Дело 3а-102/2025 (3а-1007/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000952-85

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 25 марта 2025 года 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился с названным выше административным иском, в котором просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30 412 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, городское поселение Аннинское, 

<

...> земельный участок 1Б, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 4560 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (л.д.5-9).

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № Кадастровая стоимость данного земельного участка установленная по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2022 года значительно превышает его рыночную стоимость, что следует из отчета об оценке № 24-474 от 2 сентября 2024 года, выполненного ООО «Афина Паллада».

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости завышенные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № нарушают его право на определение экономически обоснованной выкупной цены с учетом наличия предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела (л.д.189-195), в судебное заседание не явились; от государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» поступили письменные возражения на административное исковое заявление (л.д.182).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

Следует отметить, что под рыночной стоимостью объекта недвижимости в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2, пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденных приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19 декабря 2016 года №2079 (в редакции приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 29 декабря 2022 года №3616), выкупная цена публичного земельного участка является регулируемой и исчисляется из величины кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок расположен по адресу: Воронежская область, Аннинский район, городское поселение Аннинское, 

<

...> земельный участок 1Б, поставлен на кадастровый учет 28 ноября 2001 года с кадастровым номером № площадью 30 412 кв.м, категорией: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (л.д.15-39).

На указанном земельном участке, находящемся в фактическом пользовании административного истца ФИО1, расположены нежилые здания с кадастровыми номерами №, №, принадлежащие административному истцу на праве собственности с 16 апреля 2021 года (л.д.40-41, 42-43, 44-45).

Таким образом, поскольку истец является собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:01:0010401:2, он обладает исключительным правом на выкуп земельного участка для их эксплуатации по цене, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка, или на заключение договора аренды без проведения торгов. В этой связи суд приходит к выводу, что административный истец имеет законный интерес в установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

Отсутствие на текущий момент соглашения о выкупе или аренде земельного участка, как и отсутствие сведений о принятии уполномоченным органом мер, направленных на взыскание с административного истца платы за фактическое пользование земельным участком, не исключает само право административного истца на обращение с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, занимаемого принадлежащими ему на праве собственности объектами капитального строительства. 

Довод административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о том, что административным истцом не представлены доказательства подтверждающие необходимость приобретения в собственность земельного участка площадью 30412 кв.м для эксплуатации объектов недвижимого имущества, также не влияют на право истца оспорить кадастровую стоимость земельного участка, поскольку материалы дела не содержат сведений об отказе истцу в передаче земельного участка в собственность в связи с его несоразмерностью площади объектов недвижимости.

Напротив, согласно информации представленной по запросу суда из администрации Аннинского городского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области, ФИО1 как собственник объектов недвижимости имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д.187-188).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29 августа 2024 года № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 34259 118 рублей по состоянию на 1 января 2022 года на основании акта государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от 15 августа 2024 года № №, принятого в порядке части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (л.д.14, 129-130, 142). 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 24-474 от 2 сентября 2024 года, выполненный ООО «Афина Паллада», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4560 000 рублей (л.д.55-102).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 14 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (л.д.148, 149-151).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 536/6-4-25 от 3 марта 2025 года в отчете об оценке № 24-474 от 2 сентября 2024 года, выполненным ООО «Афина Паллада», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не учтены характеристики их почвенного слоя (балла бонитета) и иные агроклиматические условия, информация использованная оценщиком, не является достаточной, а именно: выявлены нарушения подпункта 2 пункта 2, пункта 8 ФСО VI, пункта 25 ФСО № 7, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 8637 008 рублей (л.д.153-176). 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответила на поставленные вопросы, мотивировала свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО5, которая предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт ФИО5 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорного земельного участка над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано 10 декабря 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что кадастровая стоимость в отношении спорного объекта определена актом государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от 15 августа 2024 года № №, то в удовлетворении заявленных требований к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30 412 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, городское поселение Аннинское, 

<

...> земельный участок 1 Б, равную его рыночной стоимости, в размере 8637 008 (восемь миллионов шестьсот тридцать семь тысяч восемь) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 декабря 2024 года. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В удовлетворении административного иска к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 31 марта 2025 года.