РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

29 августа 2017 г г.Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего федерального судьи Федюкиной О.В.,

при секретаре Коряжкиной Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4581/17 г по иску ФИО1 к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применения последствия недействительности сделки –

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества 

<

номер> недействительным, применения последствия недействительности сделки путем возврата ФИО1 денежных средств, внесенных ОАО «494 УНР» в виде оплаты гарантийного взноса в размере 6445200 руб.

В обоснование иска указала, что между ФИО1 и ОАО «494 Управление начальника работ» 

<

дата> был заключен предварительный договор 

<

номер> купли-продажи недвижимого имущества: двухкомнатной 

<

адрес>, общей площадью всех помещений 52.4 кв.м. на 6 этаже, расположенной в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с условиями п. 3.2 договора в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора покупатель перечисляет продавцу гарантийный взнос в размере 6455200 руб.

Согласно п.1.2 договора продавец заверяет покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца, а также свободна от долгов и обязательств, в том числе не будет в споре или под арестом.

Согласно п.1.3 продавец заверяет покупателя, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу квартиры покупателю и совершение такой сделки с покупателем.

П. 2.1.2 предварительного договора закреплена обязанность продавца подписать с покупателем основной договор по форме, указанной в приложении № 1 к предварительному договору купли-продажи, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30 сентября 2014 года. Осуществить мероприятия, направленные на получение необходимых документов от организаций учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на объект, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Однако, ответчик на сегодняшний день не выполнил своих обязательств по предварительному договору, тогда как покупатель свои обязательства, предусмотренные п.3.2 выполнил в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса от 14.07.2014 г. На сегодняшний день основной договор не заключен. О своем нарушенном праве истица узнала в связи с наступлением срока подписания основного договора-купли продажи, а именно 01.10.2014 г.. Неосновательно полученные ответчиком денежные средства подлежат возврату.

В судебное заседание явился представитель истца ФИО1 ФИО2, который исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что истица в настоящее время не может зарегистрировать свое право. Основной договор не заключен. Дом введен в эксплуатацию.

Представитель ответчика ОАО «494 Управление начальника работ» явился представитель ФИО3, который в удовлетворении исковых требований просил отказать, представленные письменные возражения по иску поддержал. Пояснил, что истица на сегодняшний день оплатила квартиру в полном объеме, владеет, пользуется и распоряжается квартирой. Квартира была передана истице по акту приема-передачи от 

<

дата> 

<

номер>. Сторонами предварительного договора нет заключен лишь был основнойц договор купли-продажи ввиду невозможности ответчика оформить квартиру на свое имя, так как заказчик строительства – Министерство обороны РФ не в полном объеме разрешило вопросы, связанные с достаточным пакетом документов для регистрации права инвестиционного контракта. Истец вправе обратиться с иском о признании права собственности на квартиру в порядке п.4 ст. 445 ГК РФ. Предварительный договор является действительным, частично исполненным. Исходя из правовой природы заключенного предварительного договора правоотношений сторон выясняется, что сторонами фактически исполнены права и обязанности по купле-продаже 

<

адрес>. Предварительный договор содержит все условия основного договора.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст.309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из п.1.1 заключенного между сторонами предварительного договора 

<

номер> купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества: двухкомнатной 

<

адрес>, общей площадью всех помещений 52.4 кв.м. на 6 этаже, расположенной в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: 

<

адрес>.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 

<

номер> от 

<

дата> от 

<

дата>г. построенный объект капитального строительства- 17-ти этажный 8-ми секционный жилой дом (корпус 8) расположенный в 

<

адрес>, введен в эксплуатацию (п.1.5 договора).

Согласно п.2.1-2.1.2 предварительного договора продавец обязался оформить на свое имя право собственности на квартиру и подписать с покупателем основной договор в течение 2-х месяцев с момента государственной регистрацией права собственности продавца на квартиру, но не позднее 30.09.2014г. 

В соответствии с п.2.2.2 предварительного договора покупатель обязался произвести оплату гарантийного взноса, а согласно п.3.1 договора стороны определил стоимость квартиры в размере 6445200 руб.

Пунктом 5.1 договора стороны пришли к соглашению, в случае, если одна из сторон отказывается от подписания основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.Согласно п.5.3 предварительного договора продавец вправе передать покупателю квартиру в пользование до подписания основного договора при условии, что покупателем в полном объеме исполнены обязательства по оплате гарантийного взноса. 

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал оплату истцом полной стоимости квартиры в размере 6455 200 руб., суду уточнил, что 

<

дата>г. спорная квартира была передана истцу и стороны подписали акт прием-передачи квартиры, согласно которому претензий по качеству переданной квартиры истец не имеет.

Судом установлено, что Федеральным государственным казенным учреждением «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ (заказчиком) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестором) 02.11.2005г. был заключен инвестиционный контракт 

<

номер>, предметом которого является инвестиционный проект по застройке земельного участка общей площадью 13 га по адресу: 

<

адрес>, находящегося в собственности РФ и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУ Московская квартирно-эксплуатационная часть района, в оперативном управлении которой находятся здания и сооружения, имеющие адресные ориентиры: 

<

адрес>, 

<

номер>.

Согласно п.4.2 и п.4.3 контракта после завершения строительства объекта, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта). После завершения строительства распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется в следующих соотношениях. По общей жилой площади объекта: не менее 20 % от общей жилой площади объекта - в собственность РФ с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; не менее 80% от общей жилой площади объекта- инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность.

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора жилой дом, в котором находиться 

<

адрес>, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 

<

номер> от 21.05.2012г., выданным Управлением государственного архитектурно-строительным надзором Министерства обороны РФ, ответчику- ОАО «494 Управление начальника работ».

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района 

<

адрес> 

<

номер> от 20.07.2012г. жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес> 

В соответствии со ст.ст.432- 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона - продавец обязуется передать вещь - товар в собственность другой стороне - покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму, то есть цену, что и было произведено сторонами предварительного договора.

После оплаты полной стоимости квартиры 

<

дата> квартира была передана истцу по акту приема-передачи. Таким образом, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, стороны фактически исполнили условия договора, что свидетельствует о сложившихся между сторонами отношениях по купле-продаже 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи квартиры фактически является основным договором, так как после заключения договора (28.02.2014г.) денежные средства поступили на счет продавца, а квартира передана покупателю 

<

дата> 

Как предусмотрено п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст.487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст.551 ГК РФ). Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст. 551 ГК РФ.

Как предусмотрено п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, обращаясь с требованиями о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества 

<

номер> недействительным, применения последствия недействительности сделки путем возврата ФИО1 денежных средств, внесенных ОАО «494 УНР» в виде оплаты гарантийного взноса в размере 6445200 руб.., избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку в спорных правоотношениях законом предусмотрен специальный порядок защиты права в случае уклонения стороны от заключения договора (п.5 ст.429 ГК РФ). При этом судом установлено, что ни к ответчику, ни в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор купли продажи спорного жилого помещения, признания права собственности на спорное жилое помещение истец не обращался.

При таких обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требовании ФИО1 к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества 

<

номер> недействительным, применения последствия недействительности сделки путем возврата ФИО1 денежных средств, внесенных ОАО «494 УНР» в виде оплаты гарантийного взноса в размере 6445200 руб. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.10.2017 г.

Федеральный судья: