Дело № 2-103/2024(2-3779/2023)

76RS0016-01-2023-003728-53

изготовлено 09.07.2024.

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

03 июня 2024 года г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе 

судьи Ю.А. Шумиловой, 

при секретаре Щербаковой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ООО «Атлант-Инвест», ООО «Специализированный Застройщик «Атлант», ФИО5 о признании предварительных договоров договорами участия в долевом строительстве, признании недействительным договора участия в долевом строительстве, 

установил:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к заявленным ответчикам, с учетом уточнений, просят признать предварительный договор купли-продажи от 18.05.2020г., заключённый между ФИО3 и ООО «Атлант-Инвест», предварительные договор купли-продажи от 27.04.2021г., заключенный между ФИО3 и ООО «СЗ «Атлант» договорами участия в долевом строительстве, признать недействительным договор участия в долевом строительства № от 22.08.2022г., заключенный между ФИО5 и ООО «СЗ Атлант».

В обоснование требований указано, что 18.05.2020г. между ООО «Атлант-Инвест» и ФИО3 в лице генерального директора ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи на заключение в будущем договора купли-продажи на жилое помещение № (строительный), 2 этаж, 2 комнаты, общей площадью 66,29 кв.м., балкон с коэффициентом 0,3, лоджия с коэффициентом 0,5; по соглашению сторон цена будущего основного договора купли-продажи составляет на момент заключения договора 3 406 245руб., из расчета стоимости 51 384руб. за 1 кв.м.

18.05.2020г. между ООО «Атлант-Инвест» и ФИО3 в лице генерального директора ФИО1 для целей строительства жилого дома, был заключен договор займа на сумму 3 000 000руб., в этот же день были переданы 1 500 000руб.

27.04.2021г. между ФИО3 и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, аналогичный условиям предварительного договора купли-продажи от 18.05.2020г.

27.04.2021г. между ФИО3 и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО1 был заключен договор инвестиционного займа, аналогичный условиям договора инвестиционного займа от 18.05.2020г. 

27.04.2021г. истцы передали ФИО1 денежные средства в сумме 1 500 000руб., была выдана квитанция № ООО «СЗ «Атлант» на сумму 3 000 000руб.

Заключенные между истцами и ответчиками предварительные договоры купли-продажи к ним, фактически является договором участия в долевом строительстве, в связи с чем, договор участия в долевом строительстве не мог быть заключен с ФИО5

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, Министерство строительства ЯО, департамент градостроительства мэрии 

<

адрес>, Управление Росреестра по ЯО.

В судебном заседании истцы на иске настаивали, выводы проведенной по делу судебной технической экспертизы оспаривали.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ Атлант», по доверенности и ордеру адвокат ФИО7, дала пояснения в пределах письменного отзыва, и дополнительного отзыва, суть которых и дополнений к ним, суть которых сводится к тому, что ООО «СЗ «Атлант» является специализированным застройщиком, денежные средства привлекались только через счета эскроу. Переквалификация договора возможна лишь в случае притворности сделки. Для признания сделки притворной необходимо, чтоб воля обеих сторон была направлена на иные правовые последствия. Вместе с тем, ни договор инвестиционного займа от ДД.ММ.ГГГГ, ни предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не указывают на то, что стороны при их подписании имели в виду договор долевого участия в строительстве и что фактически между ними сложились такие отношения. 

Так, в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ стороны специально оговорили условия, при наступлении которых возникают права и обязанности по заключению основного договора - после получения разрешения на эксплуатацию жилого дома, получения разрешения на строительство, постановки дома на кадастровый учет, ввода в эксплуатацию и получения права собственности (п.1.1. и п.1.2.), то есть обе стороны намеревались в будущем заключить именно договор купли-продажи относительно уже построенной квартиры, являющейся объектом гражданских прав и имеющей собственника.

В договоре инвестиционного займа от ДД.ММ.ГГГГ ни о какой передаче квартиры речи вообще не идет, и права и обязанности соответствуют договору займа с определенной целью, при этом целью займодавца (истца по настоящему делу) указывается не только возврат переданных средств, но и получение прибыли от своих инвестиций (п.1.2.). Подтверждением отношений займа, согласованных между сторонами, является установление платы за пользование займом в размере в два раза превышающей ставку ЦБ России на апрель 2021 года - 10% годовых (п.2.4.) и согласование применения к их отношениям главы 42 ГК РФ (п.2.1.). Указала, что исходя из условий указанных договоров от ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора процентного займа (глава 42 ГК РФ) и предварительного договора купли-продажи будущей вещи (ст.429 ГК РФ). Таким образом, ни ФИО3, ни ФИО1 не намеревались заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Правовых оснований для применения к спорным правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» не имеется. Указала, что ООО «Атлант-Инвест» создано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ и его единственным участником является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. ООО «Атлант-Инвест» является самостоятельным и не зависимым от ООО «СЗ «Атлант» субъектом гражданских правоотношений и имеющим другой состав участников. Между ООО «Атлант-Инвест» и ООО «СЗ «Атлант» не существует никаких сделок по поводу принятия последним на себя обязательств ООО «Атлант-Инвест», возникших из сделок заключенных им с гражданами или другими лицами. Какие-либо денежные средства, полученные ООО «Атлант-Инвест» от граждан, в ООО «СЗ «Атлант» не передавались. Полагала представленный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подложным документом, ненадлежащим доказательством по делу, полагала не доказанным факт оплаты квартиры истцами в размере 3 300 000 руб., указала, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит обязательных условий в силу части 4 этой статьи 4 закона № 214-ФЗ. 

В судебном заседании представитель ФИО5, по доверенности, ФИО11, по доводам требований возражала согласно письменного отзыва, указав, что заключенный договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома от 22.08.2022г. № заключён, прошел государственную регистрацию, полностью оплачен на сумму 5 468 360руб., 21.06.2023г. квартира передана по акту приема-передачи, зарегистрировано право собственности, к моменту заключения договора каких-либо притязаний у истца на спорное жилое помещение не имелось.

В судебном заседании остальные участники процесса участие не принимали, направили в суд истребуемые документы.

Дело постановлено судом рассмотреть при имеющейся явке.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд установил следующее.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

ООО «СЗ «Атлант» создано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ и единственным участником общества является ФИО2 что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

31.01.2020г. Департаментом строительства 

<

адрес> ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011401:6991, площадью 2140 кв.м. Указанным разрешением предусмотрена площадь объекта – 2410,65 кв.м., количество этажей – 3 и 5, строительный объем 11888 куб. м., общая площадь квартир – 2203,52 кв.м., количество квартир – 36. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Атлант» получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от №. 

ДД.ММ.ГГГГ Приказом директора департамента строительства № присвоен адрес МКД. 

22.08.2022г. между ООО «СЗ Атлант» и ФИО5 заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного 

<

адрес>, объектом выступает квартира с условным номером 7, 2 этаж, 2 комнаты, расчетная общая площадь – 66,29 кв.м., сроком передачи – до 3.008.2022г., стоимостью 5 568 360руб., из расчета 84 000руб. за квадратный метр. 

22.09.2022г. ДДУ прошел государственную регистрацию, 21.06.2023г. с ФИО5 подписан Акт приема-передачи 

<

адрес> кадастровым номером № (строительный №), находящейся на 2 этаже по адресу: 

<

адрес>, площадью 64,00кв.м.

Согласно выписки из ЕГРП, право собственности ФИО5 на квартиру зарегистрировано 06.07.2023г., обременено ипотекой в силу закона в пользу Банк ВТБ (ПАО). 

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на следующие доказательства: 

- Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый с ООО «Атлант-Инвест» в лице Генерального директора ФИО1, предметом которого являлось заключение основного договора купли-продажи в отношении 

<

адрес> (строительный), этаж 2, количество комнат 2, общей площадью 66,29 кв.м. в том числе жилой 25,44 кв.м. (п.1.2.) после получения разрешения на эксплуатацию жилого дома, получения разрешения на строительство, постановки дома на кадастровый учет, ввода в эксплуатацию и получения права собственности (п.1.1. и п.1.2.) в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4.) по цене 3 406 245 руб. (п.2.1.), с определением порядка оплаты в основном договоре (п.2.2).

-Договор инвестиционного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные с ООО «Атлант-Инвест» в лице Генерального директора ФИО1, предметом которого являлось предоставление в заем суммы 3 000 000 руб. (п.2.2.) со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.) и с начислением 10% годовых за пользование займом (п.2.4.). Сторонами согласована цель инвестиционного займа – для целей строительства жилого дома (с указанием его идентифицирующих признаков: адреса, земельного участка, проекта, разрешения на строительство), с целью получения прибыли от своих инвестиций (п.1.2.)

- Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в лице директора ФИО1, предметом которого являлось заключение основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4.) в отношении 

<

адрес> (строительный), этаж 2, количество комнат 2, общей площадью 66,29 кв.м. в том числе жилой 25,44 кв.м. (п.1.2.) после получения разрешения на эксплуатацию жилого дома, получения разрешения на строительство, постановки дома на кадастровый учет, ввода в эксплуатацию и получения права собственности (п.1.1. и п.1.2.) по цене 3 300 000руб. (п.2.1.), с определением порядка оплаты в основном договоре (п.2.2).

- Договор инвестиционного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в лице директора ФИО1, предметом которого являлось предоставление в заем суммы 3 000 000 руб. (п.2.2.) со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.) и с начислением 10% годовых за пользование займом (п.2.4.). Сторонами согласована цель инвестиционного займа – для целей строительства жилого дома (с указанием его идентифицирующих признаков: адреса, земельного участка, проекта, разрешения на строительство в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), с целью получения прибыли от своих инвестиций (п.1.2.)

- Квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в получении ООО «СЗ «Атлант» от ФИО3, с указанием даты рождения, паспортных данных и адреса, по основанию - договор инвестиционного займа от ДД.ММ.ГГГГ суммы 3 000 000 руб.

По мнению истцов, представленные документы свидетельствуют о том, что между истцом и ответчиком фактически сложились правоотношения по участию в долевом строительстве многоквартирного дома.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (норма приведена в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Федеральный закон №214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона №214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГг. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГг.).

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГг., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона №214-ФЗ.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от ДД.ММ.ГГГГг. № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст.431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого в отдельности и в их взаимосвязи, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи от 18.05.2020г. с ООО «Атлант-инвест», и предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.21г. с ООО «СЗ Атлант» договорами долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, возле 

<

адрес>. 

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля 

сторон с учетом цели договора.

Согласно ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1). 

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3).

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (ч.4).

Таким образом, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, отраженного на плане объекта долевого строительства.

При отсутствии указанных условий договор долевого участия считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ).

По данным ЕГРН предварительные договоры от 18.05.2020г. и от 27.04.2021г., а также договоры займа к ним, которые истцы просят признать договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, вопреки ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ зарегистрированы не были, что не оспаривается лицами, участвующими в деле, истцы никогда не обращались в ООО СЗ «Атлант» с требованием о регистрации указанных договора.

К предварительному договору от 18.05.2020г. приложен план второго этажа дома по строительному адресу: 

<

адрес>, возле 

<

адрес>, на котором квартира со строительным номером 5 расположена в осях 4-6, поставлена на кадастровый учёт под номером :9226, имеет другие характеристики по площади, количеству комнат, квартира со строительным номером 7 расположена в осях-1-2-3, после присвоения адреса квартире присвоен №.

При таких обстоятельствах суд не может прийти к выводу о том, что сторонами было согласовано такое условие, которое отнесено Федеральным законом №214-ФЗ к числу существенных условий договора долевого участия, как конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче.

С учетом изложенного, исходя из того, что конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче ФИО3, не установлен, договор не прошел государственную регистрацию, оснований считать, что между ФИО3 и ООО СЗ «Атлант» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не имеется. 

Кроме того, суд учитывает, что ООО «Атлант-Инвест» создано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ и его единственным участником является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

ООО «Атлант-Инвест» является самостоятельным и не зависимым от ООО «СЗ «Атлант» субъектом гражданских правоотношений и имеющим другой состав участников.

Между ООО «Атлант-Инвест» и ООО «СЗ «Атлант» не существует никаких сделок по поводу принятия последним на себя обязательств ООО «Атлант-Инвест», возникших из сделок заключенных им с гражданами или другими лицами. 

Согласно ч.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

ООО «Атлант-Инвест» не являлся застройщиком указанного МКД, а потому не имеется правовых оснований для возложения на ООО «СЗ «Атлант» обязанностей, принятых на себя другим юридическим лицом ООО «Атлант-Инвест» перед ФИО3 и, тем более, признания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного до приобретения ООО «СЗ «Атлант» правоспособности, договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО3 и Обществом.

В силу изложенного к сложившимся между сторонами спора правоотношениям нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» применению не подлежат. 

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено ООО «МИСЭ». Перед экспертом поставлены вопросы о том, соответствует ли дата изготовления подписи от имени ФИО1 и дата нанесения круглой печати с оттиском ООО «СЗ «Атлант» на предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО1 и ФИО3, дате, указанной в документе?

Согласно заключению экспертизы, установить давность исполнения подписи от имени ФИО1 в предварительном договоре купли-продажи от 27.04.2021г. не представилось возможным. Давность нанесения оттиска печати с реквизитами ООО «СЗ «Атлант» не соответствует дате, указанной в документе. Оттиск печати нанесен не ранее апреля 2023г. при условии хранения документа в режиме темнового сейфового хранения и без применения технологий искусственного умышленного старения документов. 

Оценивая данное заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полной мере отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым как к профессиональным качествам экспертов, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов. Заключение судебной экспертизы является полным, мотивированным, обоснованным, содержит ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Обстоятельств, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности этого заключения, являющихся основаниями назначения повторной экспертизы (ст. 87 ГПК РФ), судом не установлено. Само по себе несогласие стороны с экспертным заключением не свидетельствует о недостоверности указанного доказательства.

В соответствии с п.1 ст.51 ГК РФ юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации юридических лиц. 

В силу п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно п.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В абзаце 2 п. 122 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что по общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ). 

В соответствии с п.2 ст.51 ГК РФ данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления.

В п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № разъяснено, что согласно п.2 ст.51 ГК РФ данные государственной регистрации юридических лиц включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных.

По смыслу указанных правовых положений, если сделка совершена лицом, указанным в ЕГРЮЛ в качестве генерального директора как представителя общества, имеющего право действовать от его имени без доверенности, то предполагается выражение воли всего общества на совершение такой сделки. В таком случае сделка создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица.

При этом действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Так, на взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание в постановлении Конституционного суда РФ от 27.10.2015г. №-П применительно к ситуации заключения договора банковского вклада от имени банка неуполномоченным лицом. 

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5).

Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст.56 ГПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Как было указано выше, полномочия ФИО1 как генерального директора ООО СЗ «Атлант» к апрелю 2023г. были уже прекращены, о чем в сентябре 2022г. в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись. Данные сведения являлись открытыми, доступными для неограниченного числа лиц. Истец перед передачей денежных средств ФИО1 не была лишен возможности удостовериться в наличии у него полномочий действовать от имени в интересах ООО СЗ «Атлант». Из обстановки, в которой действовал ФИО1, его полномочия как руководителя ООО СЗ «Атлант» также с очевидностью не явствовали. Как пояснила представитель истца, денежные средства передавались ФИО8 риэлтору, не по месту регистрации ООО СЗ «Атлант», а в офисе риэлтерского агентства. 

Показания допрошенного в судебном заседании по ходатайству истцов ФИО9 суд не понимает во внимание в качестве доказательства, как не отвечающие принципу относимости и допустимости с учетом установленных в судебном заседании правовых оснований для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, ООО «СЗ «Атлант» осуществляет свою деятельность в области строительства жилых и нежилых зданий с соблюдением требований и ограничений, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 6 ст. 18 названного Федерального закона застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ч. 7 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ ФЗ застройщик не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов.

В силу ч. 9 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова «специализированный застройщик».

Таким образом, при заключении договора займа с ООО «СЗ «Атлант» истцам должно было быть известно об установленных законом ограничениях, в том числе о прямом запрете привлекать средства в форме займов.

ООО СЗ «Атлант» денежные средства в размере 3 300 000 руб. не поступали.

При таких обстоятельствах, действия ФИО1 по получению денежных средств от ФИО3 не повлекли правовых последствий для юридического лицау, права и обязанности по указанной сделке у ООО СЗ «Атлант» не возникли. 

В части требований, предъявленных к ФИО5, суд учитывает следующее.

Оспоренный истцом договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между ООО «СЗ «Атлант» и ФИО5, содержит все обязательные условия, установленные законом № 214-ФЗ, прошел государственную регистрацию, был надлежащим образом исполнен обеими сторонами. Право собственности ФИО5 зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно п.6 ст.8.1. ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Квартира находится в собственности ФИО5, соответственно, право на получение этой квартиры как индивидуально-определенной вещи у всех остальных отпадает в силу ст.398 ГК РФ.

С учетом изложенного в совокупности, суд установил отсутствие законных и правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

Руководствуясь ст.ст. 194–198,199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 (

<

данные изъяты>), ФИО4 (

<

данные изъяты>) к ООО «Специализированный Застройщик «Атлант», (

<

данные изъяты>), ООО «Атлант-Инвест» 

<

данные изъяты>), ФИО5 (

<

данные изъяты>) о признании предварительных договоров договорами участия в долевом строительстве, признании недействительным договора участия в долевом строительстве - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано всеми участниками процесса в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Шумилова