№2-2304/2020

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«24» ноября 2020 года г. Ижевск

Индустриальный районный суд г. Ижевска под председательством судьи Сентяковой Н.А., 

при секретаре судебного заседания Шутовой В.О., 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Регион- Инвест» к ФИО4 о признании договора расторгнутым, обременения отсутствующим, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «Регион – Инвест» обратился в суд с иском к ответчику ФИО4 о признании расторгнутым договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-, признании обременение объекта недвижимости в пользу АО «Россельхозбанк» отсутствующим, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.Требования мотивировал тем, что -Дата- между сторонами заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п. 3.1 договора предметом договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома в объекте, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома, а другая сторона застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) дом и все необходимые для данного дома инженерные сети и коммуникации и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства в этом доме дольщику. В соответствии с п. 4.1 договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по договору, для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 8 841 600 рублей, без НДС. Сторонами согласованно, что денежная сумма в размере 2 653 834 рублей вносится дольщиком за счет собственных средств путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственнойрегистрации, кадастра и картографии по УР. Денежная сумма в размере 5 827 766 рублей оплачивается дольщиком за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых участнику долевого строительства АО «Россельхозбанк» в лице Удмуртского регионального филиала АО «Россельхозбанк» в соответствии с кредитным договором №, заключенным в Удмуртском региональном филиале АО «Россельхозбанк» -Дата-. Сумма 5 827 766 рублей выплачивается дольщиком застройщику посредством безотзывного покрытого аккредитива путем перечисления на расчетный счет застройщика в течение 5 дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, но не позднее -Дата-. Пунктом 4.2.1 договора сторонами ошибочно не указан срок внесения денежных средств в размере 2 653 834 рублей. При этом со стороны дольщика обязательство исполнено частично, -Дата- дольщиком были перечислены денежные средства в размере 100 000 рублей. -Дата- истец направил в адрес ответчика предупреждение о наличии задолженности по договору на участие в долевом строительстве в размере 8 484 600 рублей, -Дата- ответчиком получено данное уведомление. Однако, со стороны дольщика условия договора были соблюдены частично, -Дата- на расчетный счет застройщика были перечислены денежные средства в размере 5 827 766 рублей. -Дата- истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе истца от исполнения договора на участие в долевом строительстве № от -Дата- в соответствии с ч.4 ст. 5, ч.3 ст. 9, ч.4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Документы об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия также были направлены в АО «Россельхозбанк» и регистрационный орган. Однако банк не обеспечил явку представителя в Росреестр для снятия обременения объекта долевого участия в пользу банка, в отзывае указал на отсутствие оснований для данного действия. Поскольку договор с ответчиком расторгнут истцом в одностороннем порядке, имеются основания для снятия обременения с объекта долевого строительства. 

В судебное заседание не явились ответчик ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, ФИО1., извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО2., действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске.

В ходе рассмотрения дела представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ФИО3., действующая на основании доверенности предоставила отзыв на исковое заявление, согласно которого -Дата- между истцом заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома. -Дата- между банком и ответчиком было заключено кредитное соглашение №, в соответствии с которым банк предоставил заемщику денежные средства в размере 5 827 766 рублей. До настоящего времени ответчиком обязательства по кредитному соглашению в полном объёме не исполнены, оснований для снятия обременения объекта долевого строительства в пользу банка не имеется. В случае признания договора № на участие в долевом строительстве жилого дома расторгнутым, застройщик должен вернуть полученные средства по договору АО «Россельхозбанк», так как прекращается целевое использование заемных денежных средств, а так же во избежание неосновательного обогащения ответчиком.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

-Дата- между ООО «Регион – Инвест» (застройщиком) и ФИО4 (дольщиком) заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома №, на следующих условиях:

предметом настоящего договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома МФК .... Восьмой этап строительства, расположенный на земельном участке площадью 47 744 кв. м. с кадастровым номером №. Участок расположен ..., и принятии по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома, а другая сторона – застройщик - обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) дом и все необходимые для данного дома инженерные сети и коммуникации и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства в этом доме дольщику (п. 3.1);

застройщик обязуется: обеспечить строительство (создание) дома и сдать дом в эксплуатацию не позднее -Дата-; передать дольщику квартиру на условиях настоящего договора, не позднее -Дата-, при условии полного исполнения дольщиком обязательства, предусмотренного п. 4.2 настоящего договора (п. 3.2);

цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по договору, для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 8 481 600 рублей, без НДС (п. 4.1);

денежная сумма, указанная в п. 4.1 настоящего договора, вносится дольщиком на расчетный счет застройщика в следующем порядке: денежная сумма в размере 2 653 834 рублей вносится дольщиком за счет собственных средств путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР до (п.4.2.1);

денежная сумма в размере 5 827 766 рублей оплачивается дольщиком за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых участнику долевого строительства АО «Россельхозбанк» в лице Удмуртского регионального филиала АО «Россельхозбанк» в соответствии с кредитным договором №, заключенным в Удмуртского регионального филиала АО «Россельхозбанк» -Дата- (п. 4.2.2);

сумма 5 827 766 рублей выплачивается дольщиком застройщику посредством безотзывного покрытого аккредитива путем перечисления на расчетный счет застройщика в течение 5 дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, но не позднее -Дата- (п. 4.2.3);

в случае расторжения настоящего договора по любой причине возврат денежных средств дольщику осуществляется путем перечисления их на счет № в банке – Удмуртский региональный филиал АО «Россельхозбанк» (п. 4.6).

с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРН объект долевого строительства считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка на основании ст. 339.1 ГК РФ и ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.10.2.).

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Росреестра Удмуртской Республики -Дата-. Тогда же произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

-Дата- между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (кредитором) и ФИО4 (заемщиком) заключен кредитный договор №, по условиям которого:

в размере и на условиях настоящего договора кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё (п. 1.1);

размер кредита 5 827 766 рублей (п.1.2);

срок предоставления кредитором денежных средств заемщику (при условии соблюдения последним установленного настоящим договором порядка выдачи кредита) –до 15 августа 2019 года (п. 1.4);

заемщик обязуется использовать полученный кредит исключительно на приобретение/строительство жилого помещения, состоящего из 1 комнаты, общей площадью 116,78 кв.м., расположенной ..., расположенный на земельном участке площадью 47 744 кв. м. с кадастровым номером №. Участок расположен ... по адресу: ... общей стоимостью 8 484 600 рублей по договору № на участие в долевом строительстве жилого дома, предусматривающему аккредитивную форму расчетов/форму расчетов через индивидуальную сейфовую ячейку, ячейку между его сторонами, соответствующую требованиям настоящего договора/строительного подряда либо порядке индивидуального жилищного строительства. Стороны пришли к соглашению о том, что в отношении жилого помещения будет оформлено право собственности заемщика ФИО4 (п. 2.1);

выдача кредита производится в безналичной форме путем перечисления суммы кредита в валюте РФ, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, на текущий счет заемщика в валюте РФ, открытый у Кредитора на балансовом счете №, с которого производятся выдача наличных денежных средств или перечисление денежных средств на банковские счета третьих лиц для осуществления расчетов в соответствии с целями кредитования, указанными в пункте 2.1 настоящего договора (п. 3.1).

-Дата- истец ООО «Регион-Инвест» направил в адрес ответчика ФИО4 уведомление о наличии задолженности перед ООО «Регион-Инвест» по договору на участие в долевом строительстве № от -Дата- в размере 8 481 600 рублей. При этом ответчик предупрежден истцом о том, что в случае неоплаты цены договора в течение одного календарного месяца со дня получения настоящего письма, истец праве отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Данное уведомление получено ответчиком -Дата-

-Дата- Удмуртский РФ АО «Россельхозбанк» г. Ижевска перечислил ООО «Регион-Инвест» денежные средства в размере 5 827 766 рублей, в счет исполнения обязательства ФИО4 по договору № на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата-.

В остальной части ФИО4 обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома не исполнил, денежные средства в размере 2 653 834 рублей не произвел. 

-Дата- истцом ООО «Регион-Инвест» направлено в адрес ответчика ФИО4 уведомление об одностороннем отказе ООО «Регион-Инвест» от исполнения договора на участие в долевом строительстве жилого дома № от -Дата-, в соответствии с п.4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истец уведомил ответчика, что данный договор считается расторгнутым со дня направления данного уведомления. 

На день рассмотрения дела судом ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения договора на участие в долевом строительстве в части оплаты денежных средств.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Федеральный закон №214-ФЗ), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно ч. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в п.4.2.1. договора участия в долевом строительстве жилого дома стороны не пришли к соглашению о сроке внесения дольщиком на расчетный счет застройщика денежной суммы в размере 2 653 834 рублей с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР.

В соответствии с ч.2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательства не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Поскольку договором участия в долевом строительстве стороны не определили срок уплаты вышеуказанной суммы ответчиком, законодательством другой срок не предусмотрен, суд считает возможным применить к обязательствам ответчика положения ст. 314 ГК РФ.

Поскольку уведомление о необходимости уплаты денежной суммы в размере 2 653 834 рублей ответчик получил -Дата-, в указанном уведомлении истцом предлагалось ответчику исполнить обязательства в течение одного календарного месяца, что не противоречит ст. 314 ГК РФ, соответственно ответчик должен был исполнить обязательство по оплате объекта долевого строительства до -Дата-.

В указанный срок ответчиком денежные средства истцу не перечислены, что свидетельствует о нарушении ответчиком взятых на себя обязательств по договору.

Поскольку ответчиком допущена просрочка внесения платежа более двух месяцев истцом обоснованно заявлено об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома.

С учетом положений ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве жилого дома считается расторгнутым с -Дата-, то есть со дня направления истцом соответствующего уведомления ответчику.

Во внесудебном порядке третье лицо АО «Россельхозбанк» не признал факт расторжения договора, отказавшись снять обременение объекта долевого строительства, в связи с чем суд считает возможным признать данный факт в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залога недвижимости)» (далее- Федеральный закон №102-ФЗ) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Согласно ч. 1 ст. 11 Федеральный закон №102-ФЗ государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 25 Федеральный закон №102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 3 ст. 77.2 Федеральный закон №102-ФЗ при расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.

Участник долевого строительства представляет застройщику информацию о реквизитах залогового счета, указанного в абзаце первом настоящего пункта. При отсутствии у застройщика информации о реквизитах такого залогового счета начисление процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не осуществляется за период с даты расторжения договора участия в долевом строительстве до даты предоставления застройщику участником долевого строительства либо залогодержателем информации о реквизитах такого залогового счета.

Согласно п. 4 ст. 77.2 Федеральный закон №102-ФЗ залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у застройщика или третьего лица обязанности по выплате обеспечения или возмещения участнику долевого строительства.

Поскольку с момента расторжения договора участия в долевом строительстве жилого дома, все права (требования) ответчика ФИО5 по данному договору прекратились, соответственно прекратился и залог на эти права (требования) зарегистрированный в пользу АО «Россельхозбанк». 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно материалам дела при подаче иска в суд истцом оплачена госпошлина в размере 6 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от -Дата-. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Регион- Инвест» к ФИО4 о признании договора расторгнутым, обременения отсутствующим - удовлетворить.

Признать расторгнутым договор № на участие в долевом строительстве жилого дома от -Дата- заключенный между ООО «Регион- Инвест» и ФИО4.

Признать отсутствующим обременение объекта недвижимости (ипотеку в силу закона) в пользу АО «Россельхозбанк» в отношении объекта долевого строительства квартиры ..., номер регистрации № от -Дата-.

Обязать ООО «Регион- Инвест» после вступления решения суда в законную силу перечислить денежные средства ФИО4 в размере 5 827 766 руб. на счет № в Банке- Удмуртский региональный филиал АО «Россельхозбанк».

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Регион- Инвест» судебные расходы в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, путем подачи жалобы через Индустриальный районный суд г. Ижевска.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 18 января 2021 года.

Судья Сентякова Н.А.