УИД 77RS0022-02-2024-021120-74

№ 2-3466/2025     

 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

21 июля 2025 года 

Преображенский районный суд города Москвы

в составе: председательствующего судьи Лаухиной А.А.,

при секретаре Плотниковой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3466/2025 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, разницу в стоимости площади переданного истцу объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» (сокращенное наименование – ООО «СЗ «Стройвос») о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 1 191 334 руб. 50 коп., разницы между начальной и фактической площадью переданного объекта долевого строительства в размере 289 000 руб., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом, почтовых расходов в размере 90 руб. 60 коп., расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 21.09.2020 г. между истцом и ООО «СЗ «Стройвос» заключен договор участия в долевом строительстве № 174, в соответствии с условиями которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (жилое помещение) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, но не позднее октября 2022 года. Однако в установленный срок объект долевого строительства истцу ответчиком передан не был; свои обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчик исполнил только 05.09.2024 г. Кроме того, ответчик передал истцу объект долевого строительства меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора. Истец направил в адрес ответчика претензию, которая была им получена, однако оставлена последним без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя по доверенности ФИО2, которая исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ «Стройвос» по доверенности ФИО3 с заявленными исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление. 

Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором. 

В п. 2. ст. 6 указанного Федерального закона указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и Договором участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 21.09.2020 г. между ФИО1 и ООО «СЗ «Стройвос» заключен договор участия в долевом строительстве № 174, в соответствии с условиями которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства объект долевого строительства (жилое помещение, расположенное по строительному адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Богородское, ул. Гражданская 4-я, з/у с кадастровым номером 77:03:0001010:5660.

Цена договора на момент подписания договора установлена сторонами в размере 9 129 000 руб. 

Пунктом 5.1.2 договора установлено, что объект долевого строительства подлежит передаче застройщиком не позднее октября 2022 года.

Свои обязательства по договору истцом выполнены, что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства от 05.09.2024 г. и не оспаривается сторонами.

Объект долевого строительства в нарушение условий договора был передан истцу только 05.09.2024 г.

18.09.2024 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате неустойки за нарушения предусмотренных договорами срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку, ответчик нарушил срок передачи истцу объекта долевого строительства, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, предусмотренного договором, обоснованы.

Указанный истцом расчет неустойки (9 129 000 х 273 дней х 2 х 1/300 х 7,5% = 1 191 334 руб. 50 коп. за период с 01.07.2023 г. по 17.03.2024 г.) судом проверен, суд признает его обоснованным и арифметически верным, поскольку сумма неустойки рассчитана в точном соответствии с условиями договора и основана на нормах материального права, с учётом ставки рефинансирования по состоянию на 01.07.2023 г.

В свою очередь, ответчиком не представлено доказательств того, что несвоевременное исполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы и ответчика отсутствовала возможность избежать таковых последствий, а также доказательств отсутствия вины.

Учитывая продолжительность просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, разрешая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки с учетом ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 900 000 руб. 00 коп.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика разницы между начальной и фактической площадью переданного объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

Объектом долевого строительства, согласно Договору № 174, является жилое помещение, условный номер: 174, назначение: квартира, этаж расположения: 4, номер подъезда (секции): 5, общая проектная площадь: 53,7, количество комнат: 1; проектная площадь комнаты: 45,88 кв.м., проектная площадь помещений вспомогательного назначения: с/у в количестве 1 шт. 4,46 кв. м., лоджия в количестве 1 шт. 3,36 кв.м. (п. 3.2. Договора)

Согласно п. 4.1 Договора, цена договора составляет 9 129 000 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 53,70 кв.м. Общей проектной площади Объекта долевого строительства из расчета 170 000 руб. за один квадратный метр, Общей проектной площади объекта долевого строительства. 

В соответствии с п. 4.6 Договора, если Общая площадь объекта строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Общей проектной площади, то Цена Договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п. 4.1 настоящего Договора и расчетной исходя из Общей площади Объекта строительства согласно данным экспликации технического плана здания.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и па условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержат условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, сели договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указано, что кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленным федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учет сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказания услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).

В части 9 ст. 41 Федерального закона о кадастровом учете указано, что технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Согласно нормам статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве. Так как, законом не установлен порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с п. 1 Договора участия в долевом строительстве № 174 от 21.09.2020 г., Общая проектная площадь – площадь по проекту в соответствии с ч. 5 ст. 15 адрес кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188 –ФЗ без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий аттестат кадастрового инженера. 

Общая площадь объекта долевого строительства – площадь в соответствии с ч. 5 ст. 15 адрес кодекса российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.» 

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем общая площадь объекта, определённая в соответствии с положениями ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Учитывая, что в рассматриваемом случае, фактическая площадь квартиры, с учетом положений ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, оказалась менее предусмотренной договором, цена договора подлежит уменьшению на 289 000 руб. 00 коп.

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации морального вреда явно завышена.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" штраф определен в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года N 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, за период с 21.03.2024 года по 30.06.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. 

Таким образом, неустойка и штраф, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, взысканию с застройщика не подлежат.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере 90 руб. 60 коп., поскольку несение указанных расходов подтверждено истцами документально.

Поскольку истцом не предоставлены сведения об уплате государственной пошлины при подаче иска, в удовлетворении требований в указанной части надлежать отказать.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разрешая требования истца о взыскании расходов на оплату юридических услуг, суд, с учетом разумности, сложности дела, объема фактически оказанных услуг, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 руб.

Кроме того, с учетом особенностей применения неустойки, (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», ответчику, в части уплаты взысканных судом неустойки и штрафа, надлежит предоставить отсрочку исполнения до 31 декабря 2025 г. включительно.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, неосвобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход бюджета г. Москвы надлежит взыскать государственную пошлину в размере 26 000 руб. 00 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 900 000 руб. 00 коп., разницу в стоимости площади переданного истцу объекта долевого строительства в размере 289 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. 00 коп., почтовые расходы в размере 90 руб. 60 коп.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» отсрочку исполнения решения суда в части взысканной судом неустойки на срок, установленный положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 г. «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 26 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 11 сентября 2025 года

Судья: А.А. Лаухина