Дело №2-950/25 КОПИЯ

У ИД 54RS0018-01 -2024-005509-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» июня 2025 Город Искитим

Искитимский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи Мишковой Л.Г.

При секретаре Гайбель А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущества и земельных отношений 

<

Адрес> к ФИО1, ФИО2, акционерному обществу «Степное» о применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, где просит применить последствия недействительности сделок договора купли-продажи на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, договора купли-продажи на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, заключенных между ФИО2 и АО «Степное», ФИО1 и АО «Степное», возвратить стороны в первоначальное положение путем исключения из ЕГРН записей о государственной регистрации прав (от 22.11.2024 Номер доля 3/4; от Дата Номер доля 1/4) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:07:047407:754, вернуть указанный земельный участок в общую долевую собственность ФИО2, ФИО1. 

Исковые требования мотивированы тем, что Дата в департамент имущества и земельных отношений 

<

Адрес> от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

Адрес> поступила информация о государственной регистрации перехода права на доли (3/4 и 1/4) в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером Номер в пользу АО «Степное».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 54:07:047407:754, местоположением - Новосибирская обл, р-н Искитимский, площадью - 492 000 кв. м, категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, принадлежит на праве собственности АО «Степное» (общая долевая собственность 3/4 от Дата Номер; общая долевая собственность 1/4 от Дата Номер).

Ранее, а именно до вышеуказанных дат осуществления перехода прав, правообладателями Земельного участка являлись:

1) ФИО2, доля 3/4:

-дата и номер государственной регистрации возникновения права: Дата Номер-

-дата и номер государственной регистрации прекращения права: Дата Номер;

2) ФИО1, доля 1/4:

- дата и номер государственной регистрации возникновения права: Дата Номер;

-дата, номер государственной регистрации прекращения права: Дата Номер

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, чего ответчиками в нарушение закона сделано не было.

Представитель истца Департамента имущества и земельных отношений 

<

Адрес> при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, письменные пояснения по иску, возражения на доводы возражений ответчиков.

Ответчики ФИО1, ФИО2 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, каждым в отдельности представлены письменные возражения по существу заявленных требований, их интересы представляет ФИО3

Представитель ответчиков А-вых ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, дала соответствующие пояснения. Доводы возражений сводятся к тому, что каждый из ответчиков А-вых изначально был собственником доли в земельном участке с КН54:07:047407:754, который был сформирован из принадлежащих земельных долей. Каждый из них распорядился именно своей долей в земельном участке по своему усмотрению, так как каждый независимо друг от друга осуществляет свои права в отношении принадлежащих каждому из них земельной доли по 3/4 и 1/4 соответственно.

Представитель ответчика АО «Степное» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам письменных возражений на иск, дала соответствующие пояснения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей ответчиков, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на то, что Дата в департамент имущества и земельных отношений 

<

Адрес> от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

Адрес> поступила информация о государственной регистрации перехода права на доли (3/4 и 1/4) в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером Номер в пользу АО «Степное».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером Номер, местоположением - 

<

Адрес>, площадью - 492 000 кв. м, категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, принадлежит на праве собственности АО «Степное» (общая долевая собственность 3/4 от Дата Номер; общая долевая собственность 1/4 от Дата Номер).

Также в ЕГРН имеются записи об ограничениях прав и обременениях в отношении Земельного участка в виде аренды в пользу АО «Степное» (ИНН: 

<

***>):

от Дата Номер (срок действия с Дата по Дата; основание государственной регистрации: Договор аренды земельного участка от Дата Номер, выдан Дата, дата и номер государственной регистрации -Дата Номер; Дополнительное соглашение к договору Номер аренды земельного участка от Дата выдано Дата, дата и номер государственной регистрации - Дата Номер).

Ранее, а именно до вышеуказанных дат осуществления перехода прав, правообладателями Земельного участка являлись:

1) ФИО2, доля 3/4:

-дата и номер государственной регистрации возникновения права: Дата Номер;

-дата и номер государственной регистрации прекращения права: Дата 54:07:047407:754-54/163/2024-2;

2) ФИО1, доля 1/4:

- дата и номер государственной регистрации возникновения права: Дата Номер;

-дата, номер государственной регистрации прекращения права: Дата Номер.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. 

Аналогичные нормы содержатся в статье 

<

Адрес> от Дата Номер «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории 

<

Адрес>» из которых следует, что при продаже земельного участка 

<

Адрес> имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, а также продавец земельного участка обязан известить в письменной форме 

<

Адрес> о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если 

<

Адрес> откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Рассмотрение поступившего в 

<

Адрес> извещения, направление продавцу уведомления о результатах рассмотрения извещения, а также заключение договора купли-продажи земельного участка от имени области осуществляется департаментом.

Департамент приобретает в государственную собственность 

<

Адрес> имущество, в том числе земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 101 -ФЗ.

До даты совершения вышеуказанных сделок (купли-продажи) в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер ФИО2 и ФИО1 не уведомляли 

<

Адрес> о намерении продать земельный участок, что свидетельствует о совершении сделок с нарушением преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 1 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Заключив договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в отношении Земельного участка в течение небольшого промежутка времени (10 дней) ФИО2 и ФИО1 произвели отчуждение Земельного участка целиком в нарушение преимущественного права покупки 

<

Адрес>.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Таким образом, по мнению истца, ответчиками нарушена процедура продажи земельного участка с кадастровым номером Номер из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная положениями Федерального закона № 101-ФЗ и 

<

Адрес> Номер, а именно не соблюдено обязательство по извещению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (

<

Адрес>) поскольку именно субъект Российской Федерации (в рассматриваемом случае 

<

Адрес>) обладает преимущественным правом на приобретение продаваемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом, согласно письму Росреестра от Дата Номер-ТГ/23 «По вопросу соблюдения требований статьи 8 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения», если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и (исходя из вида его разрешенного использования) подпадает под регулирование Федерального закона № 101-ФЗ, сделки с земельным участком (долями в праве общей собственности на него) осуществляются не в связи с исключениями, указанными в пункте 1 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, продажа земельного участка должна осуществляться с соблюдением требований указанной статьи.

Отчуждение ФИО2 и ФИО1 долей в праве общей долевой собственности на Земельный участок в обход соблюдения требований законодательства привело к нарушению права 

<

Адрес> на реализацию преимущественного права на приобретение продаваемого земельного участка, предусмотренного законами.

Вместе с тем, учитывая, что между ФИО2 и АО «Степное», ФИО1 и АО «Степное» было заключено два договора купли-продажи на доли в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка спустя короткое время (разница 10 дней), истцом однозначно усматривается, что конечной целью преследовалось именно полное отчуждение продаваемого земельного участка в обход направления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (

<

Адрес>).

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.1, 8 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.17, 21 Гражданского кодекса РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, из определения понятия сделки, содержащейся в вышеприведённой статье, следует, что сделка является юридическим фактом, происходящем по воле человека.

Следовательно, в сделке имеет место два элемента- воля (субъективный) и волеизъявление (объективный), оба эти элементы равнозначны, предполагается, что содержание волеизъявления полностью соответствует действительному намерению, действительной воле лица- участника сделки до тех пор, пока не будет доказано обратное.

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судебным разбирательством, предметом совершенных оспариваемых сделок являлись доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с изначально установленным режимом долевой собственности. Каждая из приобретаемых АО «Степное» долей принадлежала продавцам (ФИО1 и ФИО2) на законных основаниях и приобретена каждым продавцом в свою собственность по самостоятельному правовому основанию.

ФИО2 до момента совершения сделки купли-продажи земельной доли принадлежало 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:047407:754. Дата возникновения (регистрации) права на 3/4 доли: Дата.

Основания возникновения права долевой собственности в размере 3/4 долей (согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата 

<

Адрес>):

- свидетельство на право собственности на землю серия Номер Номер, выданное Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 

<

Адрес> от Дата;

- Соглашение участников долевой собственности на выдел земельного участка в счет земельных долей Номер от Дата;

- Дополнительное соглашение об определении долей к соглашению Номер от Дата от Дата;

- Договор дарения от Дата.

ФИО1 до момента совершения сделки купли-продажи земельной доли принадлежала 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:047407:754. Дата возникновения (регистрации) права на 1/4 доли: Дата.

Основания возникновения права собственности в размере 1/4 долей (согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата 

<

Адрес>):

- свидетельство на право собственности на землю серия Номер Номер, выданное Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 

<

Адрес> от Дата;

- Соглашение участников долевой собственности на выдел земельного участка в счет земельных долей Номер от Дата;

- Дополнительное соглашение об определении долей к соглашению Номер от Дата от Дата.

Таким образом, принадлежащие каждому из ответчиков (ФИО2 и ФИО1) доли в праве общей долевой собственности приобретены каждым из собственников по самостоятельному основанию и независимо друг от друга, правовой режим собственности на земельный участок - долевая. Ввиду чего, распоряжаться принадлежащим имуществом каждый из ответчиков - продавцов был вправе по своему усмотрению, самостоятельно и свободно, действуя в своем интересе.

Для реализации гражданином права на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуется предварительное извещение другого супруга (участника долевой собственности), равно как и не требуется согласие его супруга (в том числе нотариально заверенное) на совершение сделки по продаже доли, поскольку указанные действия не подпадают под действие п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (не являются сделкой по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов или сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, исходя из положений Федерального закона от Дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как следует из пояснений ответчика АО «Степное», перед заключением договоров купли-продажи АО «Степное» индивидуально с каждым из собственников обсуждало условия будущих сделок: так, в начале ноября 2024 года в АО «Степное» обратился ФИО2 с предложением продать принадлежащие ему 3/4 доли в земельном участке с кадастровым номером Номер. При этом ФИО1, которая имеет в этом же участке 1/4 долю, продавать свою долю не была намерена. По условиям заключенного последней договора аренды она получала арендную плату фуражным зерном, которое использовалось для содержания небольшого личного подворья.

Сделка с ФИО2 заключена Дата.

Впоследствии между ФИО1 и АО «Степное» Дата заключен с договор купли-продажи ее доли.

Таким образом, к моменту заключения первого договора купли-продажи ни покупатель (АО «Степное»), ни продавцы (ФИО2 и ФИО1) не имели каких-либо предварительных договоренностей, связанных с продажей всего земельного участка, более того, на момент заключения первого договора стороны исходили из того, что часть участка (в размере 1/4 доли в нем) по - прежнему будет находиться в аренде АО «Степное» на согласованных условиях аренды.

Таким образом, доводы истца о том, что поведение ответчиков при совершении оспариваемых сделок купли-продажи является недобросовестным, поскольку их действия были направлены на приобретение АО «Степное» земельного участка, и соответственно, продажу ФИО5 и ФИО1 целого земельного участка путем последовательного заключения двух сделок купли-продажи долей, опровергается фактическими обстоятельствами по делу.

Оспариваемые договоры купли-продажи были заключены в установленной законом форме, все существенные условия между сторонами сделки были согласованы, расчет по договору был произведен в полном объеме путем выплаты денежных средств отдельно по каждому договору каждому продавцу лично (наличный расчет в день заключения договора), что подтверждается письменными расписками, а также расходными кассовыми ордерами.

Права продавцов на принадлежащие им доли в отношении земельного участка и возможность свободного распоряжения ими подтверждалась правоустанавливающими документами, которые были предъявлены покупателю каждым из продавцов отдельно перед заключением каждой сделки.

Перед каждым заключением договора купли-продажи покупатель проводил предварительную проверку правомочности продавца на совершение сделки купли-продажи, а именно выполнял проверку долей земельных участков на предмет отсутствия обременении и правопритязаний на эти доли со стороны третьих лиц. На момент покупки земельных долей было установлено, что объект недвижимости не заложен, не арестован, не имеет иных ограничений, способных затруднить или сделать невозможным совершение сделки купли-продажи, доли в земельном участке на момент сделки находились в свободном, открытом, пользовании своих владельцев (продавцов). Таким образом, все зависящие от ответчиков и разумные меры для проверки объектов покупки и стороны сделки были предприняты - сомнений в законности сделок и правовой возможности их совершения у сторон не было.

Сделки купли-продажи прошли процедуру государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Цена продажи за долю, установленная в договорах купли-продажи, заключенных между АО «Степное» и ФИО2 и АО «Степное» и ФИО1 в размере 100 000 руб. за долю в полной мере согласуется с рыночными ценами, что дополнительно подтверждает реальный экономический интерес сторон в реализации сделок купли-продажи долей.

У ФИО2 в собственности находилось 3/4 доли в земельном участке, т.е. 3 доли, каждая из которых равна 12,3 га. За продажу указанных долей ФИО2 получил по договору 300 000 руб. ФИО1 имела в участке 1/4 долю (т.е. 1 долю, равную 12,3 га), за продажу которой получила 100 000 руб., соответственно.

Таким образом, обе сделки купли-продажи имели конкретную правовую цель (продажа доли в праве общей долевой собственности), правовые последствия сделок сторонами достигнуты, цена каждой сделки соответствовала рыночным условиям (обоснованный экономический интерес), сделки сторонами фактически исполнены, договоры купли-продажи прошли государственную регистрацию.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата Номер «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Доказательств, свидетельствующих о совершении сделок между АО «Степное» и ФИО2 и ФИО1 с нарушением требований закона (в его обход) истцом не приведены. ФИО2 и ФИО1 каждый в отдельности не заключали сделки по продаже земельного участка, так как каждый из них не имел в собственности земельного участка с Номер. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит нормы обязывающей второго долевого собственника продавать своё имущество, если другой долевой собственник имеет такое намерение.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В целях реализации указанного права публичных образований п. 2 ст. 8 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено правило, в соответствии с которым при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 данного Закона).

Аналогичная норма содержится в ст. 

<

Адрес> от Дата Номер «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории 

<

Адрес>», в которой установлено, что при продаже земельного участка 

<

Адрес> имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме 

<

Адрес> о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

По смыслу приведенных правовых норм, наделение субъекта Российской Федерации правом преимущественного выкупа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения направлено на обеспечение сохранности и целевого использования таких земель. Его реализация предполагает, что предметом сделки должен являться именно целый земельный участок, а не его доля. Аналогичный вывод следует и из буквального толкования нормы закона, в которой отсутствует указание на распространение такого права на случаи продажи долей в праве собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ст. 12 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в которой отсутствуют положения об обязательном уведомлении уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о совершении сделок по их продаже.

Также закон не содержит каких-либо положений об ограничении совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения во времени (а именно, не устанавливает максимального и минимального временного промежутка, в течение которого стороны при продаже долей земельного участка должны применять положения ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Проанализировав оспариваемые истцом договоры, суд пришел к следующим выводам.

Оба договора (договор купли-продажи от Дата и договор купли-продажи от Дата) заключались именно в отношении долей земельного участка, что прямо следует из названия указанных договоров (договор купли-продажи земельной доли), а также определено в договорах в качестве их предмета, как существенного условия (п. 1.1. договоров, согласно которому покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец -передать в собственность покупателю долю на земельный участок с установленными в пункте 1.1. договора характеристиками).

Каких-либо сведений о продаже всего земельного участка с кадастровым номером Номер договоры не содержат, доказательств какого-либо соглашения (в том числе, предварительного) между продавцами и покупателем по предполагаемому истцом условию о продаже целого участка в документах не содержится, доказательств обратного в материалах дела не представлено.

При продаже земельных долей в земельном участке с изначально установленным режимом долевой собственности соблюдение преимущественного права покупки 

<

Адрес> не требовалось. 

<

Адрес> совершенными сделками не нарушались.

Иное толкование действующих положений законодательства РФ со ссылкой истца на протокол от Дата № б/н Управления Росреестра по 

<

Адрес> противоречит смыслу действующих правовых норм и может крайне негативно повлиять на правовую возможность собственников долей земельных участков на распоряжение этими долями в соответствии с принципами о свободе договора и свободе распоряжаться принадлежащим собственникам имуществом.

Протокол Управления Росреестра по 

<

Адрес>, равно как и указанные в нем письма прокуратуры 

<

Адрес> и Росреестра, на которые приводится ссылка по тексту протокола, не являются нормативными правовыми актами. Органы, принявшие участие в его составлении, не являются уполномоченными на принятие каких-либо общеобязательных норм и не могут подменять собой законодательные органы власти, а их мнение, изложенное в отдельных письмах, не может противоречить действующему федеральному законодательству РФ и быть принято в основу для регулирования общественных отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Свобода договора в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ является фундаментальным принципом (основополагающим началом) гражданского права, вытекающим из более общего принципа автономии воли, закрепленного в п. 2 ст. 1 ГК РФ.

Понуждение продавцов долей (обоих одномоментно или каждого в отдельности при условии, что ими обоюдно не достигнуто соглашение о продаже всех принадлежащих им долей на земельный участок в рамках совершения одной сделки) руководствоваться требованиями ст. 8 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приведет к нарушению указанных принципов и норм гражданского права.

Кроме того, земельные доли, являющиеся предметом оспариваемых договоров купли-продажи, были проданы АО «Степное» как сельскохозяйственной организации, имеющей преимущественное право покупки этих долей.

Земельные доли, принадлежащие ФИО2 и ФИО1, в период с Дата год сдавались ими в аренду АО «Степное» (до Дата-ЗАО «Степное») по договорам:

- Договор аренды земельного участка Номер от Дата, срок аренды Дата (дата регистрации договора - Дата);

- Договор аренды земельного участка Номер от Дата, срок аренды Дата (дата регистрации договора - Дата);

- Дополнительное соглашение от Дата к договору Номер аренды земельного участка от Дата, срок аренды - Дата (дата регистрации дополнительного соглашения - Дата, срок действия аренды в отношении земельных долей с Дата по Дата).

Договоры аренды заключались и пролонгировались АО «Степное» с целью использования земельных долей (участка) для ведения своей деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством и выращиванием зерновых культур.

В свою очередь, ФИО2 и ФИО1 получали по условиям договора арендную плату (в натуральной форме - фуражное зерно в общем размере 5 центнеров за 1/4 долю в праве), которую использовали, в том- числе, для целей ведения и содержания личного подсобного хозяйства (содержали личное подворье домашних животных - скот).

В подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» зафиксирован принцип преимущественного права сельхозорганизации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), использующего земельный участок, на покупку доли при ее возмездном отчуждении участником долевой собственности. Соответственно, АО «Степное», использующее земельный участок с кадастровым номером Номер на правах аренды для целей ведения своей деятельности (срок аренды до Дата) имело преимущественное право на покупку долей, принадлежащих ФИО2 и ФИО1 при принятии ими решения об их отчуждении.

Более того, буквальное прочтение указанной нормы позволяет сделать вывод, что перед продажей доли собственник обязан предложить купить ее сельхозорганизации или члену КФХ, которые используют соответствующий участок на основании договора аренды (в то время как буквальное прочтение ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не позволяет сделать вывод о необходимости обращения в уполномоченный орган субъекта РФ (муниципального образования) с уведомлением (предложением) о продаже доли, так как таких положений действующее законодательство РФ попросту не содержит).

Таким образом, АО «Степное» как покупатель и ФИО2 и ФИО1, как продавцы каждый своей доли, которыми каждый из них владел с 2014 года, заключали договоры купли-продажи земельных долей в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства РФ (в т.ч. специальными нормами, установленными подп. 4 п. 3 ст. 1, ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Кроме того, по смыслу статей 11 и 12 ГК РФ судебная защита нарушенных прав должна быть направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты должно являться восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и быть направлен на его восстановление.

В основе исковых требований истца положен вывод о необходимости применения к правоотношениям между АО «Степное» и ФИО2 и ФИО1 положений действующего законодательства РФ, которые их не регулируют, так как требования ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не применяется в случае, когда предметом сделки купли-продажи является не земельный участок в целом, как это определено законодателем, а земельная доля.

Факт не извещения органа государственной власти о намерении продать доли в участке сельскохозяйственного назначения не является основанием для признания сделок недействительными, оспариваемые истцом сделки не нарушают его права или охраняемые законом интересы, не повлекли для него неблагоприятные- последствия именно по той причине, что у ответчиков не было обязанности извещать 

<

Адрес> о совершаемых сделках.

Кроме того, право собственности на земельные доли в участке с кадастровым номером Номер перешло к сельскохозяйственной организации - АО «Степное», которая на протяжении Дата лет осваивала этот земельный участок, добросовестно и открыто им пользовалось на правах аренды, вкладывала средства для его поддержания в состоянии, позволяющем получать с него урожай. То есть использовала участок по прямому назначению и в соответствии с целевым назначением - для сельскохозяйственного производства и продолжает его использовать именно таким образом.

Таким образом, в заявленных исковых требованиях не усматривается правовых и фактических оснований для обеспечения защиты прав и законных интересов 

<

Адрес>, поскольку совершенные сделки не привели к их нарушению.

Анализ представленных доказательств в их совокупности не позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Суд учитывает, что факт купли-продажи спорного имущества не противоречит закону; отчуждение спорного движимого имущества законом не запрещено.

Оспариваемый договор, заключенный между сторонами, не содержит признаков мнимой или ничтожной сделки, поскольку воля сторон была направлена на переход права собственности на спорное имущество, сделка по форме и содержанию соответствует закону, в связи с чем, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Департаменту имущества и земельных отношений 

<

Адрес> в применении последствий недействительности сделок (договора купли-продажи на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, договора купли-продажи на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер), заключенных между ФИО2 и акционерным обществом «Степное». ФИО1 и акционерным обществом «Степное», возврате сторон в первоначальное положение путем исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации прав (от Дата Номер, доля 3/4; от Дата Номер доля 1/4) в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер, возврате указанного земельного участка в общую долевую собственность ФИО2, ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 27.06.2025.

Председательствующий- подпись Л.Г. Мишкова