УИД 59RS0004-01-2024-0101129-66

Дело №2-921/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26.02.2025 г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе: председательствующего судьи Сероваевой Т.Т., при секретаре судебного заседания Жебелевой Е.В., 

с участием истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, компенсации за сверхнормативную площадь земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения по адресу: 

<

Адрес>, в размере 

<

данные изъяты>, компенсации за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом в размере 

<

данные изъяты>, судебных расходов по оплате услуг за составление отчёта об оценке – 

<

данные изъяты>, расходов по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> (л.д. 3-6).

Требования мотивированы следующим: ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежала квартира по адресу: 

<

Адрес>. Жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО4 заключен договор об изъятии жилого помещения, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор цессии, на основании которого к истцу перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночную стоимость доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли в излишней площади земельного участка. Согласно отчету ООО «Регион-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 

<

данные изъяты>, компенсация за излишки земельного участка под многоквартирным домом составляет 

<

данные изъяты>

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований. Дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Учитывая, что дата первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

Адрес> не сходится, вместе с тем, разница в расчетах не значительна, в связи с чем, не возражаю рассмотреть дело при имеющихся доказательствах. 

Представитель ответчика администрации 

<

Адрес> и третьего лица управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, из содержания которого следует, что администрация 

<

Адрес> не согласна с исковыми требованиями, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также письменные возражения относительно заявленных исковых требований. Указывает, что ФИО4 выплачено возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО4 на праве собственности в полном объеме, на основании договора №-УЖО-БИ от ДД.ММ.ГГГГ. Договор изъятия жилого помещения третье лицо ФИО4 не обжаловала, обязательства по договору исполнены (л.д. 112-116, 135). 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, мнение по заявленным требованиям не выразила, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Суд, заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 на праве собственности основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежала квартира, общей площадью 56,1 кв.м, по адресу: 

<

Адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми № многоквартирный дом по адресу: 

<

Адрес> признан авариным и подлежащим сносу (л.д. 84). 

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием 

<

Адрес> и ФИО4 заключен договор об изъятии жилого помещения №, предметом является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: 

<

Адрес>, в размере 

<

данные изъяты> и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «СОЮЗ-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 

<

данные изъяты>; убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения в виде стоимости изготовления отчета об оценке – 

<

данные изъяты>, стоимость грузоперевозок и грузчиков, услуг риэлтора, убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 

<

данные изъяты> (л.д. 7).

Из содержания договора усматривается, что вопрос о выплате собственнику компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался.

Судом проверен отчет об оценке ООО «СОЮЗ-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ №-Н/21, на основании которого выплачена компенсация за жилое помещение по договору изъятия. Из отчета усматривается, что компенсация за капитальный ремонт, а также размер компенсации за сверхнормативный земельный участок, оценщиком не определялись (л.д. 121, 122-125). 

Из содержания отчета ООО «СОЮЗ-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ №-Н/21 следует, что стоимость земельного участка не рассчиталась, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения определена сравнительным методом на основании объектов аналогов без учета земельного участка. 

Поскольку выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения и убытки, но компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и компенсацию за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом, то суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Доводы ответчика об отсутствии оснований для пересмотра ранее согласованной выкупной цены, отклоняются, поскольку при заключении договора собственнику не выплачено равноценное возмещение за изъятое аварийное жилье, чем нарушены его права, кроме того, пунктом 1.5 договора определялась лишь стоимость самого жилого помещения и убытков, размер компенсации за капитальный ремонт и сверхнормативную площадь земельного участка сторонами не определялись, что не может ограничивать право собственника на получение размера компенсации, установленного законом, правильное определение равноценного возмещения является обязанностью муниципального образования, направлено на обеспечение возможности граждан приобрести другое пригодное для проживания жилое помещение. 

Между ФИО4 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает в полном объеме права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – двухкомнатная квартира, общей площадью 56,1 кв.м, расположенная по адресу: 

<

Адрес>, принадлежащей цеденту на праве собственности, переданной в собственность Муниципального образования город Пермь на основании договора № об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а также рыночную стоимость доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли в излишней площади земельного участка (л.д. 19).

Администрация г. Перми была уведомлена о состоявшейся уступке прав посредством направления соответствующего уведомления. 

Определяя размер компенсации, суд исходит из следующего.

Истцом при подаче иска представлен отчет ООО «Регион-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-75). 

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 

<

данные изъяты>, стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения составляет 

<

данные изъяты>

При разрешении заявленных исковых требований в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

Адрес>, ДД.ММ.ГГГГ постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 96-99, 100-104). Дата первой приватизации первого жилого помещения в доме ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94). Из письма Департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Перми следует, датой первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме является ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92). 

Жилой дом ДД.ММ.ГГГГ постройки, относится к IV группе зданий, срок эксплуатации 50 лет, частота комплексного капитального ремонта 1 раз в 18 лет. 

Эксперт приходит к выводу, что многоквартирный дом на дату первой приватизации жилого помещения в доме нуждался в капитальном ремонте и не был проведен (л.д.34 оборот).

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Эксперт производит расчет величины компенсации с учетом статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации на дату оценки (дата заключения договора изъятия), приходит к выводу, что величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 

<

данные изъяты>, из расчета 

<

данные изъяты> (величина компенсации всего жилого дома) 514,9 кв.м. (площадь дома)*56,1 кв.м. (площадь квартиры) с учетом индексации на дату изъятия (л.д. 65).

Определяя размер компенсации за сверхнормативную площадь земельного участка, эксперт приходит к следующему. 

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка под жилым домом – 

<

данные изъяты> нормативная площадь земельного участка под жилым домом – 

<

данные изъяты> излишки земельного участка – 

<

данные изъяты> кв.м., сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 

<

данные изъяты> в связи с чем выявлены излишки земельного участка (л.д. 34).

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (11834 

<

данные изъяты> экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 

<

данные изъяты> (л.д. 56).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в соответствии с заключением эксперта ООО «Регион-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

ФИО1 понесены расходы по оплате услуг оценщика ООО «Регион-Эксперт», по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения и компенсации за долю в излишней площади земельного участка в общем размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается договором № от ДД.ММ.ГГГГ на проведение оценки (л.д. 8), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> (л.д. 8а), отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, представленными в материалы дела (л.д. 23-75).

Отчет приложен к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем, понесенные истцом расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет муниципального образования «

<

Адрес>» в лице администрации 

<

Адрес>.

Кроме того, при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>, которые подлежат возмещению ответчиком, акт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13). 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить, взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты> компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 

<

данные изъяты>, компенсацию за сверхнормативную площадь земельного участка– 

<

данные изъяты>, расходы по оплате услуг оценщика в размере 

<

данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины 

<

данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись Т.Т. Сероваева 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>