РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 октября 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-478/17 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Центр плюс» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 1019 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, торгово-развлекательный и административный комплекс, нежилое здание, 1-этажный, инв. №: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости. Представлены письменные пояснения на заключение эксперта (л.д. 263).

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Представлены письменные пояснения (л.д. 264). 

Эксперт ФИО1 в судебном заседании экспертное заключение поддержала в полном объеме, представила письменные пояснения (л.д. 282-288).

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>., с выводами которой не согласился представитель административного истца.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком 

<

данные изъяты>» и заключению эксперта ФИО1

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1, поддержанными ею в судебном заседании о том, что установленная отчетом оценщика 

<

данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, корректировка, введенная оценщиком на стр. 55 отчета на тип помещений необоснованно берется по верхней границе. Оценщик указывает, что у объекта оценки высокая плотность застройки, однако, на самом деле площадь участка на 30% больше площади здания, таким образом, у объекта исследования площадь земельного участка больше, чем площадь застройки. При этом в справочнике указано, что данное значение характерно для зданий с участком по площади застройки, соответственно, по мнению эксперта, корректировка должна быть применена по нижней границе.

Также на стр. 71 отчета оценщик указывает износ здания как 20%, ничем не обосновывая данный показатель, при этом выше на стр.70 отчета приведена расчетная формула, согласно которой износ здания должен составить 8%.

Кроме того, на стр. 71 отчета оценщик некорректно подбирает аналог к объекту исследования. Материал стен, у объекта исследования: пеноблоки, здание капитальное, что указано в техническом паспорте, а не сэндвич-панели (КС-6), как указывает оценщик. А на стр. 56 отчета необоснованно вводится понижающая корректировка на материал стен, таким образом, стоимость занижена не менее чем на 17%.

Также на стр.71 отчета оценщик принимает объем здания как 4669,92 куб.м, при том, что в техническом паспорте объем указан как 5062,0 куб.м, таким образом, занижая объем здания, оценщик занижает результат стоимости, полученный в рамках затратного подхода. При этом на стр. 6 отчета указано, что затратный подход не применялся, в то время как в отчете содержится данный раздел.

Эксперт в заключении указал, что в рамках доходного подхода в отчете некорректно рассчитан размер операционных расходов: согласно использованному справочнику значение должно приниматься от потенциального валового дохода, а не от действительного как выполнил оценщик.

Оценщик, как следует из выводов эксперта, на стр. 68 отчета принимает значение прибыли предпринимателя по источнику 2012 года, в то время как на дату оценки имеется справочник 2014 года, который активно использовался в отчете при расчетах прочих показателей.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Однако, в нарушение указанного положения в копиях интернет-страниц отсутствуют даты размещения объявлений, что не позволяет установить их актуальность на дату оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом, составленным оценщиком 

<

данные изъяты>, рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Давая оценку заключению эксперта ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 145-260).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного, доходного и затратного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения. 

На все доводы представителя административного истца экспертом ФИО1 с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в судебном заседании даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. 

Как пояснила эксперт в судебном заседании, объект исследования расположен на оживленном шоссе в самом центре г. Звенигород в отличие от аналогов №1 и №2, расположенных в поселках. Таким образом, с точки зрения удаленности от МКАД экспертом была введена понижающая корректировка к аналогу №1 - 32,5%, к аналогу №2 - 22,7%, корректировка на близость шоссе/трассы не требуется, так как объекты сопоставимы по данному фактору.

Кроме того, эксперт вправе выбирать тот источник корректировки, который, по его мнению, является наиболее достоверным на дату оценки. На дату оценки 01.08.2015 в открытом доступе отсутствовали иные источники позволяющие рассчитать размер данной корректировки. В Московской области многие аналитические источники анализируют именно ценовые пояса согласно удаленности объектов от МКАД в диапазонах либо «до 20 км» и «от 20 км», либо «до 30 км» и «от 30 км».

Эксперт отметила, что перед экспертом был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Так как объектом налогообложения является в данном случае только объект капитального строительства, без земельного участка, то эксперту требуется установить рыночную стоимость только объекта капитального строительства (ОКС). Рыночная стоимость ОКС определяется как: рыночная стоимость единого объекта минус рыночная стоимость земельного участка. Если же пересчитать стоимость объекта по логике, указанной в письменных пояснениях представителя административного истца, то стоимость ОКС увеличится на 0,2%.

Суд находит обоснованными выводы эксперта ФИО1 о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться без учета налога на добавленную стоимость (далее-НДС). При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Часть 2 статьи 20 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что разработка федеральных стандартов оценки должна осуществляться на основе международных стандартов оценки.

Согласно пункту 36 Международных стандартов оценки, утвержденных Международным советом по стандартам оценки и вступивших в действие с 01 января 2012 года (IVSC 2011), рыночная стоимость является расчетной обменной ценой объекта недвижимости безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Анализ приведенного законодательства об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о том, что в нем не содержится требований и указаний о необходимости определения итоговой величины стоимости объекта оценки с указанием какой-либо информации о НДС. 

Таких указаний, вопреки доводам представителя административного истца, не содержится ни в одном из существующих определений видов стоимости (в том числе рыночной стоимости), ни в Законе об оценочной деятельности, ни в одном из федеральных стандартов оценки.

По мнению суда, применительно к конкурентному рынку, участниками которого являются юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, при условии, что на рынке нет ограничений для сделок между участниками рынка, применяющими различные системы налогообложения, режим налогообложения не оказывает непосредственного влияния на рыночную стоимость сделки. 

Соответственно, цена сделки не зависит от того, включен в нее НДС или нет, поскольку рыночная стоимость не может быть привязана к режиму налогообложения продавца и покупателя и не может корректироваться на затраты по сделке. 

Затраты по сделке, к которым в полной мере следует отнести уплату НДС, характеризуют специфику сделки, а не рыночную стоимость объекта недвижимости по которой прошла сделка.

Поскольку режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не может зависеть от особенностей налогообложения участников сделки. 

В соответствии с частью 1 статьи 19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ) налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность платить налоги.

Плательщиками налога на добавленную стоимость являются организации и индивидуальные предприниматели (пункт 1 статьи 143 НК РФ). Физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя, плательщиками данного налога не признаются. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 названного закона реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе передача имущественных прав признаются объектом налогообложения по НДС.

По смыслу приведенных норм налогового законодательства НДС является косвенным платежом, возникающим при совершении сделки с имуществом. При этом следует учитывать, что НДС может быть исчислен только применительно к конкретному налогоплательщику по сделке.

С учетом системного толкования приведенных законов налоговое законодательство, равно как и законодательство в области оценочной деятельности не учитывает НДС при определении стоимости объекта недвижимости.

Относительно арендной ставки эксперт указал на стр. 58 заключения, что по результатам проведенного анализа рынка предложений эксперту удалось найти достаточное количество таких объектов-аналогов под торговую функцию, предложенных на открытом рынке до даты оценки. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, а типичным сроком экспозиции помещений в аренду является срок до 1 года, то уточнение информации по ценообразующим характеристикам на дату проведения экспертизы не представляется возможным, в связи с чем, ввиду незначительного коэффициента вариации (18%) по объектам-аналогам, эксперт принял решение принять в качестве расчетного значения среднее значение арендных ставок отобранных объектов, с учетом корректировки на торг.

Более того, по копиям интернет-страниц видно, что отобранные аналоги имеют нормальное состояние отделки, площади находятся в пределах 500 кв.м. Помещения объекта исследования в рамках подхода предполагается сдавать блоками, таким образом, для аналогов площадью менее 100 кв.м. потребовалась бы повышающая корректировка, что повлекло бы увеличение стоимости ОКС.

Также эксперт отметила, что ввиду расчета лишь усредненного значения арендной ставки эксперт присвоил доходному подходу низкий вес - 20%, что и указано на стр. 86 заключения: «Метод капитализации по расчетным моделям дает возможность учесть структуру доходов и расходов, связанных с объектом оценки, при условии равномерности денежных потоков, связанных с эксплуатацией объекта оценки. Метод позволяет учесть в оценке стоимость в пользовании «как есть», стоимости риски, связанные с эксплуатацией объекта, его востребованность со стороны потенциальных арендаторов, но не позволяет учесть прогноз возможных доходов и потерь, генерируемых объектом недвижимости.

В судебном заседании эксперт пояснила, что разница между значениями по подходам определяется как: меньшее значение делить на большее минус 1, таким образом, стоимости по подходам различаются на 29%. Такое расхождение можно объяснить тем фактом, что в доходный подход очень чувствителен к входным параметрам и такие показатели как «недозагрузка», «ставка дисконтирования», значительно влияют на итоговую стоимость объекта, а расчет производится по среднерыночным параметрам и не позволяет учесть прогноз возможных доходов и потерь, генерируемых конкретным объектом недвижимости. В связи с перечисленными фактами подходу был присвоен вес в размере 20%.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № СЭ-155/2017 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2016 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно статье 105 КАС РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц - 300 рублей, а для организаций - 2 000 рублей. 

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а не в размере 3000 рублей. 

Излишне уплачена государственная пошлина в размере 1000 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 1019 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, торгово-развлекательный и административный комплекс, нежилое здание, 1-этажный, инв. №: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 64839506 (шестьдесят четыре миллиона восемьсот тридцать девять тысяч пятьсот шесть) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Центр плюс» излишне уплаченную по платежному поручению № 91 от 21 марта 2017 года государственную пошлину в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 6 октября 2017 года.