Дело № 2-61/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 04 февраля 2019 года

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Рохмистрова А.Е.,

при секретаре Ильиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении стоимости покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 29 января 2016 года, заключенному между нею как покупателем и ответчиком как продавцом в отношении жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), денежных средств в размере 1 057 844 рублей 53 копеек, компенсации морального вреда в размере 500 000 рублей, указав на то, что 29 января 2016 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого (адрес) в (адрес), после начала проживания в жилом доме выявлены недостатки, в результате наличия которых дом не соответствует обязательным и рекомендуемым требованиям нормативно-технических документов, требованиям санитарно-эпидемиологических правил, законов, в связи с чем для дальнейшей эксплуатации жилого дома по прямому назначению для проживания необходимо проведение работ по устранению выявленных недостатков (т. 1 л.д. 5-6).

Истец ФИО2, ее представитель ФИО5, действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО9, действующий на основании доверенности (т. 2 л.д. 11), в судебном заседании против удовлетворения иска возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях (т. 2 л.д. 119-125).

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует что вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Челябинска от 04 октября 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 09 января 2018 года, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, возложении обязанностей отказано (т. 1 л.д. 24-30).

Названными судебными актами установлены следующие обстоятельства.

ФИО3 на основании договора дарения от (дата), решения Калининского районного суда г. Челябинска от 19 ноября 2008 года и решения Калининского районного суда г. Челябинска от 16 июля 2009 года принадлежал на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), общей площадью 57 кв.м. и 316 кв.м.

29 января 2016 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, общей площадью *** кв.м и земельный участок площадью *** кв.м, находящиеся по адресу: (адрес), общей площадью *** кв.м и *** кв.м.

В соответствии с п. 2 договора объекты недвижимости оцениваются сторонами в 2 400 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет – 1 800 000 рублей, стоимость земельного участка – 600 000 рублей. 

Согласно п. 10 договора продавец передает покупателю жилое помещение, находящиеся на участке (адрес), без акта приема-передачи.

Право собственности ФИО2 на вышеуказанный жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 04 февраля 2016 года.

03 октября 2016 года в адрес ФИО3 направлена претензия, в которой ФИО2 предлагала расторгнуть договор купли-продажи от 29 января 2017 года и возвратить денежные средства, уплаченные по договору.

Согласно заключению ООО «Техническая экспертиза и оценка» от 03 апреля 2017 года № объект недвижимости, расположенный по адресу: (адрес), не соответствует требованиям, предъявленным к жилым строениям; экспертом проведена классификация недостатков строительных дефектов по признакам неустранимости, существенности согласно принятой формулировке, все строительные дефекты в объекте недвижимости, расположенном по адресу: (адрес), являются устранимыми; для дальнейшей эксплуатации необходимо провести работы по устранению дефектов; для проведения данных работ необходима организация, имеющая лицензию на право осуществлять данные ремонтные работы; сроки ремонтных работ варьируются от 35 до 45 дней (без учета восстановления отделка); в период выполнения ремонтных работ исследуемый жилой дом не пригоден для жилья; рыночная стоимость устранения строительных дефектов составляет: 457 832 рубля.

Как пояснила в судебном заседании эксперт ФИО6, в ходе осмотра было установлено, что фундамент ленточный, выполнен из бетона; прочность бетона по результатам испытания приборами неразрушающего контроля соответствует марке М150; наружная гидроизоляция отсутствует либо она в плохом состоянии, так как внутри подполья зафиксированы следы влажности; причинами повышенной влажности стен и сырости в помещениях подполья являются следующие факторы: проникновение влаги в подполье из-за не организованного водоотведения от стен задания, проникновение дождевой и талой воды в подполье через швы отмостки из-за ее неудовлетворительного состояния, капиллярный подсос влаги из грунта; кроме того, в ходе осмотра было обнаружено, что на деревянных балках (лагах) образовалась плесень, так как грунт находится во влажном состоянии, данная среда является благоприятной для образования биологических организмов; по результатам осмотра пришла к выводу о том, что несущая способность стен и фундаментов, а также пространственная жесткость коробки здания снижены, нуждаются в усилении не только стены, но и фундамент, для этого необходимо восстановить инженерную защиту фундамента – отремонтировать вертикальную гидроизоляцию, восстановить отмостку по всему периметру здания, усилить фундамент, произвести благоустройство территории с организованным водоотведением от стен здания, после выполнении данных работ произвести вентиляцию подпола, в связи с чем просушить его и соответственно не будет влаги, не будет плесени; снижение несущей способности стен и фундамента произошло в результате длительной эксплуатации сооружения.

Согласно заключению эксперта ООО «Микосфера» от 25 сентября 2017 года №-МЭ время образования биопоражения объекта недвижимости, расположенного по адресу: (адрес), составляет не менее 4-5 лет; агентами выявленного в доме биопоражения являются дереворазрушающие базидальные грибы («настоящий домовый гриб» serpulalacrymans), а также микроскопические плесневые грибы; причиной поражения перекрытия пола дома является сырость деревянных конструкций из-за отсутствия должной вентиляции подпола (недостаточного количества продухов), возможного нарушения гидроизоляции фундамента, а также не исключен застой грунтовых вод под домом; методы борьбы с поражением существуют и заключается в комплексном подходе – устранении строительно-технических нарушений, приводящих к сырости конструкция, замене всех биопораженных частей дома, и биоцидной обработке старых и новых конструкций; степень биопоражения конструкций оценивается в целом как II по РВСН 20-01-2006 и СП 28.13330.2012; в соответствии с рекомендациями данных нормативных документов, для уничтожения поражения следует полностью удалить пораженные части конструкций, вскрыть и осмотреть прилегающие конструкции, обработать непораженные части биоциодом и провести восстановительный ремонт; кроме того, необходимо изменить проектное решение конструкции подпола и перекрытия дома, так как развитие поражения произошло по причине сырости конструкций в подполе, вызванной сочетанием недостатков конструктивного решения и возможных особенностей гидрологического решения на участке; в данном случае необходимо провести реконструкцию фундамента и перекрытия пола (организация вентиляции подпола посредством устройства продухов, при необходимости устройство дренажа и отведения воды из грунта под домом); путём сравнения полученных в ходе лабораторного исследования данных с нормативной и специальной литературной, эксперт пришёл к выводу, что обнаруженные в доме плесневые грибы известны как виды, способные в высоких концентрациях, превышающих безопасный уровень (каковые зафиксированы в обследованном доме), оказывать вред здоровью человека и относящиеся к III-IV потенциальной патогенности.

Судебные инстанции установили, что в жилом доме имеются несоответствия (недостатки) обязательным и рекомендуемым требованиям нормативно – технических документов, требованиям санитарно-эпидемиологических правил, законов, однако они являются устранимыми, поэтому оснований для расторжения договора купли-продажи нет, однако истец вправе требовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными постановлениями, которые имеют преюдициальное значение для настоящего спора и не подлежат доказыванию.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору, в том числе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно заключению специалиста ООО «Тотал прогрессив консалтинг» от 02 июня 2018 года № стоимость работ и материалов по проведению мероприятий, установленных в заключении эксперта ООО «Микосфера» от 25 сентября 2017 года №-МЭ, составляет 665 012 рублей 53 копейки (т. 2 л.д. 24-82).

Данное заключение специалиста нельзя признать допустимым доказательством по делу, поскольку в нём значительная часть работ повторяет работы уже учтённые в заключении ООО «Техническая экспертиза и оценка» от (дата) №, то есть определена стоимость одних и тех же ремонтных работ дважды, в связи с чем определением от 22 ноября 2018 года по инициативе суда по делу назначена судебная экспертиза за счёт средств федерального бюджета (т. 2 л.д. 87-90).

Из заключения экспертов ИП ФИО1 - ФИО1, ФИО7 №, оконченного 15 января 2019 года, составленного на основании определения суда, следует, что стоимость устранения недостатков в жилом (адрес) в (адрес), принадлежащем ФИО2, выявленных в экспертном заключении ООО «Микросфера» от 25 сентября 2017 года №-№, за вычетом работ и материалов, учтённых в заключении эксперта ООО «Техническая экспертиза и оценка» от 03 апреля 2017 года №, на дату заключения договора купли-продажи от 29 января 2016 года составляет 243 900 рублей, на дату проведения экспертизы - 277 000 рублей.

Оснований не доверять названному заключению у суда не имеется, поскольку эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение является достаточно подробным и мотивированным, выполнено квалифицированными экспертами, не заинтересованными в исходе дела, имеющими необходимое образование, выводы экспертов носят утвердительный характер, согласуются с другими собранными по делу доказательствами и установленным по делу обстоятельствам не противоречат, сторонами не опровергнуты. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцу продан товар ненадлежащего качества, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счёт соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи 734 832 рублей (457 832 + 277 000 (с учётом прошествия длительного времени с момента заключения договора купли-продажи суд берёт за основу стоимость ремонта, определённую на день проведения судебной экспертизы), представляющих затраты, которые истец понесёт на привидение жилого дома в состояние, позволяющее использовать его по прямому назначению - для проживания.

Доводы ответчика о несогласии с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО «Микросфера» от 25 сентября 2017 года №, в заключении эксперта ООО «Техническая экспертиза и оценка» от 03 апреля 2017 года №, отклоняются судом, поскольку правильность данных заключений установлена вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному делу, поэтому не подлежит оспариванию в рамках настоящего дела.

Ссылки ответчика на то, что проданный истцу (адрес) года постройки, перед заключением договора купли-продажи истец неоднократно осматривала дом, предыдущим решением установлена добросовестность ответчика, не могут повлечь отказ в иске, поскольку в заключенном между сторонами договоре купли-продажи наличие заявленных в рамках настоящего дела недостатков не оговаривалось, при этом продавец продал покупателю именно жилой дом, предназначенный для проживания, однако согласно выводам, изложенным в вышеназванных экспертных заключениях ООО «Микросфера» и ООО «Техническая экспертиза и оценка», наличие названных недостатков делает непригодным для проживания приобретённый жилой дом.

Указание ответчика на недоказанность истцом факта возникновения заявленных недостатков до продажи дома, нельзя признать состоятельным, поскольку данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренному делу и не подлежит доказыванию, тем более, что в экспертном заключении ООО «Микросфера» от 25 сентября 2017 года № определено время образования биопоражения спорного объекта недвижимости, которое составляет не менее 4-5 лет, то есть значительно ранее заключения договора купли-продажи.

Оснований для удовлетворения требования истца о взыскании компенсации морального вреда суд не находит, поскольку истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика по продаже жилого дома с биопоражением и причинением вреда здоровью истца, необходимость чего разъяснялась истцу судом в судебном заседании от 22 ноября 2018 года.

Сами по себе выводы в экспертном заключении ООО «Микросфера» о том, что обнаруженные в доме плесневые грибы известны как виды, способные в высоких концентрациях, превышающих безопасный уровень (каковые зафиксированы в обследованном доме), оказывать вред здоровью человека и относящиеся к III-IV потенциальной патогенности, не подтверждают наличие вышеуказанной причинно-следственной связи, поскольку из них следует лишь наличие вероятности повреждения здоровья, факт реализации которой истцом не доказан.

Истцом понесены судебные расходы на оплату госпошлины в размере 13 789 рублей (т. 1 л.д. 5, 233), которые подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 10 548 рублей.

В соответствии с ч. 1, 2 и 3 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований; при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены; в случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано.

Поскольку стоимость судебной экспертизы в размере 12 000 рублей федеральным бюджетом не оплачена, данная стоимость подлежит взысканию в пользу ИП ФИО1 со сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 8 335 рублей 80 копеек с ответчика (734 832 / 1 057 844,53 * 12 000) и в размере 3 664 рублей 20 копеек с истца (12 000 - 8 335,80).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счёт соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи 734 832 рублей, компенсацию судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 548 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов на оплату государственной пошлины ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> стоимость судебной экспертизы в размере 8 335 рублей 80 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> стоимость судебной экспертизы в размере 3 664 рублей 20 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Калининский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.Е. Рохмистров