Дело №2-274/2025

УИД 23RS0021-01-2024-004165-12

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст.Полтавская 17 февраля 2025 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе: 

судьи Завгородней О.Г.,

при секретаре судебного заседания Кардаш Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район в лице представителя ФИО4 обратилось в Красноармейский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной, применении последствий такой сделки.

В обоснование исковых требований указано, что на основании постановления администрации Трудобеликовского сельского поселения Красноармейского района № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», протокола проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности, собственность на которые не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 предоставлен в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: отдельно стоящие усадебные жилые дома (застройка коттеджного типа), с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества».

Заключен по результатам аукциона договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение, которым внесены изменения:

- в связи с уточнением некоторых пунктов договора аренды подпункт 4.3.1 пункта 4.3 раздела 4 пункт 9.1 раздела 9 изложить в новой редакции:

4.3.1. Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

4.3.2. Передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 переуступил права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3. В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером № является ФИО3

Переуступка произведена без согласия истца.

Считает, что договор переуступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам торгов, в пользу ФИО3 является ничтожным.

Просит суд признать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем восстановления записи в ЕГРН об арендаторе земельного участка с кадастровым номером № ФИО2

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, разрешенное использование: «отдельно стоящие усадебные жилые дома (застройка коттеджного типа), с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества».

Установить, что решение является основанием для погашения Управлением государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) регистрационной записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером №, в виде аренды в пользу ФИО2

Представитель истца Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район по доверенности ФИО5, надлежаще уведомленная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление, согласно которому просила рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д.88, 94).

Ответчик ФИО2, будучи надлежаще уведомленным о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. О причинах неявки не сообщил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил, уведомление с почтовым идентификатором «№» ДД.ММ.ГГГГ вручено адресату (л.д.90).

Ответчик ФИО3, будучи надлежаще уведомленной о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась. О причинах неявки не сообщила, рассмотреть дело в ее отсутствие не просила, уведомление с почтовым идентификатором «№» возвращено в адрес суда с отметкой «истек срок хранения» (л.д.91).

Обязанности суда направить лицам, участвующим в деле, иным лицам судебные извещения и вызовы корреспондирует обязанность лиц, участвующих в деле, получить извещения и известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (часть 1 статьи 167 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями части 1 статьи 233 ГПК РФ, согласно которым в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, суд, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд с учетом норм материального и процессуального права, приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска по следующим основаниям.

На основании постановления администрации Трудобеликовского сельского поселения Красноармейского района № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>», протокола проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности, собственность на которые не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ.

Между муниципальным образованием Трудобеликовского сельское поселение Красноармейского района Краснодарского края и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 20 лет, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка. Категория земель- земли населенного пункта, вид разрешенного использования земельного участка «Отдельно стоящие усадебные жилые дома (застройка коттеджного типа), с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества», кадастровый №, общей площадью 800 кв.метров, для ИЖС, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.18-22, 8-14). 

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны исключили из договора пункт 4.3.1. Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Исключили пункт 10.2. Договор аренды действует в течение 20 лет без права переуступки прав по договору аренды третьим лицам (кроме детей, супруги или супруга).

Пункт 4.3.2. раздела 4 подраздела 4.3. Арендатор не вправе, изложен в новой редакции. «4.3.2. Передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя» (л.д.23-24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 переуступил права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3. В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:13:0601124:94, является ФИО1 (л.д.27-28).

Обременение в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.29-32) 

Пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При ничтожности сделки в силу статьи 168 ГК РФ подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

По общему правилу в силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.2 ГК РФ), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Вместе с тем, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 ГК РФ.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС22-2357).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 Постановления N 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки" (далее - Пленум N 54), уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

В пункте 78 Постановления N 25 разъяснено, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что произвольная замена стороны в обязательстве по аренде публичной земли, в данном случае является недопустимой, фактически позволяет арендатору по договору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, направлено на преодоление нормальной конкуренции на рынке земли, противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков, нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом.

Таким образом, договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, является ничтожным, поскольку сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Истец просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.3.2 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения) установлено, что арендатор не вправе передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя.

Следовательно, суд считает указанные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

По смыслу статей 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ подписан со стороны Арендодателя- МО Трудобеликовское сельское поселения в лице ФИО6 от Арендатора ФИО2

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подтверждением нарушения существенных условий является заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор уступки (перенайм). Данный факт ответчиками не оспаривается, доказательств обратного суду не предоставлено.

Договор, в силу статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устраненное арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

Ничтожная сделка о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО3 подтверждает нарушение существенных условий договора. Меры по устранению существенных условий договора ответчиками суду не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования 

<

адрес> в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной, применении последствий сделки,- удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, разрешенное использование: «отдельно стоящие усадебные жилые дома (застройка коттеджного типа), с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества».

Решение является основанием для Управления государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) для погашения регистрационной записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером №, в виде аренды в пользу ФИО2.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Красноармейский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Красноармейского районного суда Завгородняя О.Г.

Решение изготовлено в окончательной форме 17 февраля 2025 года.

Судья

Красноармейского районного суда Завгородняя О.Г.