Дело № 2-579/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Городище 14 августа 2019 года

Городищенский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Скоробогатовой Е.И.,

при секретаре Мозжевой С.Л.,

с участием представителя истца Г.Е.В. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Ф.А.С.,

ответчика Ш.В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г.Ц, Е.В, к Ш.В.В. о взыскании компенсации расходов в счет устранения недостатков по договору купли-продажи квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. обратилась в суд с указанным иском к Ш.В.В., мотивировав требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ц,Е.В., действовавшей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Ч.К,А. и Ш.В.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с использованием кредитных средств. Стоимость квартиры составила 2 150 000 рублей. 

Обязательства по оплате приобретаемого имущества истцом исполнены в полном объёме. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности Ц,Е.В., Ч.К.А. на указанную квартиру.

Между тем, после вселения в квартиру истцом обнаружены скрытые недостатки, а именно в нижних частях стен, скрытых ранее мебелью и темными обоями, темные пятна плесени, которые не соответствуют условиям договора о качестве и акте приёма-передачи квартиры. Данный факт подтверждается актом обследования ООО «ЖЭУ» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам, которого причина образования грибка на стенах послужило нарушение технологии ремонта и отделочных работ.

В этой связи, истец была вынуждена обратиться в экспертную организацию ООО «Независимая экспертиза» с целью определения мест образования плесени, причин её появления, а также стоимости устранения выявленных недостатков. По результатам экспертизы № СТЭ, установлено, что причиной образования существующих повреждений (плесени на поверхностях внутренних стен) является некачественное выполнение строительно-монтажных работ по устройству пола стяжки. Восстановительная стоимость рыночных работ и материалов составила сумму в размере 51 094 рублей, стоимость экспертизы составила 7 000 рублей.

До обращения в суд истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требования о компенсации расходов на устранение выявленных недостатков спорной квартиры, однако до настоящего времени претензия оставлена без ответа.

Учитывая изложенное, с учетом уточнений просит суд взыскать с ответчика Ш.В.В. в пользу истца Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. расходы в счет устранения недостатков проданной по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, компенсацию стоимости необходимого восстановительного ремонта в размере 51 094 рублей, компенсацию стоимости произведенной строительно-технической экспертизы в размере 7 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 943 рублей.

В судебное заседание истец Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. не явилась, извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представила.

Представитель истца Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. по доверенности – Ф.А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик Ш.В.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку у истца не было препятствий для осмотра квартиры, замечаний к состоянию квартиры при заключении договора купли-продажи не имела.

Определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие истца, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями пункта 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Исходя из пункта 5 статьи 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 указанного Кодекса применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Из положений абзаца 4 пункта 1 статьи 475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (ст. 469 ГК РФ). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст.ст. 476 - 477 ГК РФ несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК).

К жилым помещениям, согласно пункту 1 статьи 16 ЖК РФ относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При разрешении спора, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ц,Е.В., действовавшей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Ч.К,А. и Ш.В.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 2 150 000 рублей.

Условия договора сторонами исполнены, переход права зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ.

Актом обследования ООО «ЖЭУ» от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на гипсолитовой перегородке (дл. 4,95 м) между кухней и комнатой, от пола на разной высоте (от 0,6 м до 0,1 м) под обоями обнаружен грибок, а также грибок на стене. Причиной образования грибка на стенах послужило нарушение технологии ремонта и отделочных работ предыдущим собственником квартиры.

В связи с чем, истец была вынуждена обратиться в экспертную организацию ООО «Независимая экспертиза» с целью определения мест образования плесени, причин её появления, а также стоимости устранения выявленных недостатков. 

Заключением № СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что причиной образования существующих повреждений (плесени на поверхностях внутренних стен) является некачественное выполнение строительно-монтажных работ по устройству пола стяжки. Восстановительная стоимость рыночных работ и материалов составила сумму в размере 51 094 рублей, стоимость экспертизы составила 7 000 рублей.

Между тем, судом установлено, что ни договор, ни акт приема-передачи, ни содержат сведений о том, что продавец при заключении договора поставил покупателя в известность о том, что в квартире есть существенные повреждения (плесень на поверхностях внутренних стен). Доказательств обратного, в силу требований ст. 56 ГПК РФ, ответчик суду не представил.

В целях урегулирования досудебного порядка истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков проданной квартиры, стоимости восстановительного ремонта, компенсации стоимости произведенной строительно-технической экспертизы, которая ответчиком оставлена без ответа.

Определением Городищенского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения образования существенных повреждений (плесень на поверхностях внутренних стен) в квартире, производство которой поручено ООО «Аспект».

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Аспект» № ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что техническое состояние квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> не соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов для жилых помещений. В жилом помещении по адресу: 

<

адрес>, имеются следующие повреждения внутренней отделки: отсутствие обоев в жилой комнате № (первая от входа в помещение); дефекты штукатурного слоя механического характера в жилой комнате № (первая от входа в помещение); многочисленные споровые колонии плесневого грибка, вероятного типа «Aspergillus niger» в помещениях жилой комнаты №, жилой комнаты №, коридора и кухни, локализованные в различных частях квартиры на различных высотах с неравномерным покрытием по площади; частичное отслаивание обоев в жилой комнате № (вторая от входа в помещение); частичное отсутствие обоев и повреждение штукатурного слоя в кухне и коридоре помещения; неровности и пористость штукатурного основания на всех стенах жилого помещения.

Согласно техническому анализу исходных данных и вещной обстановки экспертом было установлено, что поражение жилой квартиры по адресу: 

<

адрес>, могло произойти при проведении ремонтно-отделочных работ, при которых были нарушены технологии и последовательности их выполнения, создавшие в помещении избыточную влажность и благоприприятную среду для распространения колоний грибков.

Действующими СанПиН 2.1.2.2645-10 «Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» наличие и объем плесневых и грибковых отложений на внутренней отделке жилых помещений не регламентировано. 

Однако, в соответствии с положениями «ГОСТ Р ИСО 16000-19-2014 Воздух замкнутых помещений. Часть 19. Отбор проб плесневых грибков» экспертом установлено, что «Споры плесневых грибков и продукты их жизнедеятельности могут попасть в организм человека при вдыхании воздуха и вызвать аллергические и раздражающие реакции и/или сложные симптомы заболеваний у населения. Более того, рост плесневых грибков может быть связан с возникновением сильных неприятных запахов. В редких случаях плесневые грибки некоторых видов могут быть причиной инфекций (так называемых микозов) у населения в некоторых группах риска.

Рост микроорганизмов в сырых зданиях может привести к увеличению содержания в воздухе спор, компонентов клеток, аллергенов, микотоксинов, эндотоксинов, ?-глюканов и ЛОСМП (летучих органических соединений, являющихся продуктами жизнедеятельности микроорганизмов). По результатам исследований, проведенных к настоящему времени, не вполне понятно, какие соединения являются причиной возникновения наблюдаемых воздействий на здоровье. Тем не менее, повышенное содержание каждого из этих соединений рассматривают как потенциальную угрозу здоровью, и поэтому следует предотвращать рост плесневых грибков в зданиях».

Таким образом, совокупным анализом результатов проведенного исследования возможно сделать вывод о том, что наличие споровых колоний плесневых грибков, вероятного типа «Aspergillus niger», противоречит национальному стандарту, регламентирующему качество и состав воздуха в замкнутых помещениях, в том числе жилых.

Помимо плесневых грибковых споровых колоний в жилом помещении по адресу: 

<

адрес> имеются дефекты внутренней отделки, которые вызваны неквалифицированным демонтажом с целью предотвращения распространения споровых колоний плесневых грибков.

Образование колоний плесневых грибков является длительным скрытым процессом, который характеризуется, в первую очередь, созданием благоприятных условий для размножения колоний в помещении. Данный процесс проявляется с течением времени, в период поддержания необходимых условий для ускоренного роста колоний. Таким образом, исходя из смысла образования плесневых грибковых колоний, экспертом делается вывод о том, что дефекты жилого помещения в виде споровых колоний плесневых грибков являются скрытыми, не проявляются одномоментно и не могли быть обнаружены в период заключения договора купли-продажи (сентябрь 2018 года).

Также исходя из материалов дела возможно сделать вывод о том, что активное образование колоний плесневых грибков происходило после проведения косметических ремонтно-отделочных работ в период перед заключением договора купли-продажи жилого помещения, ввиду чего, в момент передачи жилого помещения нынешнему собственнику плесневые колонии находились в стадии активного разрастания, что является не обнаруживаемым дефектом визуальным способом. Обнаружение плесневых колоний возможно только при отборе проб воздуха в жилом помещении в соответствии с действующим стандартом «ФИО11 ИСО 16000-19-2014» с последующим анализом проб в лабораторных условиях

Причиной образования повреждений являются несколько факторов: образование споровых колоний плесневого грибка, вероятного типа «Aspergillus niger», обусловлено нарушением требований пунктов 7.1.1, 7.1.2, 7.2.2, 7.2.3 - СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) при выполнении отделочных работ при ремонте указанного жилого помещения. Образование дефектов отделки жилого помещения вызвано вторичными факторами в виде проведения работ по демонтажу и попыткам частичного удаления колоний споровых грибковых колоний на штукатурном слое.

Наличие грибковых споровых плесневых колоний не соответствует требованиям «ГОСТ Р ИСО 16000-19-2014» в части безопасности воздуха в жилом помещении для проживания в нем людей. Активное образование колоний плесневых грибков происходило после проведения косметических ремонтно-отделочных работ в период перед заключением договора купли-продажи жилого помещения, ввиду чего, в момент передачи жилого помещения нынешнему собственнику плесневые колонии находились в стадии активного разрастания, что является не обнаруживаемым дефектом визуальным способом. Обнаружение плесневых колоний возможно только при отборе проб воздуха в жилом помещении в соответствии с действующим стандартом «ГОСТ Р ИСО 16000-19-2014» с последующим анализом проб в лабораторных условиях.

Выявленные дефекты являются устранимыми, стоимость восстановительного ремонта квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, необходимого для устранения выявленных недостатков спорного жилого помещения, составляет сумму в размере 53 052 рублей.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом признается указанное заключение судебной экспертизы обоснованным, поскольку выводы, содержащиеся в нем, являются достаточно полными, ясными и убедительными. Экспертами приведена нормативно-техническая документация, на основании которой проведено исследование, и его подробное описание, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, требования гражданско-процессуального законодательства при проведении экспертизы были соблюдены. Оснований ставить под сомнение обоснованность выводов судебного эксперта у суда не имеется. 

Суд полагает возможным принять заключение ООО «Аспект» как доказательство, подтверждающее факт несоответствия технического состояния квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, требованиям градостроительных и технических регламентов для жилых помещений. Образование плесневых грибков происходило после проведения косметических ремонтно-отделочных работ в период перед заключением договора купли-продажи жилого помещения, ввиду чего, в момент передачи жилого помещения нынешнему собственнику плесневые колонии находились в стадии активного разрастания, что является не обнаруживаемым дефектом визуальным способом.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества регулируются правилами ст. 557 ГК РФ, применяемыми во взаимосвязи с нормами ст. 475 ГК РФ, согласно которым при существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным, что истцом доказано, поскольку использование жилого помещения для постоянного проживания представляет собой угрозу здоровья и жизни людей, недостатки которого не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, что в свою очередь является основанием в силу ст. 450 ГК РФ для расторжения договора.

При этом доводы ответчиков о том, что при заключении договора купли-продажи истец вместе осматривал квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи, и замечаний к состоянию жилья не имела, а после покупки использовала по назначению - для проживания в ней, не могут быть приняты во внимание, поскольку принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, сам по себе осмотр покупателем жилого помещения не свидетельствует о его осведомленности о несоответствии жилого дома установленным требованиям, выявить наличие дефектов, в т.ч. критического характера, в виде многочисленных споровых колоний плесневого грибка.

Не могут быть приняты во внимание и довод представителя ответчика о том, что выводы эксперта носят предположительный характер, поскольку с ходатайством о проведении дополнительной либо повторной экспертизы он не обращался, экспертное заключение судом принимается как допустимое доказательство, так как оснований для сомнения в их правильности, в беспристрастности и объективности эксперта не усматривается. 

Представленное в материалы дела экспертное заключение не содержит неясности или неполноты по поставленным на разрешение вопросам, эксперт проводивший исследование не обращался к суду с сообщением о своей некомпетентности по разрешению поставленных вопросов.

Кроме того, часть 3 статьи 86 ГПК РФ определено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что имеющиеся в жилом помещении недостатки не отвечают требованиям качества и являются существенными, поскольку нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранения, в связи с чем, исковые требования Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. к Ш.В.В. о взыскании компенсации расходов в счет устранения недостатков по договору купли-продажи квартиры в размере 51 094 рублей, подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, истец произвел расходы по оплате услуг эксперта по оценке ущерба в размере 7 000 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг № СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

Расходы истца по оплате услуг эксперта по оценке ущерба в размере 7 000 рублей в силу положений статьи 15 ГК РФ, относятся к убыткам, которые подтверждены документально.

При таких данных, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг эксперта по оценке ущерба в размере 7 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 2 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части 1 статьи 96 и статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении настоящего спора определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Аспект», оплата за проведение экспертизы возложена на истца Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. и ответчика Ш.В.В. в равных долях.

Стоимость проведенной экспертизы составила 30000 рублей, оплачена истцом в размере 15000 рублей, что подтверждается квитанцией серия АА № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышеуказанные нормы закона, суд полагает возможным взыскать с ответчика Ш.В.В. в пользу истца Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. расходы, связанные с проведением судебной строительно-технической экспертизы в размере 15000 рублей.

Доказательства того, что ответчик произвел оплату стоимости судебной экспертизы, в материалах дела не имеется и ответчиком суду не представлено.

Исходя из установленных обстоятельств, учитывая, что исковые требования Г.Е.В. (ФИО1) Е.В. удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с ответчика Ш.В.В. в пользу ООО «Аспект» стоимость выполненной судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Г.Ц.е, к Ш.В.В. о взыскании компенсации расходов в счет устранения недостатков по договору купли-продажи квартиры, судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с Ш.В.В. в пользу Г.Е.В. в счет стоимости устранения недостатков квартиры в размере 51094 рублей, расходы по проведению оценки в размере 7 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1943 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Взыскать с Ш.В.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аспект» стоимость выполненной судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 августа 2019 года.

Судья Е.И. Скоробогатова