31RS0002-01-2024-004052-91

№ 2-181/2025 (2-3488/2024;) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 13.02.2025 

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Костиной О.Н., 

при секретаре судебного заседания Волобуеве Д.А., 

с участием представителя истца-ФИО3 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли –продажи, признании права собственности на объекты недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд, с учетом уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просит: расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от (дата обезличена), заключенный между ФИО1 и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на нежилое здание площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен), и на земельный участок площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен), признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен) и на земельный участок площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен). 

В обоснование требований указала на то, что (дата обезличена) между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа от (дата обезличена) нежилого здания площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен), и земельного участка площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен) В январе 2020 года ФИО2 прекратила оплату по договору, ссылаясь на различные обстоятельства, стороны договора в январе 2020 года приняли обоюдное решение о подписании соглашения о расторжении договора с переходом права собственности на объекты недвижимости обратно к истцу. Подав такое соглашение (дата обезличена) в регистрирующий орган, выяснилось о наличии нескольких запретов на регистрационные действия в отношении данных объектов недвижимости. Управление Росреестра по Белгородской области приостановило регистрационные действия ввиду наличия ряда ограничений, наложенных судебными приставами в рамках сводного исполнительного производства в отношении ФИО2 № 22467/19/31011 -СД в связи с наличием у должника задолженностей перед третьими лицами (банки, налоговая служба) в значительном размере.

По условиям договора стоимость объектов составляет 1 500 000 руб. (п. 2.3. Договора). Размер аванса - 125 000 руб., оставшуюся сумму 1 375 000 руб. равными долями в размере 25 000 руб. ФИО2 должна выплачивать ежемесячно не позднее 13 числа каждого месяца начиная (дата обезличена) по (дата обезличена) (включительно) наличными денежными средствами, или в безналичном порядке по указанному истцом счету, всего 55 платежей в течении 55 месяцев (пп. 2.4., 2.5. договора).

Согласно п. 4.1. Договора право собственности на объекты возникает покупателя с момента регистрации перехода права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

(дата обезличена) в ЕГРН внесены записи о регистрации прав ответчика. 

В связи с тем, что Договор заключен с условием рассрочки платежа на 55 месяцев, права ФИО2 на объекты обременены залогом в пользу истца - ипотека в силу закона, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации (номер обезличен), (номер обезличен). Из указанной в договоре суммы в настоящее время оплачено 205 000 руб. Таким образом, ФИО2 не исполнена обязанность по оплате стоимости отчужденного имущества в размере 1 295 000 руб., что является существенным нарушением условий договора. 16.05.2024 в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора, которая оставлена ответчиком без ответа.

Определением суда от 28.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Белгородской области.

Определением суда от 09.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Ивнянское РОСП УФССП России по Белгородской области.

Определением суда от 24.01.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены УФНС по Белгородской области, ООО «Газпром Межрегионгаз Белгород», ПАО «Совкомбанк», ПАО «Сбербанк», ООО ПКО «СпецСнаб71», являющиеся взыскателями по сводному исполнительному производству №22467/19/31011-СД в отношении ФИО2

В судебное заседание не явились: истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица: Управление Росреестра по Белгородской области, Ивнянское РОСП УФССП России по Белгородской области, УФНС по Белгородской области, ООО «Газпром Межрегионгаз Белгород», ПАО «Совкомбанк», ПАО «Сбербанк», ООО ПКО «СпецСнаб71». Истец обеспечила явку представителя ФИО3 Представитель Управления Росреестра по Белгородской области ранее представил письменный отзыв, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, при разрешении заявленных требований полагался на усмотрение суда

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом уточнения. Пояснила, что несмотря на отсутствие части платежных документов, истец не оспаривает факт оплаты ответчиком денежных средств в размере 205 000 руб. Также указала, что в связи с неисполнением ответчиком условий договора ФИО1 не смогла исполнить свои долговые обязательства перед АО «ЮниКредит Банк», и с нее была взыскана в судебном порядке задолженность по кредитному договору. Полагала требования подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом. 

Выслушав представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений ст. ст. 420, 421, 424, 425, 432, 434 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из положений ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ и п. 1 ст. 556 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из положений ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзацы 3 и 4).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является недоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного судом обстоятельства о том, что продавец не получил большую часть определенной условиями договора денежной суммы за проданное имущество в размере 1 295 000 руб., а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что (дата обезличена) между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа от (дата обезличена) нежилого здания площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен), и земельного участка площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен)

По условиям договора в соответствии со ст.ст. 488,489 ГК РФ, с момента передачи объектов недвижимости, указанных в п.1.1.1, п.1.1.2 договора, покупателю и до их оплаты указанные объекты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате в рамках настоящего договора (ипотека в силу закона). 

Стоимость нежилого здания составляет 1 000 000 руб., земельного участка – 500 000 руб., общая стоимость объектов - 1 500 000 руб. (п. 2.3. Договора). Размер аванса - 125 000 руб., оставшуюся сумму 1 375 000 руб. равными долями в размере 25 000 руб. ежемесячно не позднее 13 числа каждого месяца начиная (дата обезличена) по (дата обезличена) (включительно) наличными денежными средствами, или в безналичном порядке по указанному истцом счету, всего 55 платежей в течении 55 месяцев (пп. 2.4., 2.5. договора).

Согласно п. 4.1. Договора право собственности на объекты возникает покупателя с момента регистрации перехода права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес обезличен).

(дата обезличена) в ЕГРН внесены записи о регистрации прав ответчика и об ипотеке в силу закона. 

В связи с тем, что Договор заключен с условием рассрочки платежа на 55 месяцев, права ФИО2 на объекты обременены залогом в пользу истца - ипотека в силу закона, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации (номер обезличен), (номер обезличен). Из указанной в договоре суммы в настоящее время оплачено 205 000 руб. 

С января 2020 года ФИО2 прекратила оплату по договору, ссылаясь на различные обстоятельства, стороны договора в январе 2020 года приняли обоюдное решение о подписании соглашения о расторжении договора с переходом права собственности на объекты недвижимости обратно к истцу. 

При общении в регистрирующий орган выяснилось о наличии нескольких запретов на регистрационные действия в отношении данных объектов недвижимости:

В ЕГРН в отношении объектов недвижимости имеются следующие записи об ограничении прав и обременениях:

-(дата обезличена) на основании договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от (дата обезличена) внесена запись об ограничении прав и обременениях - ипотека в силу закона.

-16.10.2020 ЕГРН на основании постановления судебного пристава- исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области от 12.10.2020 № 33567526/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации.

- 02.08.2022 в ЕГРН на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области по Белгородской области от 01.08.2022 № 42474658/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрета на совершение действий по регистрации.

- 24.07.2024 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области от 23.07.2024 № 58447291/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрета на совершение действий по регистрации.

- 24.07.2024 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области от 24.07.2024 № 58464265/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрета на совершение действий по регистрации,

- 29.07.2024 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области от 25.07.2024 № 58513131/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрета на совершение действий по регистрации.

- 19.09.2024 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области от 07.09.2024

№ 59322823/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрета на совершение действий по регистрации. 

- 28.10.2024 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ивнянского РОСП УФССП по Белгородской области от 25.10.2024 № 60110285/3111 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрета на совершение действий по регистрации.

Управление Росреестра по Белгородской области приостановило регистрационные действия ввиду указанных ограничений, наложенных судебным приставом в рамках сводного исполнительного производства в отношении ФИО2 № 22467/19/31011 –СД, в связи с наличием у должника задолженностей перед третьими лицами.

По запросу суда представлены материалы сводного исполнительного производства№ 22467/19/31011 -СД, из которого следует, что общий размер задолженности ФИО2 перед УФНС по Белгородской области, ООО «Газпром Межрегионгаз Белгород», ПАО «Совкомбанк», ПАО «Сбербанк», ООО ПКО «СпецСнаб71» составляет 2 077 707,3 руб.

16.05.2024 истец направила в адрес ответчика претензию о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора, которая оставлена последней без ответа.

Указанные выше обстоятельства данного гражданского дела подтверждены надлежащими письменными доказательствами, как представленными сторонами, так и представленными по запросу суда, в числе которых также представлены материалы дела правоустанавливающих документов.

Кроме того, указанные выше обстоятельства данного гражданского дела не опровергнуты сторонами.

В названных выше материалах дела правоустанавливающих документов имеется договор купли-продажи объектов недвижимости от (дата обезличена), заключенный между ФИО1 и ФИО2

До настоящего времени оплата стоимости договора купли-продажи со стороны ФИО2 не произведена, сведений об оплате стоимости указанных объектов недвижимости в большем размере стороной ответчика не представлено. 

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от (дата обезличена), поскольку ответчик существенно нарушил условия указанного договора. 

Недоплата покупателем покупной цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и влечет возникновение у продавца права на расторжение такого договора купли-продажи, в связи с чем, ФИО1 вправе потребовать расторжения договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от (дата обезличена), заключенного с ФИО2, и возврата в собственность истца переданного покупателю имущества.

При указанных выше обстоятельствах, суд прекращает право собственности ответчика в отношении нежилого здания площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен),по адресу: (адрес обезличен), и земельного участка площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (адрес обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен) с последующим признанием права на указанные объекты за истцом. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли –продажи, признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от (дата обезличена). 

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт (номер обезличен) на нежилое здание площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен),по адресу: (адрес обезличен), и на земельный участок площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)

Признать за ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) право собственности на нежилое здание площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером 31:(номер обезличен)по адресу: (адрес обезличен), и на земельный участок площадью 52,15+-5 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прав ФИО1 на указанные объекты недвижимости и внесения в ЕГРН соответствующих сведений. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение изготовлено (дата обезличена). 

Судья О.Н. Костина