Дело №3-627/2018 

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа 06 июня 2018 года 

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.

при секретаре Шакировой Г.Р. 

с участием представителя ООО «АгроСтройИнвест» ФИО1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «АгроСтройИнвест» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «АгроСтройИнвест» обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 15765 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», расположенного по адресу: РБ, адрес; земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 7655 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», расположенного по адресу: РБ, адрес; земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 12149 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», расположенного по адресу: РБ, адрес. Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года №5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014 земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии с приведенным постановлением установлена в размере 369376314,75 руб., с кадастровым номером №... – 276702,465,26 руб., с кадастровым номером №... – 182955188,95 руб. Согласно выполненному ООО «Агентство развития бизнеса» отчету об оценке №17-32-Н рыночная стоимость спорных земельных участков на эту дату составляет соответственно 107380000 руб., 91870000 руб., 57890000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков завышена, что нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.06.2014.

В судебное заседание представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. 

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержала в полном объеме. Против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не возражала, сделанное им заключение не оспорила. Просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной в соответствии с результатом экспертизы. 

Исследовав представленные доказательства, суд находит требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 7 ст. 1, ч. 4 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом, органом регистрации прав на основании документов, поступивших в этот орган в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц – в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Установлено, что Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО «АгроСтройИнвест» 17.10.2012 заключены договоры аренды №... земельного участка с кадастровым номером №... площадью 12149 кв.м. сроком действия до дата, №... земельного участка с кадастровым номером №... площадью 7655 кв.м. сроком действия до дата, №... земельного участка с кадастровым номером №... площадью 15765 кв.м. сроком действия до дата (л.д. 120-129, 130-139, 140-149 т.1), 

Согласно п. 4.2. договоров размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю, на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п.4.3.).

Исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости арендуемых земельных участков подтверждается представленными расчетами, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д. 127,137,147 т.1, л.д.245-249 т.2).

Материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 18.04.2012 (л.д. 15-25, 26-32, 33-119 т.1).

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс». 

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014 земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии с приведенным постановлением установлена в размере 369376314,75 руб., с кадастровым номером №... – 276702,465,26 руб., с кадастровым номером №... – 182955188,95 руб. 

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельных участков, затрагивает права заявителя, как плательщика аренды земельных участков. 

Заявителем предоставлен отчет ООО «Агентство развития бизнеса» об оценке №17-32-Н, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.06.2014 составляет соответственно 107380000 руб., 91870000 руб., 57890000 руб. (л.д.2-148 т.2).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 10.01.2018 №7 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков, поступившее в комиссию 11.12.2017 года (л.д.150-152 т.2).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 29.03.2018 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту АНО «РОСЭкспертиза» ФИО3, на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении по состоянию на 01.06.2014 года рыночной стоимости спорных земельных участков: с кадастровым номером №... общей площадью 15765 кв.м., расположенного по адресу: адрес; земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 7655 кв.м., расположенного по адресу: РБ, адрес; земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 12149 кв.м., расположенного по адресу: адрес

Согласно заключению эксперта АНО «РОСЭкспертиза» №003-2018 от 03.05.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 117700000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №... составляет 58300000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №... составляет 91500000 рублей (л.д.9-114 т.3).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта АНО «РОСЭкспертиза» №003-2018 от 03.05.2018, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта АНО «РОСЭкспертиза» №003-2018 от 03.05.2018 установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, оценивая заключение эксперта АНО «РОСЭкспертиза» №003-2018 от 03.05.2018 и отчет ООО «Агентство развития бизнеса» об оценке №17-32-Н, представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта АНО «РОСЭкспертиза» №003-2018 от 03.05.2018, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на торг», «на право на объект», «на площадь» (л.д. 27-34 т.2).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта АНО «РОСЭкспертиза» №003-2018 от 03.05.2018.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена по состоянию на 01.06.2014 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.01.2018 года (л.д. 12-14). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельных участков.

Исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного 

судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ООО «АгроСтройИнвест» рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

С учетом изложенного, права заявителя – арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «АгроСтройИнвест», вытекающие из отношений по уплате арендных платежей. 

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «АгроСтройИнвест» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 27.02.2018 года после обращения 11 декабря 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, удовлетворить. 

Установить по состоянию на 01.06.2014 года кадастровую стоимость:

земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 15765 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», расположенного по адресу: РБ, адрес, равной его рыночной стоимости в размере 117 700 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 7655 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», расположенного по адресу: РБ, адрес, равной его рыночной стоимости в размере 58 300 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 12149 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», расположенного по адресу: РБ, адрес, равной его рыночной стоимости в размере 91 500 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Г.А. Михляева