Дело № 2-1118/2025

УИД: 26RS0030-01-2023-005169-21

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2025 года ст. Ессентукская 

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:председательствующего судьи Соловьяновой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волосович Т.В.,

с участием:

представителя истца ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН записи о регистрации, признании права собственности, внесении записи в ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Предгорный районный суд Ставропольского края с иском к ФИО4, ФИО5, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд:

- признать недействительным договор купли продажи объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (в силу ее притворности), применить последствия недействительности сделки,

прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение с кадастровым номером № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4, на объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

признать за ФИО7, право собственности на объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

установить, что принятый по настоящему делу судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в конце 2020 г. с целью улучшения жилищных условий ФИО3 намеревалась приобрести квартиру по адресу: 

<

адрес>, параллельно продав принадлежащее ей имущество - домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пер. Солнечный, 32.

Ввиду того, что у истца не хватало денежных средств на приобретение квартиры, стоимость которой составляла 2 500 000 руб., истец рассматривала приобретение указанной квартиры в кредит. Поскольку ФИО3 является пенсионером и ей могли отказать в получении средств на указанную квартиру, ее дочь ФИО5, находящаяся в браке с ФИО4, предложила оформить на зятя ФИО4 кредит - ипотеку, на условиях, согласно которым ФИО3 будет обязана внести первоначальный взнос, с последующим погашением долга, согласно графику платежей, за счет своих денежных средств, так как указанная квартира приобреталась фактически для ФИО8. По окончании погашения кредита, ФИО4 обязался оформить указанную квартиру на действительного собственника ФИО3. Истец и ответчик не составили письменного договора, поскольку являлись членами одной семьи, ввиду чего у них не было оснований не доверять друг другу. Договор купли-продажи спорной квартиры нельзя расценивать как самостоятельную сделку, так как данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, как прикрывающая иные цели, а именно приобретение истцом квартиры.

При оформлении договора ипотеки созаемщиком выступила дочь истца ФИО5. В последующем, когда договор ипотеки был заключен и квартира была приобретена, ФИО3, добровольно внесшая первоначальный взнос в сумме 375 000 рублей, ежемесячно оплачивала кредит в сумме 18 173,14 рубля, в соответствии с графиком платежей кредитного договора, до полного погашения кредита. Она перечисляла необходимую для погашения кредита сумму денежных средств через приложение «Сбербанк Онлайн» на банковскую карту ФИО4, а после продажи собственного дома погасила кредит в полном объеме, перечислив на счет Сбербанка Росси сумму в размере 2 090 000 рублей. Погасив указанный кредит, ФИО3 обратился к ответчику с требованием исполнить свои обязательства, однако ФИО4 уклонился от своих обязательств, пояснив, что по закону квартира принадлежит ему и он никому не передаст свое право собственности.

В настоящее время она фактически владеет и пользуется спорным имуществом в полном объеме как собственник, несет бремя содержания недвижимости, оплачивает коммунальные услуги, налог на недвижимость. Однако реализовать свои права как действительного собственника не имеет возможности.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказными письмами с уведомлением.

В судебном заседании представитель истца ФИО13 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил заявленные исковые требования в уточненном виде удовлетворить. 

Истец ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась.

Ответчик ФИО4, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются письменные возражения на иск, согласно которым, ответчик исковые требования не признает и просит отказать в их удовлетворении, а также ходатайствует о применении срока исковой давности. 

Представитель ответчика ФИО14, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился.

Ответчик ФИО5, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ (отчет об извещении с помощью СМС сообщения по телефону №, которая доставлена ДД.ММ.ГГГГ в 08:51:32), в судебное заседание не явилась. В материалах дела имеется письменный отзыв на иск, согласно которому, ФИО5 подтверждает доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить исковые требования.

Третье лицо ФИО2 извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв на иск.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного заседания, с согласия представителя истца, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. 

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 64,5 кв.м, 1 эт., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанная квартира была приобретена ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО2. По условиям договора, стоимость объекта составляет 2 500 000 рублей, из которых часть стоимости в размере 375 000 рублей оплачиваются за счет средств покупателя, часть стоимость в размере 2 125 000 рублей оплаченных за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 и ФИО5 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО Сбербанк.

В настоящее время обязательства по кредитному договору полностью исполнены, обременение в виде залога (ипотеки) квартиры прекращено. 

Ссылаясь на то, что квартира по адресу: 

<

адрес>, фактически приобреталась для неё и была оплачена за счет её денежных средств, она владеет указанной квартирой и несет бремя её содержания, ФИО3 обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ). 

Суд принимает во внимание, что в письменных возражениях на иск ответчиком ФИО4 заявлено о применении к заявленным требованиям срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Порядок исчисления срока исковой давности по искам о признании сделок недействительными предусмотрен специальной нормой – ст. 181 ГК РФ.

Так, на основании п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Принимая во внимание, что сделка оспаривается истцом по мотивам её ничтожности, срок исковой давности составляет три года. При указанных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, а за защитой нарушенного права ФИО8 обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Разрешая требования истца по существу, суд исходит из следующего.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания. (ничтожная сделка)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. (п.2 ст. 166 ГК РФ)

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. (п.2 ст. 166 ГК РФ)

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила. (п.2 ст.170 ГК РФ)

Применительно к рассматриваемому договору купли-продажи, для вывода о притворности данной сделки необходимо установить наличие следующих условий: отсутствие у продавца намерения передать право собственности на предмет сделки покупателю, отсутствие у покупателя намерения приобрести право собственности на предмет сделки, воля сторон достигнуть иные правовые последствия.

Ссылаясь на притворность сделки, ФИО3 указывает, что квартира по адресу: 

<

адрес>, приобреталась для неё и была оплачена за счет её денежных средств, она владеет указанной квартирой и несет бремя её содержания.

Доводы истца нашли свое объективное подтверждение в ходе рассмотрения дела. 

Так, из письменного отзыва ФИО2 следует, что договоренность о заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, состоялась именно с ФИО3, с ней был заключен задатка. ФИО4 она видела лишь один раз при подписании сделки. Квартиру она передала ФИО3, а в 2021 году она также продала ей гараж в цокольном этаже дома. В ходе осуществления ремонтных работ, ФИО3 обращалась к ней за технической документацией. 

Из письменного отзыва ФИО5 также следует, что квартира по адресу: 

<

адрес>, приобреталась для ФИО3 и была оплачена за счет её денежных средств, бремя содержания квартиры также лежит на ней. 

Факт погашения кредитного договора за счет средств ФИО3 объективно подтверждается представленными в дело чеками, свидетельствующими о денежных переводах ФИО3 ответчику ФИО4. 

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 продала принадлежащий ей жилой дом по адресу: 

<

адрес>, пер. Солнечный, 32, за 2 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесены денежные средства в размере 2 090 000 рублей в счет платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается соответствующей отметкой в её паспорте. Именно ФИО3 производит оплату коммунальных платежей за указанную квартиру, что подтверждается представленными в дело квитанциями. После приобретения квартиры, именно за счет средств ФИО3 приобретались мебель и бытовая техника, осуществлялся ремонт в квартире, о чем свидетельствуют представленные истцом квитанции и товарные чеки. 

Свидетель ФИО9 суду показала, что ФИО3 знает с мая 2022 года, они являются соседями. В квартире по адресу: 

<

адрес>, проживает именно ФИО3, она много раз приходила к ней в квартиру, полагала, что именно она хозяйка. Ей известно, что ремонт в квартире делала ФИО3. Когда они собирали деньги на устройство ворот, ФИО3 также внесла деньги.

Свидетель ФИО10 показала, что ФИО3 знает с 2021 года, они являются соседями, живут на одном этаже. ФИО3 проживает одна.

У суда не имеется оснований сомневаться в достоверности изложенных свидетелями сведений, поскольку они согласуются с иными доказательствами по делу. 

Согласно ч. 2 ст. 70 ГПК РФ, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Данных о том, что свидетели заинтересованы в исходе дела, не установлено. Оснований сомневаться в достоверности изложенных свидетелями сведений, у суда не имеется, поэтому суд признает показания свидетелей допустимыми доказательствами по делу.

Суд обращает внимание, что согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Между тем, в судебном заседании бесспорно установлено, что с момента заключения договора ФИО4 не осуществлял ни права, ни обязанности собственника квартиры по адресу: 

<

адрес>. В указанную квартиру ответчик не вселялся, не зарегистрирован в ней, не нес бремя её содержания, не оплачивал коммунальные платежи и налоги. При этом, из представленной в дело переписки в мессенджере WatsApp, усматривается наличие договоренности между ФИО3 и ФИО4 о переоформлении права собственности на квартиру на имя ФИО3 после погашения ипотечного кредита. 

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

Сопоставив и проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу, что стороны договора купли-продажи от 24 декабря 2020 года не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически указанный договор прикрывал собой договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3, при этом, оплата приобретенной по договору квартиры произведена именно за счет средств ФИО3 Соответственно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным ввиду его притворности, на основании п. 2 ст. 171 ГК РФ.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Суд считает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцом представлено достаточно допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование свои требований. При указанных обстоятельствах, суд находит исковые требования ФИО11 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН записи о регистрации, признании права собственности, внесении записи в ЕГРН – удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недействительным ввиду притворности, прикрывающим договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, в отношении указанного объекта недвижимости.

Применить последствия недействительности сделки: 

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключить из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и регистрации права собственности ФИО3 в отношении указанного объекта недвижимости.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения. 

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиками в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. 

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления 

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2025 года.

Судья Г.А. Соловьянова