УИД 61OS0000-01-2025-000917-66

№ 3а-257/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Золотых В.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества «РНРостовнефтепродукт» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000259 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «РНРостовнефтепродукт» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 414 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нефтебазой, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка составила 23 949 592,32 рубля.

Согласно отчету об оценке от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10, выполненному оценщиком ООО «Р.О.С.ЭКСПЕРТИЗА», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 ноября 2024 года составила 18 298 616 рублей.

АО «РН-Ростовнефтепродукт» обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10.

Решением ГБУ РО от 24 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000259 в удовлетворении заявления административного истца отказано.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, АО «РНРостовнефтепродукт» считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, АО «РНРостовнефтепродукт» с учетом уточнения исковых требований просило признать незаконным решение ГБУ РО от 24 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000259 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 ноября 2024 года, – 21 992 436 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области); ППК «Роскадастр»; администрация Белокалитвинского городского поселения Ростовской области.

ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельного участка.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Администрация Белокалитвинского городского поселения Ростовской области возражений, отзывов не представила.

Представители АО «РНРостовнефтепродукт», ГБУ РО, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Администрация Белокалитвинского городского поселения Ростовской области представителя в судебное заседание не направила, о причинах неявки представителя суду не сообщила.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ 1 декабря 2025 года суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что АО «РНРостовнефтепродукт» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 414 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нефтебазой, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Применяемая с 1 января 2023 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 23 949 592,32 рубля.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

АО «РНРостовнефтепродукт» 27 мая 2025 года обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10, выполненного оценщиками ООО «Р.О.С.ЭКСПЕРТИЗА» ФИО1, ФИО2

В соответствии с отчетом об оценке от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 ноября 2024 года составила 18 298 616 рублей.

По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУ РО принято решение от 24 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000259 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.

Согласно разделу V решения ГБУ РО отчет оценщика от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10 не соответствует: подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» - в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. 5.1);

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В соответствии с заключением эксперта от 13 ноября 2025 года № 4417/10-4-25 отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно федеральных стандартов оценки (несоответствию подпункта 3 пункта 2, подпункта 3 пункта 7, подпункту 12 пункта 7 и пункта 8 ФСО VI, подпунктам 2, 4 пункта 9 ФСО V, пункту 11 и пункту 22д ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Имеющиеся несоответствия характеризуют отчет от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10, как отчет, не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение, что предусмотрено статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на 30 ноября 2024 года составляет 21 992 436 рублей.

Судебными экспертами проанализировано содержание отчета, проведена проверка на соответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, изложены выводы об отражении недостатков отчета в оспариваемом решении бюджетного учреждения, проведен анализ выявленных недостатков отчета на предмет их влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Судебными экспертами установлено, что исследуемый участок расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В результате произведенного экспертами осмотра установлено, что исследуемый земельный участок расположен в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, характеризующейся интенсивным транспортным потоком. Ближайшее окружение представлено индивидуальной жилой застройкой и объектом промышленного назначения (АЗС «Дон-Аэро»). Участок обеспечен автомобильным подъездом с твердым асфальтовым покрытием с ул. Максима Горького. Земельный участок обеспечен электроснабжением, канализацией, имеется возможность подключения водоснабжения и газоснабжения.

Исследуемый земельный участок расположен в зоне производственной и предпринимательской деятельности. Объект исследования экспертами отнесен к классу земель – земельные участки под индустриальную застройку.

Для исследуемого земельного участка эксперты выбрали три объекта-аналога, относящиеся к земельным участкам с видами разрешенного использования склады, производственная деятельность, служебные гаражи; под индустриальную застройку; под производственно-складскую базу, имеющие наиболее сходные с ним характеристики (таблица 2).

По выявленным отличиям объектов-аналогов от исследуемого объекта экспертами введены соответствующие корректировки на торг, на наличие асфальтированных подъездных путей, на площадь, на наличие железнодорожной ветки на участке.

Использованный в заключении состав объектов-аналогов суд признает экономически обоснованным.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Заключение судебных экспертов от 13 ноября 2025 года № 4417/10-4-25 суд полагает возможным положить в основу решения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 20 мая 2025 года № 4240024/0873Д-10 не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка и при рассмотрении заявления АО «РНРостовнефтепродукт» у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемое административным истцом решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи предусмотренные статьей 227 КАС РФ основания для удовлетворения требований АО «РНРостовнефтепродукт» о признании решения от 24 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000259 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 27 мая 2025 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы на сумму 81 600 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы АО «РНРостовнефтепродукт» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 81 600 рублей (платежное поручение от 6 октября 2025 года № 108292). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества «РН-Ростовнефтепродукт» удовлетворить частично.

Отказать акционерному обществу «РН-Ростовнефтепродукт» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000259 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 414 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нефтебазой, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 30 ноября 2024 года в размере 21 992 436 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 мая 2025 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от акционерного общества «РНРостовнефтепродукт» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-257/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России оплату за проведенную судебную экспертизу в размере 81 600 (восемьдесят одна тысяча шестьсот) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья В.В. Золотых