Дело № 3а-165/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 10 декабря 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Бритовой П.С., с участием представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4048,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 3 752 000 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором доли данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» определена в размере 13 313 639,18 руб. Отчетом об оценке от 26.08.2020г. №87, выполненным оценщиком ООО «Факел» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 3 752 000 руб., что в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Определением судьи от 12.11.2020г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г.Хабаровска, соарендаторы земельного участка ФИО2 и ФИО6.

Определением судьи от 25.11.2020г. произведена замена заинтересованного лица ФИО6 на его правопреемника ФИО7. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО4, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, заинтересованных лиц ФИО2, ФИО7, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3 административный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1 возражал против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку подобранные оценщиком в качестве аналогов объекты существенно отличаются от объекта оценки по площади. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку содержит противоречивую и не достоверную информацию об объектах-аналогах: по аналогу № 1 в тексте объявления и в таблице 5 указана разная площадь (1,24 га и 9 897 кв.м) и разное назначение; по аналогу № 2 – в тексте объявления и в таблице 5 указана разная площадь (5,4 га и 53 547 кв.м). Фактическое использование объекта оценки – коммерческое, а не производственное, как принято в расчетах. Корректировка на местоположение не отражает фактических различий в местоположении объектов, расположенных в г. Хабаровске и в с. Тополево. Для расчета корректировки на условия рынка по аналогам №№ 1 и 3 указана дата публикации объявления, а по аналогу № 2 – дата обновления объявления. Анализ рынка проведен некорректно, поскольку из 12 выбранных для анализа объектов, 7 расположены в Хабаровском районе.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует, что согласно Договору аренды земельного участка № 659 от 13.06.2000г., с учетом соглашений об изменении условий договора от 01.08.2002г. и от 06.02.2006г., заключенных между муниципальным образованием г.Хабаровска - Департаментом муниципальной собственности г.Хабаровска и ФИО4, ФИО6, ФИО2, последние являются долевыми арендаторами (1/4, 1/4 и 2/4 доли соответственно) земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4048,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание экспериментального цеха. Срок действия договора - по 12.06.2005г., в соответствии с п. 5.4 Договора, если арендаторы продолжают пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на тот же срок. 

В соответствии с уведомлением департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска расчет годовой арендной платы земельного участка за 2019 и 2020 годы произведен в соответствии с положениями Постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009г. № 411-пр, от 19.12.2019г. № 565-пр, Постановления администрации г.Хабаровска от 24.11.2016г. № 4280, от 26.11.2019г.№ 3843, исходя из действующих на данные периоды коэффициентов по виду разрешенного использования и по кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № на указанном земельном участке находится нежилое здание цеха экспериментального, площадью 464,4 кв.м, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (1/4 доли), ФИО8 (1/4 доли), ФИО2 (2/4 доли).

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018г., составляет 13 313 639,2 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018г. №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018г.), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. 

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 87, составленный оценщиком ООО «Факел» ФИО5, согласно которому по состоянию на 01.01.2016г. рыночная стоимость земельного участка составляет 3 752 000 руб.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, социально-экономическое развитие Индустриального района города Хабаровска, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 

Определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки - земельный участок под индустриальную застройку, исходя из того, что на земельном участке расположены нежилые здания складского и производственного назначения (стр. 32-37 Отчета). 

Данному сегменту рынка соответствует и разрешенное использование земельного участка – указанное в выписке из ЕГРН – под здание экспериментального цеха.

Указанное опровергает доводы администрации города Хабаровска о том, что объект оценки относится к коммерческому сегменту. 

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В качестве источников информации использованы данные приведенных интернет сайтов, находящихся в г. Хабаровске агентств недвижимости «Сделка», «Ореол», «Город 4212». 

Отобрано 3 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под индустриальную застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. 

В расчетах использованы данные по аналогам, уточненные оценщиком в ходе проверки информации, что не свидетельствует о нарушении требований федеральных стандартов оценки. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: скидка к цене предложения, на дату предложения (продажи); на местоположение; на район региона и отношение к региональному центру; на наличие инженерных сетей; на площадь. 

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 752 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31.07.2020г. № 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020г.), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4- удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4048,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 752 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз