УИД 04RS0021-01-2020-004721-16

Решение

 в окончательной форме принято 24.03.2021 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2021 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Богомазовой Е.А., при секретаре Марковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2847/2020 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» об установлении размера выкупной цены жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующая также в интересах несовершеннолетних Д., К. обратились в суд с указанным исковым заявлением, в котором просят об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ..., и возложении обязанности в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить жилое помещение. 

В обоснование иска указано, что истцы являются долевыми собственниками квартиры по вышеуказанному адресу. Заключением Межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по ... признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участок с кадастровым номером ... общей площадью . ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ... издано распоряжение ...-р об изъятии земельного участка, указанного многоквартирного жилого дома и жилых помещений в доме. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцам для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно соглашению рыночная стоимость принадлежащего истцам жилого помещения (включая убытки и др. расходы) составляет 1 540 тыс. руб. Отчетом об оценке рыночная стоимость жилого помещения установлена с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при этом стоимость земельного участка составляет согласно отчету 6710327 руб., что явно не соответствует рыночной стоимости участка, расположенного в центре города. Объект оценки расположен в центре города, а объекты аналоги – в ..., причем назначение этих земельных участков промышленное. Земельный участок по ..., в качестве объекта аналога ... общей площадью 670 кв.м. продается по цене 6716 руб. за 1 кв.м., т.е. 4499720 руб., в то время как изымаемый земельный участок, расположенный в центре города, имеет площадь На сайтах электронных средств массовой информации: имеются предложения по продажам участков, расположенных в центре города, ... и т.д. Уровень цен предложения совсем иной: от 16тыс. руб. до 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Налицо попытка занизить цену на изымаемый земельный участок. Таким образом, стоимость земельного участка существенно занижена, что повлияло на определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

В судебном заседании истцы ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Д., К., Ж. представитель истца ФИО4 – ФИО7, действующая на основании доверенности, на требованиях настаивали, уточнив в части установления выкупной стоимости в размере 2631376 руб. с учетом рекомендуемой площади 2-хкомнатных квартир.

Представитель ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» по доверенности ФИО8 в судебном заседании с требованиями истцов не согласилась, представила письменный отзыв на экспертное заключение. 

Выслушав участников судебного разбирательства, эксперта, исследовав представленные в дело материалы, суд приходит к следующему. 

Статьей 49 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Пунктом 1 ст. 10 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных нужд отнесено к полномочиям субъектов Российской Федерации в области земельных отношений. 

Согласно п.1 и 2 ст.32 Жилищного кодекса РФ - жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи (п.6 и 9 ст. 32 ЖК РФ). 

Судом установлено, что истцы ФИО1, Ж., ФИО3, ФИО4, Д., К. являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ... ком.1, по 1/6 доли каждый. 

В соответствии с Заключением Межведомственной комиссии, назначенной Постановлением Администрации ... от ДД.ММ.ГГГГ ..., ... от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный ..., расположенный по ..., был признан аварийным и подлежащим сносу. 

Распоряжением Администрации ... от ДД.ММ.ГГГГ ...-р принято решение изъять для муниципальных нужд городского округа «...» земельный участок с кадастровым номером ..., площадью и многоквартирный жилой дом с кадастровым номером ... площадью 592,1 кв.м, расположенный по адресу: ..., с расположенными в нем помещениями, в том числе, по адресу: .... Также указанным распоряжением ответчик определен лицом, уполномоченным на обеспечение уведомления граждан и Управления Росреестра по ... о принятии распоряжения. 

В силу п. 4 ст. 32 ЖК РФ собственники жилого помещения, расположенного по адресу: ..., на изымаемом земельном участке, была уведомлены об изъятии имущества. 

ДД.ММ.ГГГГ истцам предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «...» по цене 1540000 руб., определенной на основании отчета об оценке ..., проведенной по заказу ответчика ООО «НЭКС». 

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ... «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая, что соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения сторонами не было достигнуто, истцы обратились в суд с иском об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение.

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Интеграл оценка».

По заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ... ком.1, с учетом положений ч.7 ст.32 ЖК РФ составляет 2141000 руб. При этом рыночная стоимости жилого помещения составила 841000 руб., рыночная стоимость долей истцов в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая места общего пользования и земельный участок – 544000 руб., размер убытков, которые понесут собственники жилого помещения, в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение – 120000 руб., величина стоимости компенсации за не произведённый капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающегося на долю собственников квартиры – 636000 руб.

Оценивая экспертное заключение по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, суд считает его достоверным, составленным в соответствии с требованиями закона, эксперт непосредственно исследовал объект оценки, материалы гражданского дела, применил научно-обоснованные методы проведения экспертизы. Выводы, содержащиеся в заключении, эксперт Ц. подтвердила в судебном заседании. 

Ссылка стороны истца на то, что экспертом были допущены нарушения в расчетах рыночной стоимости жилого помещения, судом не принимается во внимание, так как расчеты экспертом были произведен в соответствии с действующей методикой. 

Не отменяет выводов эксперта и довод стороны ответчика о неверном определении стоимости доли земельного участка под многоквартирным домом, поскольку в расчете, на который указывает представитель ответчика, была рассчитана площадь объекта-аналога, а не дома истцов.

Указание в судебной экспертизе на необходимость включения в размер убытков – расходов на аренду квартиры для приобретения нового жилья, также не влияет на незаконность данной экспертизы, так как суд данное указание считает верным, поскольку согласно заключению Межведомственной комиссии, назначенной Постановлением Администрации ... от ДД.ММ.ГГГГ ..., ... от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный ..., расположенный по ..., был признан аварийным и подлежащим сносу. При этом Межведомственной комиссией были учтены заключения о несоответствии противопожарного состояния, выданное отделом надзорной деятельности по ... УНД ГУ МЧС России по РБ, заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по РБ; техническое обследование жилого дома. Следовательно, истцы вправе не проживать в доме до ДД.ММ.ГГГГ, так как существует угроза их жизни и здоровью. 

Довод стороны истца о незаконности судебной экспертизы ввиду того, что эксперт Ц. ранее работала в ООО «НЭКС», судом отклоняется, поскольку эксперт не участвовала в проведении оценки, проведенной ООО «НЭКС», уволилась из данного учреждения в ДД.ММ.ГГГГ 

Таким образом, с учетом показаний эксперта данных в судебном заседании, оснований сомневаться в достоверности судебной экспертизыу суда не имеется. Кроме того, экспертное заключение полностью соответствует требованиям к содержанию заключения об оценке, изложенным в ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и является относимым и допустимым доказательством по делу, подтверждающим величину выкупной стоимости жилого помещения истцов. При этом суд исходит из того, что данное заключение мотивировано, содержат в соответствии с ч. 2 ст. 86 ГПК РФ необходимые в подтверждение выводов эксперта расчеты и нормативное их обоснование, составлено экспертом, в квалификации которого сомнений не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

В соответствии с отчетом об оценке ..., проведенной по заказу ответчика ООО «НЭКС», рыночная стоимость жилого помещения (комнаты), в том числе стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с кадастровым номером ..., с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, составила 929000 руб., убытки, связанные с переездом из изымаемой комнаты в другое жилое помещение - 15000 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности – 46000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 548000 руб.

Оценивая представленный ответчиком отчет об оценке, суд также принимает его в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку взаимоисключающим к судебной экспертизе он не является. Однако, поскольку выводы эксперта ООО «Интеграл оценка» основаны на более полном объеме информации, исследование проведено в 2021 г. заключение эксперта ООО «Интеграл оценка» судом принимается за основу при вынесении решения.

Довод стороны ответчика о нарушении прав других собственников жилых помещений, которые подписали соглашения о выкупе их жилых помещений по цене, определенной на основании отчета ООО «НЭКС», суд отклоняет, так как обращение в суд при несогласии с выкупной ценой является правом каждого гражданина, имущество которого подлежит изъятию. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлением выкупной цены в размере 2141000 руб., на МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» надлежит возложить обязанность выкупить у ФИО1, Ж., ФИО3, ФИО4, Д., К. жилое помещение, расположенное по адресу: ... по установленной судом цене.

При этом учитывая, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается рыночная стоимость жилого помещения, оснований для удовлетворения требований истцов о расчете выкупной цены исходя из рекомендуемой площади двухкомнатных квартир, суд не усматривает.

Согласно ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае у ответчика возникло денежное обязательство перед истцами, оснований для применения положения ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и установление срока для исполнения такого обязательства, у суда не имеется. 

В соответствии с п. 5 ст. 242.5 Бюджетного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления, осуществляющий бюджетные полномочия главного распорядителя (распорядителя) средств местного бюджета, в трехмесячный срок со дня поступления исполнительного документа в орган, осуществляющий открытие и ведение лицевых счетов муниципальных казенных учреждений, обеспечивает выделение лимитов бюджетных обязательств (бюджетных ассигнований) и (или) объемов финансирования расходов в соответствии с запросом-требованием.

Таким образом, оснований для возложения на МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» обязанности выкупить у ФИО1, Ж., ФИО3, ФИО4, Д., К. жилое помещение, расположенное по адресу: ... ком.1, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, в данном случае не имеется. В удовлетворении данного требования истцам надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Установить выкупную цену жилого помещения по адресу: ..., в размере 2141000 руб. 

Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» выкупить у ФИО1, Ж., ФИО3, ФИО4, Д., К. жилое помещение, расположенное по адресу: ..., по установленной судом цене.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г.Улан-Удэ 

Судья: Е.А. Богомазова