УИД 61OS0000-01-2024-001718-72

дело № 3а-58/2025 (3а-628/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 13 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001021 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, он подал в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 23 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001021 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 23 октября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 12 августа 2024 г., - 3 983 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы, в размере 7 664 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в возражениях на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступающих платежей в местный бюджет. Рыночную стоимость объекта, определенную по результатам судебной экспертизы, департамент счел необоснованной.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 13 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 21 декабря 2010 г. № 32788, дополнительного соглашения к нему от 12 мая 2023 г. № 4 к договору аренды № 32788, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО1, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 115 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных и складских помещений, расположенного по адресу: .... 

По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждает правовую заинтересованность ФИО1 в пересмотре кадастровой стоимости и дает ему право на её оспаривание в порядке и по основаниям, предусмотренным законом.

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 11 836 068,75 рублей.

26 сентября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет 26 августа 2024 г. № 67/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 12 августа 2024 г. в размере 3 983 000 рублей.

23 октября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/001021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

19 декабря 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 4 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете в анализе рынка недвижимости не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта; в таблице 7.3.1 представлена выборка из объектов-аналогов коммерческого назначения, на основе которой рассчитан диапазон рыночных цен аналогичных земельных участков, однако сведения данной таблицы не подтверждены документально и не отражают действительной рыночной ситуации в соответствующем рыночном сегменте на дату оценки; отсутствуют сведения о правилах, по которым отобраны объекты-аналоги для расчетов; при расчете рыночной стоимости использованы объекты-аналоги №№ 1, 2, 4 не сопоставимые с объектом оценки по площади, объект-аналог № 3 не сопоставим с объектом оценки по виду передаваемого права на имущество; не учтена при расчетах и не указана в характеристиках объекта-аналога № 3 информация о том, что участок находится в долгосрочной аренде на 49 лет и к продаже представлена переуступка права аренды, а также он застроен; в отчете отсутствует расчет, подтверждающий значения, указанные в графе весового коэффициента таблицы 8.2.3.3.4.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца об отсутствии у ГБУ оснований для принятия оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ...

В заключении эксперта ... от 25 февраля 2025 г. № 137СЭ/17-2025 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 26 августа 2024 г. № 67/24 использовались неполные и недостоверные сведения, имеют место методологические и расчетные ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – пункта 10 ФСО III, подп. 1, 2, 3, 4 пункта 5, подп. 1, 2 пункта 12, подп. 1, 2 пункта 25 ФСО V, подп. 10 пункта 7 ФСО VI, пунктов 5, 22в ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 23 октября 2024 г., экспертом частично подтверждены.

Эксперт указал, что в отчете отсутствует информация о причинах, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; оценщиком не полностью описан доступный объем рыночной информации при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Применив сравнительный подход, оценщик не полностью проанализировал рынок продажи аналогичных объектов. Между тем, как показал анализ рынка, проведенный экспертом, на дату оценки имелась иная информация, которую можно было использовать при анализе и отборе аналогов; в отчете отсутствует информация о точной дате размещения объявлений о продаже аналогов №№ 2, 3, 4; на странице 40-42 копии объявлений приведены не полностью, в усеченном виде, что не дает возможности идентифицировать все характеристики по аналогам, которые были использованы непосредственно при проведении расчетов; отсутствует обоснование отказа от введения корректировок на местоположение, на категорию земель и вид использования для объектов-аналогов №№ 1, 2, 4; к цене объекта-аналога № 3 не применены корректировки на имущественные права и на наличие строений на участке; сведения о возможности подключения коммуникаций по аналогам не подтверждены, обоснование отсутствия корректировки не приведено; оценщиком применена корректировка на размер, однако в отчете отсутствуют рыночные данные, подтверждающие наличие зависимости по этому фактору; в таблице 8.2.3.3.4 допущена математическая ошибка: значения по строке «Взвешенные цены» для всех аналогов не соответствуют произведениям значений по строкам «Скорректированная цена» и «Весовые коэффициенты».

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 12 августа 2024 г. определена экспертом ... в размере 7 664 000 рублей.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. 

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. 

Суд находит необоснованными доводы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о несопоставимости использованных судебным экспертом аналогов и неверном применении корректировок.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, и подтверждены представленными документами. 

Отобранные экспертом аналоги, как и оцениваемый объект, находятся в промышленных зонах на окраинах г. Ростова-на-Дону или в ближайшем пригороде. Площадь аналогов, как и объекта оценки, находится в одном диапазоне – до 10 000 кв.м. Отличия в доступности инженерных коммуникаций учтены экспертом, по этому фактору применен поправочный коэффициент.

Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 23 октября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Довод представителя Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к сокращению поступающих в местный бюджет арендных платежей, судом отклоняется, поскольку возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертных услуг на сумму 60 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ИП ФИО1 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислил 60 000 рублей (платежное поручение от 14 февраля 2025 г. № 55). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001021.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 115 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных и складских помещений, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12 августа 2024 г. – 7 664 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 26 сентября 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от индивидуального предпринимателя ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-58/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева