дело №3а-91/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 февраля 2018 г. г.Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Веремьевой И.Ю.,

при секретаре Качаловой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельных участков с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> и с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Также на основании договора аренды от 24 августа 2016 г. №, заключенным сроком на 3 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость по кадастровой справке земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 437 424,23 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 1 322 944,07 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 3 078 851,66 руб. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. №543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» и опубликованы в средствах массовой информации. Однако кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, которая определена отчетом об оценке земельных участков от 27 ноября 2017 г. №, выполненным оценщиком индивидуальным предпринимателем (далее ИП) ФИО13., и составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 1 570 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 852 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 1 900 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога и арендной платы, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 570 000 руб., с кадастровым номером № - 852 000 руб., с кадастровым номером № - 1 900 000 руб. 

Судом изменено процессуальное положение ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области с заинтересованного лица на административного ответчика.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость указанных земельных участков, определенную по состоянию на 01 января 2013 г. равной рыночной: земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 570 000 руб., с кадастровым номером № - 852 000 руб., с кадастровым номером № - 1 900 000 руб.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3 в судебном заседании пояснила, что каких-либо возражений против удовлетворения заявленных исковых требований не имеет, разрешение дела полагает на усмотрение суда. 

Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО4 в ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, возражений относительно административных исковых требований не представила.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области ФИО5 в отзыве относительно заявленных требований просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, поскольку у Управления отсутствует материально-правовая заинтересованность относительно предмета заявленных требований, разрешение дела полагала на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Галич в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в возражениях относительно заявленных требований глава городского округа Синицкий С.В. выразил несогласие с заявленным административным иском /л.д.133-135/.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (статья 24.15).

Разрешая требования, суд помимо приведенных норм права учитывает и разъяснения, содержащиеся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как видно из материалов дела, ФИО6 на праве собственности принадлежат земельные участки: с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> /л.д.153/ и с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> /л.д.152/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 г. утверждена в размере 2 437 424,23 руб. /л.д.142/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 г. утверждена в размере 3 078 851,66 руб. /л.д.141/.

На основании договора аренды земельного участка от 24 августа 2016 г. № комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области ФИО6 передан в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, под разрешенное использование: 

<

данные изъяты> /л.д.154-155/. По условиям пункта 3.1. договора аренды размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 г. утверждена в размере 1 322 944,07 руб. /л.д.140/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 27 ноября 2017 г. №, выполненный оценщиком ИП ФИО14 В отчете рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 г. с кадастровым номером № определена в размере 1 570 000 руб., с кадастровым номером № - 852 000 руб., с кадастровым номером № - 1 900 000 руб. /л.д.15-116/.

Суд, оценивая имеющиеся по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков в размере рыночной, то есть в том размере, как определено оценщиком.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Доводы представителя заинтересованного лица администрации городского округа город Галич, изложенные в возражениях на административное исковое заявление, о том, что при выборе аналогов экспертом не учтено местонахождение земельных участков, их площади, несостоятельны, поскольку различия, существующие между объектами-аналогами и оцениваемыми земельными участками, откорректированы путем внесения поправок к цене сопоставимых участков: применены соответствующие корректировки на вид права (по земельному участку, находящемуся в аренде), на месторасположение, и на площадь земельного участка.

Доводы о том, что все три объекта – аналога не сопоставимы с объектами оценки по виду разрешенного использования и зонировании, также несостоятельны, поскольку объекты – аналоги расположены по правилам землепользования и застройки в зоне ДЖ-2, которая является зоной смешанной общественно-жилой застройки, вид разрешенного использования – в том числе и для офисно-торговой и офисно-деловой застройки, что сопоставимо с объектами оценки, расположенными в зоне Ц-1, зоне обслуживания и деловой активности городского центра, а также в зоне Ж-2, зоне малоэтажной жилой смешанной застройки с видом разрешенного использования под строительство (эксплуатацию) административно- торговых зданий. 

Рыночная стоимость земельных участков определена судом на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2013 г.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата подачи административного иска - 25 декабря 2017 г. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 570 000 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 852 000 (восемьсот пятьдесят две тысячи) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления считать 25 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда И.Ю. Веремьева