...

Дело № 2-1407/17 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2017 г. г. Саров

Саровский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Максименко Т.В.,

при секретаре Белобородовой О.В.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего ФИО2, действующей в интересах ФИО3 к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды и по встречному иску ФИО1 к финансовому управляющему ФИО2, действующей в интересах ФИО3 об уменьшении арендной платы, 

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО2, действующая в интересах ФИО3 обратилась в суд с иском к и/п ФИО1 о взыскании долга по договору аренды.

Заявленные требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-14996/2015 от 18.02.2016 г. в отношении ФИО3 введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим ФИО3 утверждена ФИО2

Между и/п ФИО3 и и/п ФИО1 01.02.2016 года был ючен договор аренды нежилых помещений №. В соответствии с п. 1.1. договора ответчику передано нежилое помещение площадью 36,4 кв.м., расположенное на втором этаже здания Торгового центра «Галактика», находящегося по адресу .... Пунктом 2.1 договора установлено, что дата начала срока аренды начинает действовать с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Срок аренды составляет 11 месяцев. Истец передал ответчику помещение по акту приема-передачи от 01.02.2016 г. В настоящий момент ответчик продолжает пользоваться помещением, что свидетельствует о продлении договора аренды на неопределенный срок.

Пунктом 3.1.1. договора ответчик принял на себя обязательство по полной и своевременной оплате аренды полученного имущества, в сумме 400 руб. за 1 кв.м. Арендная плата в месяц составляет 14 560 руб. Между тем ответчик принятые на себя обязательства по погашению арендных платежей не исполняет. Задолженность за период с октября 2016г. по июнь 2017г. включительно составляет сумму 123760рублей. 15 июня 2017 года ответчику направлена претензия с требованием погасить задолженность, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Финансовый управляющий ФИО2 просит суд взыскать с ИП ФИО4 в пользу гражданина ФИО3 сумму долга по договору аренды, с учетом решения Саровского городского суда от 26.01.2017г., в размере 123760 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4713рублей.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд с встречным иском к финансовому управляющему ФИО2, действующей в интересах ФИО3 об уменьшении арендной платы.

В обоснование встречного иска указано, что в период действия договора аренды, с мая 2016 года состояние арендованного ФИО1 помещения по вине арендодателя ухудшилось, данное имущество стало непригодным для осуществления коммерческой деятельности по причине прекращения в торговом центре «Галактика» работы всех основных систем жизнеобеспечения, а именно системы вентиляции, кондиционирования, было отключено электроснабжение мест общего пользования и внешнее освещение центра. В торговом центре перестал работать лифт, эскалаторы, а общая лестница, ведущая на верхние этажи, не освещалась. В связи с расположением арендуемого ФИО1 помещения на втором этаже, покупатели не могли попасть к ней в отдел для приобретения товара. Соответственно продажа товара с мая 2016 г. по настоящее время практически прекратилась, выручки нет. ФИО1 считает, что арендодателем нарушены условия договора аренды, состояние сданного в аренду имущества существенно ухудшилось в связи с чем в июне 2017г. она направила истцу заявление о расторжении договора, помещение освобождено с 23 июня 2017г. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 просит суд уменьшить размер арендных платежей по договору аренды № от 01.02.2016 года за период с декабря 2016г. по июнь 2017г. на 50%, снизив платеж за аренду до 7280 рублей в месяц и на 50960 рублей в течение всего спорного периода. При заключении договора аренды в качестве обеспечения исполнения своих обязательств внесла обеспечительный платеж в сумме 21 760 руб., который просит зачесть в счет задолженности по арендной плате за период с октября 2016г. по июнь 2017г., взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 2381 рублей.

В судебное заседание финансовый управляющий ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания судом извещена надлежащим образом.

Истец ФИО3, в интересах которого подано исковое заявление, в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 предъявленные исковые требования признала частично, встречные исковые требования поддержала.

Выслушав ответчика, допросив свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что 01 февраля 2016г. между ИП ФИО3 и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 36,4 кв.м. (пом.№) расположенного на втором этаже ТЦ «Галактика» по адресу ..., сроком на 11 месяцев. Арендная плата за использование помещения составила 400 руб. за 1 кв.м. в месяц. Арендная плата в месяц составляет 14 560 руб. 

Согласно п.3.1.1 договора арендная плата за использование арендуемого помещения составляет 400 руб. за 1 кв.м. общей площади в месяц, что составляет 14560 рублей в месяц. 

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 февраля 2016 года ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества введена процедура реализации имущества. 

В соответствии с п. 6 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от **** № 127-ФЗ финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином.

Финансовым управляющим ФИО3 утверждена ФИО2

Из материалов дела следует, что 01 июня 2017г. ФИО1 направила в адрес финансового управляющего ФИО3- ФИО2 заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 23 июня 2017г. Заявление о расторжении договора получено ФИО2 10.07.2017г., что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

Согласно налоговому уведомлению ИП ФИО1 прекратила деятельность индивидуального предпринимателя с 19.09.2017г.

Согласно расчету истца задолженность ответчика ФИО1 по договору аренды за период с 01.10.2016г. по июнь 2017г. составила 123760 рублей. 

Рассматривая заявленные ФИО2 исковые требования и встречные требования ФИО1, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в ноябре 2016г. финансовый управляющий ФИО2, действующая в интересах ФИО3 обращалась к ИП ФИО1 о взыскании долга по договору аренды за период с 01марта 2016 года по 30 сентября 2016г.

ФИО1 обращалась со встречным иском об уменьшении размера задолженности по договору аренды. 

Решением Саровского городского суда от 26.01.2017г. исковые требования финансового управляющего ФИО2, действующей в интересах ФИО3, встречный иск ФИО1 были удовлетворены частично. Уменьшен размер ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилого помещения № от 01 февраля 2016 года заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 за период с 01 мая 2016 года по 30 ноября 2016 года на 25%, то есть до 10 920 руб. 

Взыскано с ИП ФИО1 в пользу ФИО3 сумма долга по договору аренды нежилого помещения № № от 01 февраля 2016г. за период с 01 марта 2016 года по 30 сентября 2016 года в размере 54 680 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 840 руб. 40 коп.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 25.04.2017г. решение Саровского городского суда Нижегородской области от 26.01.17 г., было изменено и принято новое решение, которым с ИП ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана сумма долга по договору аренды нежилого помещения № от 01 февраля 2016 года за период с 01 марта 2016 года по 30 сентября 2016 года в размере 84 120 руб., госпошлина в сумме 2723 руб.60 коп.

С учетом указанных судебных решений финансовый управляющий ФИО2, просит суд взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды за период с октября 2016г. по июнь 2017г. в сумме 123 760 рублей, в том числе за октябрь 2016г. в размере 10920 рублей, за ноябрь 2016г. -10920 рублей, за декабрь 2016г.- 14560 рублей, с января 2017г. по июнь 2017г. ежемесячно по 14560 рублей.

Ответчик ФИО1 просит суд уменьшить размер арендных платежей по договору аренды от 01.02.2016 года за период с декабря 2016г. по июнь 2017г. на 50%, т.е. до 7280 рублей в месяц, а также зачесть обеспечительный платеж по договору аренды в сумме 21 760 рублей в счет задолженности.

Встречные требования ответчика основаны на том, что с декабря 2016г. до момента расторжения договора, июнь 2017г., состояние арендованного помещения не улучшилось, в торговом центре не работал лифт, эскалаторы, а общая лестница, ведущая на верхние этажи, не освещалась, в связи с чем покупатели не могли попасть к ней в отдел для приобретения товара, продажа товара значительно уменьшилась. 

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Согласно условиям договора аренды от 01 февраля 2016г., заключенного между сторонами, арендодатель обязан обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения торгового центра, рабочее состояние систем вентиляции, кондиционирования воздуха, канализации и противопожарной системы с момента ввода их в эксплуатацию (п. 4.2.4); содержать торговый центр в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке (п.4.2.5); немедленно информировать арендатора о ставших известных арендодателю любых повреждениях и разрушениях торгового центра, могущих оказать непосредственное воздействие на ведение арендатором коммерческой деятельности (п.4.2.10).

Из вступившего в силу решения Саровского городского суда от 26.01.2017г. следует, что по вине арендодателя в период времени с мая по декабрь 2016г.(включительно) владение и пользование арендованным имуществом, ухудшилось, имело место существенное снижение потребления электрической энергии по сравнению с иными месяцами 2016г.

Свидетель К. показала суду, что она арендовала помещение в торговом центре «Галактика» с 15.07.2016г. по 31.12.2016г. В указанный период времени в торговом центре отсутствовало освещение на лестничных проходах, не работал эскалатор, центральная дверь была закрыта. Финансовый управляющий обещала устранить все недостатки, но до конца декабря 2016г. года ничего не изменилось, в связи с чем она расторгла договор аренды с января 2017г.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, истцом-ответчиком по встречному иску, суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что до конца декабря 2016г. арендодатель не обеспечил условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения торгового центра, что в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ является основанием для снижения арендной платы до 25%, то есть до 300 руб. за 1 кв.м. и до 10 920 руб. за указанный месяц (14 560 х 75%).

Вместе с тем, достоверных доказательств о несоблюдении арендодателем условий договора аренды в 2017г., ответчиком ФИО1 суду не представлено.

С января 2017г. ФИО1 продолжала пользоваться арендованным помещением, вела торговую деятельность, с заявлением о расторжении договора аренды обратилась к арендодателю лишь в конце июня 2017г. 

Каких-либо доказательств о том, что по вине арендодателя продажа товара значительно уменьшилась, суду не представлено. 

Представленные ответчиком фотографии судом не могут быть приняты во внимание, так как они не отвечают требованиям допустимости и относимости. 

При таких обстоятельствах, встречное требование ответчика о снижение арендной платы за период с января 2017г. по июнь 2017г. не подлежит удовлетворению.

Требование ФИО1 о зачете обеспечительного платежа в сумме 21 760 рублей в счет задолженности по договору аренды не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с абз. 6 ст. 411 ГК РФ не допускается зачет требований в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно абз. 6 п. 1 ст. 63 Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов. В отношении обязательств, возникающих из финансовых договоров, размер которых определяется в порядке, предусмотренном статьей 4.1 настоящего Федерального закона, указанный запрет применяется только в части прекращения нетто-обязательств должника.

Положения абз. 3 п. 8 ст. 142 Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривают возможность осуществления зачета требования при условии соблюдения очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений Закона, требование о зачете суммы в счет долга по договору аренды не может быть рассмотрено.

При этом, ответчик не лишена возможности обратиться с заявлением к финансовому управляющему ФИО2 о возврате обеспечительного взноса. 

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, представленные доказательства, с учетом снижения размера арендной платы за декабрь 2016г., с ответчика ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию задолженность по договору аренды за октябрь 2016г. в размере 10920 рублей, за ноябрь 2016г. -10920 рублей, за декабрь 2016г.- 10920 рублей, с декабря 2016г. по июнь 2017г. ежемесячно по 14560 рублей, а всего в размере 120 120 рублей,

В силу ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям с ФИО1 в пользу ФИО3, подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3602 рубля 40коп. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования финансового управляющего ФИО2, действующей в интересах ФИО3 к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды и встречный иск ФИО1 к финансовому управляющему ФИО2, действующей в интересах ФИО3 об уменьшении арендной платы удовлетворить частично.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения № от 01 февраля 2016г. заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 за декабрь 2016г. на 25%, то есть до 10 920 руб. 

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по договору аренды нежилого помещения № от 01 февраля 2016г. в размере 120 120 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3602 руб.40коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований финансовому управляющему ФИО2, действующей в интересах ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

...

...

Судья Т.В.Максименко