секретаре судебного заседания Казиевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям МО города Черкесска о расторжении договора купли-продажи здания столовой,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям МО города Черкесска о расторжении договора купли-продажи здания столовой.

Свое исковое заявление мотивировала тем, что она с 2003 года являлась собственником здания столовой и земельного участка (с 2005 года), расположенных по адресу: КЧР, 

<

адрес> №, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.

С момента приобретения права собственности на указанные объекты недвижимости, ею на участке была произведена очистка территории от зарослей, возведен забор, забетонирована сама территория, здание обшито пластиком, были поменяны трубы, установлен котел, произведены иные необходимые работы.

В октябре 2017 года к ней обратился ФИО3, с предложением выкупить указанные объекты, пояснив, что денежные средства оплатит через год и гарантирует оплату, а само помещение будет в залоге у нее до момента полной оплаты, на что она согласилась.

Согласно договору купли-продажи от 24.10.2017 года, она продала, а ФИО3 купил, здание столовой, площадью 444,5 кв.м., с кадастровым номером: № и земельный участок, площадью 1736 кв.м., с кадастровым номером: № 5, расположенные по адресу: КЧР, 

<

адрес>.

Отчуждаемые объекты были оценены сторонами и проданы за 3 700 000 рублей. Покупатель был обязан передать Продавцу указанную сумму до 24.10.2018 года. Отчуждаемые объекты являлись предметом ипотеки в силу закона до полного расчета между сторонами (п. 5 договора).

Управлением Росреестра по КЧР произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости, право зарегистрировано в ЕГРН 01.11.2017 года, также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, в пользу ФИО1.

Таким образом, между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа, а сами объекты находятся в залоге.

ФИО3 оплату по договору в установленные сроки не осуществил, а на ее неоднократные обращения пояснял, что ищет денежные средства для оплаты, будет обращаться в банки для получения кредита, не отказывается от своих обязательств по договору, долг признает, но оплатит, как только найдет денежные средства.

При этом в права владения объектами ФИО3 никогда не вступал, владение объектами осуществляла и осуществляет она сам, фактически произошло документальное переоформление прав собственности на объект, а не его реальная передача покупателю.

С конца 2021 года общение с ФИО3 неожиданно прекратилось, где он находится ей известно не было, на связь он не выходил.

Зная, что объекты находятся в залоге до полного расчета между сторонами и в реестр внесены соответствующие записи, а оплата по договору не произведена, она была уверена в том, что он не сможет переоформить право на объект на иное лицо и произведет оплату.

Ей стало известно, что ФИО3 умер в октябре 2021 года.

На сайте федеральной нотариальной палаты, содержится информация о том, что наследственных дел после смерти ФИО3 не открывалось. При жизни ФИО3 рассказывал, что ни детей, ни супруги, ни родителей у него нет.

Поскольку наследственного дела не открывалось, никто из наследников с заявлением о принятии наследства не обращался, то в силу положений статьи 1151 ГК РФ, имущество умершего считается выморочным и надлежащим ответчиком по настоящему иску является Управление по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска, по¬скольку на умершего был оформлен земельный участок, а также расположенное на нем здание, а сами объекты находятся на территории муниципального образования города Черкесска, то есть указанный орган местного самоуправления является правопреемником ФИО3.

Просит суд расторгнуть договор от 24.10.2017 года, купли-продажи здания столовой, площадью 444,5 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:№ и земельного участка, площадью 1736 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:0101373:5, расположенных по адресу: КЧР, 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3;

Вернуть ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, здание столовой, площадью 444,5 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:0000000:6733 и земельный участок, площадью 1736 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:0101373:5, расположенные по адресу: КЧР, 

<

адрес>;

Исключить из сведений ЕГРН записи за номером №- 09/001/2017-3 от ДД.ММ.ГГГГ и №:5-09/001/2017-3 от 01.11.2017 года, об обременении в виде «ипотека в силу закона», в отношении здания, с кадастровым номером: 09:04:№ и земельного участка, с кадастровым номером: 09:04:0101373:5.

В судебном заседании представитель истца исковые требования подержал в полном объеме и просил их удовлетворить. Истец в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила письменные возражения, в которых просила в удовлетворении иска отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие иных действий граждан и юридических лиц. 

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. В числе способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 с 2003 года являлась собственником здания столовой и земельного участка (с 2005 года), расположенных по адресу: КЧР, 

<

адрес> №, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.

С момента приобретения права собственности на указанные объекты недвижимости, ею на участке была произведена очистка территории от зарослей, возведен забор, забетонирована сама территория, здание обшито пластиком, были поменяны трубы, установлен котел, произведены иные необходимые работы.

В октябре 2017 года к ней обратился ФИО3, с предложением выкупить указанные объекты, пояснив, что денежные средства оплатит через год и гарантирует оплату, а само помещение будет в залоге у нее до момента полной оплаты, на что она согласилась.

Согласно договору купли-продажи от 24.10.2017 года, она продала, а ФИО3 купил, здание столовой, площадью 444,5 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:0000000:6733 и земельный участок, площадью 1736 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:0101373: 5, расположенные по адресу: КЧР, 

<

адрес>.

Отчуждаемые объекты были оценены сторонами и проданы за 3 700 000 рублей. Покупатель был обязан передать Продавцу указанную сумму до 24.10.2018 года. Отчуждаемые объекты являлись предметом ипотеки в силу закона до полного расчета между сторонами (п. 5 договора).

Управлением Росреестра по КЧР произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости, право зарегистрировано в ЕГРН 01.11.2017 года, также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, в пользу ФИО1.

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ, установлено, что в случае, когда договором ку-пли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа, а сами объекты находятся в залоге.

ФИО3 оплату по договору в установленные сроки не осуществил. При этом в права владения объектами ФИО3 никогда не вступал, владение объектами осуществляла и осуществляет она сам.

Согласно сведениям из ЗАГС КЧР ФИО3 умер в 09 сентября 2021 года.

Согласно сайту федеральной нотариальной палаты, содержится информация о том, что наследственных дел после смерти ФИО3 не открывалось. 

Поскольку наследственного дела не открывалось, никто из наследников с заявлением о принятии наследства не обращался, то в силу положений статьи 1151 ГК РФ, имущество умершего считается выморочным и надлежащим ответчиком по настоящему иску является Управление по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска, поскольку на умершего был оформлен земельный участок, а также расположенное на нем здание, а сами объекты находятся на территории муниципального образования города Черкесска, то есть указанный орган местного самоуправления является правопреемником ФИО3.

Наследники несут ответственность по обязательствам наследодателя в связи с переходом имущественных прав и обязанностей в порядке универсального правопреемства независимо от способа принятия наследства, в том числе и муниципальные образования, в собственность которых перешло выморочное имущество. При этом неполучение свидетельства о праве на наследство наследниками выморочного имущества также не освобождает их от обязательств наследодателя (п. 50, 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также пояснений сторон, приходит к выводу, что неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 65) даны следующие разъяснения: при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Поскольку оплата по указанному выше договору купли-продажи от 24.10.2017 года, ФИО3 не производилась, истец ФИО1 в значительной степени лишаюсь того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, соответственно, имеет место существенное нарушение договора и право требовать расторжения договора и возврата переданного имущества возникает у истца не только в силу положений статьи 450 ГК РФ и положений статей 1102, 1104 ГК РФ, но также и в силу статьи 488 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд исковые требований ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям МО города Черкесска о расторжении договора купли-продажи здания столовой – удовлетворить.

Расторгнуть договор от 24.10.2017 года, купли-продажи здания столовой, площадью 444,5 кв.м., с кадастровым номером: 09:№:№ и земельного участка, площадью 1736 кв.м., с кадастровым номером: 09:04:0101373:5, расположенных по адресу: КЧР, 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3;

Вернуть ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, здание столовой, площадью 444,5 кв.м, с кадастровым номером: 09:№:6733 и земельный участок, площадью 1736 кв.м, с кадастровым номером: 09:04:0101373:5, расположенные по адресу: КЧР, 

<

адрес>;

Исключить из сведений ЕГРН записи за номером №:№- 09/001/2017-3 от 01.11.2017 года и 09:№:5-09/001/2017-3 от 01.11.2017 года, об обременении в виде «ипотека в силу закона», в отношении здания, с кадастровым номером: 09:№:№ и земельного участка, с кадастровым номером: 09:04:0101373:5.

Данное решение является основанием для:

-государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на здание столовой, площадью 444,5 кв.м, с кадастровым номером: №, номер регистрации права №-09/001/2017-2 от 01.11.2017 года и на земельный участок, площадью 1736 кв.м, с кадастровым номером: 09:04:0101373:5, номер регистрации права 09:04:0101373:5-09/001/2017-2 от 01.11.2017 года;

-государственной регистрации права собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на здание столовой, площадью 444,5 кв.м, с кадастровым номером: 09:04:0000000:6733 и на земельный участок, площадью 1736 кв.м, с кадастровым номером: 09:04:0101373:5.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2023 года. 

Судья Черкесского городского суда 

Карачаево-Черкесской Республики Р.М.Джанибеков