дело № 3а-390/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000280-83 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 октября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителей административного истца – ФИО1 и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Мария» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Мария» в административном иске (уточненном) просит установить кадастровую стоимость: 

помещения с кадастровым номером №, площадью 425,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 5 872 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 03.05.2025 № 79-ОТ,

здания с кадастровым номером №, площадью 424,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 6 446 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 03.05.2025 № 78-ОТ,

а также установить кадастровую стоимость помещений, входящих в состав здания с кадастровым номером № в связи с прекращением права собственности, а именно:

помещения с кадастровым номером №, площадью 209,9 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 3 193 993 рублей по состоянию на 01.01.2023,

помещения с кадастровым номером №, площадью 21,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 328 746 рублей по состоянию на 01.01.2023,

помещения с кадастровым номером №, площадью 113,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 1 725 594,20 рублей по состоянию на 01.01.2023,

помещения с кадастровым номером №, площадью 78,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 1 197 666,80 рублей по состоянию на 01.01.2023, 

согласно отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО3 от 03.05.2025 № 78-ОТ.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, утвержденная приказом Минимущества Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 по состоянию на 01.01.2023 в размерах для объектов с КН № - 17 233 171,7 рублей, с КН № - 13 293 013,03 рублей, с КН № - 8 515 166,53 рублей, с КН № - 876 262,97 рублей, с КН - 4 600 380,58 рублей, с КН № - 3 192 680,35 рублей, значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов. 

Административный истец, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), представители заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по СК, Администрации г. Пятигорска Ставропольского края, Министерства финансов Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца в порядке уточнения просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы. Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований. 

Выслушав представителей истца и заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

На основании пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что административный истец - общество с ограниченной ответственностью «Мария» является собственником помещения с кадастровым номером №, площадью 425,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.03.2025 № КУВИ-001/2025-79478773, запись регистрации от 12.08.2022 № № (т. 1 л.д. 17-19).

Кроме того, административный истец на основании договора купли-продажи от 03.08.2022 являлся собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: 

№, площадью 209,9 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

№, площадью 21,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

№, площадью 113,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>,

№, площадью 78,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 2010-214).

Решением собственника о прекращении права собственности от 26.02.2025 прекращено право собственности на названные помещения, расположенные в здании с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 249).

28.02.2025 прекращено право собственности названных помещений согласно выписке из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 09.06.2025 № КУВИ-001/2025-120529164. С учета названные помещения не сняты, что подтверждается представленным по запросу суда ответом Управления Росреестра по Ставропольскому краю (т. л.д. 7-10, 1-3).

Таким образом, административный истец является собственником здания с кадастровым номером №, образованного из названных помещений, площадью 424,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.02.2025, запись регистрации от 28.02.2025 № № (т. 1 л.д. 12-16).

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 для кадастрового номера № - 17 233 171,7 рублей, для кадастрового номера № - 13 293 013,03 рублей, для кадастрового номера № - 8 515 166,53 рублей, для кадастрового номера № - 876 262,97 рублей, для кадастрового номера № - 4 600 380,58 рублей, для кадастрового номера № - 3 192 680,35 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 23.04.2025 № КУВИ-001/2025-95035182 и от 23.04.2025 № КУВИ-001/2025-95057555, от 23.04.2025 № КУВИ-001/2025-95037634, от 23.04.2025 № КУВИ-001/2025-95036889, от 23.04.2025 № КУВИ-001/2025-95038599, от 23.04.2025 № КУВИ-001/2025-95036038 (т. 1 л.д. 10, 11, 170, 171, 172, 173).

Согласно отчету об оценке ЧПО ФИО4 от 03.05.2025 № 78-ОТ рыночная стоимость объектов недвижимости на 01.01.2023 составляет для объектов с КН № - 6 446 000 рублей, с КН № - 3 193 993 рублей, с КН № - 328 746 рублей, с КН № - 1 725 594,20 рублей, с КН № - 1 197 666,80 рублей (т. 1 л.д. 21-87).

Согласно отчету об оценке ЧПО ФИО4 от 04.05.2025 № 79-ОТ рыночная стоимость помещения с КН № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 5 872 000 рублей (т. 1 л.д. 88-143).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление. 

В связи с вышеизложенным, суд полагает, что административный истец вправе обратиться в суд с иском об определении кадастровой стоимости также ранее принадлежавших ему на праве собственности объектов недвижимого имущества.

Сведений об обращении административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в деле не имеется. 

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» (АНО СЭБ «Профи») ФИО5 от 10.09.2025 № 234 рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 для объектов недвижимости с кадастровыми номерами составила для КН № – 9 271 000 рублей, № – 10 106 000 рублей, № – 5 316 000 рублей, № - 604 000 рублей, № – 2 392 000 рублей, № – 1 766 000 рублей (т. 2 л.д. 37-71).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО СЭБ «Профи» ФИО5 от 10.09.2025 № 234 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При производстве экспертизы участник процесса не присутствовали.

Эксперт произвел осмотр объектов исследования лично 08.09.2025, далее эксперт привел фотоматериалы, полученные в ходе осмотра.

Так как осмотр объектов оценки мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования, то эксперт сделал допущение, что идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с материалами дела и данными в открытом доступе. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости. 

Эксперт на основе результатов исследования установил, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается, как незастроенный.

В ходе анализа экспертом был сделан вывод, что объекты оценки 1-6 входят в сегмент – объект капитального строительства, находится на рынке зданий (объект оценки 2), помещений (объект оценки 1, 3-6), относится к рынку коммерческой недвижимости, относится к рынку доходной недвижимости, относится к вторичному рынку, относится к типу торгово-выставочные и развлекательные здания и помещения универсального назначения (капитальные здания премиум – класса, все коммуникации) без учета стоимости торгового оборудования и бытовые здания и помещения (капитальные здания, все коммуникации) (объект оценки 4).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

Стоимость объекта недвижимости - объекта оценки 2 с КН № в рамках затратного и доходного подходов не определялась. Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определялась экспертом сравнительным подходом (100%) методом прямого сравнительного анализа продаж.

Стоимость объектов недвижимости - объектов оценки 1, 3-6 с КН №, №, №, №, № в рамках затратного и сравнительного подходов не определялась. Рыночная стоимость указанных объектов недвижимости определялась экспертом доходным подходом (100%) капитализацией доходов (прямой капитализацией).

Отказ от применения иных подходов при проведении оценки мотивирован.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом также мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы ими не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленных административным истцом отчетах об оценке данных об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, основанного на результатах судебной экспертизы. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимого имущества. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 14 мая 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Мария» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9 274 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 106 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 316 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 604 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 392 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 766 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 14 мая 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 6 октября 2025 года. 

Судья Ситькова О.Н.