Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

25 февраля 2019 года в 

<

адрес>

Всеволожский городской суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Витер Л.В.

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 в лице законного представителя ФИО1 к ФИО4 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, признании заключенным договор купли-продажи, признании права общей долевой собственности на жилой дом 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 в лице законного представителя – ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит понудить ФИО4 заключить с ФИО3 договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка кадастровый № и 1/3 доли жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6; признать заключенным договор купли-продажи 3 доли земельного участка кадастровый № и 1/3 доли жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6 между ФИО4 и ФИО3; признать за ФИО3 право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок № и 1/3 долю жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице его матери – ФИО1 и ФИО4 был заключен Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома по указанному адресу.

Стоимость отчуждаемых долей в объектах недвижимого имущества установлена п.3 Предварительного договора в размере 4000000 руб. Срок заключения основного договора – 10 дней с момента перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> от ответчика третьему лицу.

ДД.ММ.ГГГГ истцу из выписки из ЕГРН стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру от ответчика на ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику заказное письмо и телеграмму с требованием явиться к нотариусу для удостоверения основного договора купли-продажи спорных объектов, однако ответчик в назначенное время не явился. ДД.ММ.ГГГГ истец повторно направил ответчику телеграмму с просьбой явиться к нотариусу, однако ответчик повторно не явился.

Истец, указывая, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи спорных объектов, ссылаясь на ст.ст.429, 445 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное представитель истца явилась, просила требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик и представитель ответчика в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения требований. Пояснили, что денежные средства истцом за продажу долей в праве на объекты не передавались, договор был подписан как договор, содержащий условия на которых будет заключен основной договор. 

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, оценив показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 в лице законного представителя – ФИО1 подписан Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома в простой письменной форме.

В соответствии с п.1 ст.26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Данная норма не означает запрет на совершение сделок законным представителем от имени и в интересах несовершеннолетнего.

Согласно данного договора стороны пришли к соглашению о том, что в будущем сторонами будет заключен основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется продать покупателю 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок № и 1/3 долю жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение 10 дней после перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> от ответчика третьему лицу.

Согласно п.3 Предварительного договора объекты недвижимости оцениваются и продаются за 4000000 руб., которые переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Доказательства обращения истца в адрес ответчика с предложением заключить основной договор купли-продажи имеется.

Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5 ст.429 ГК РФ).

По общему правилу п.1 ст.432 НК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, в силу п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии с ст.550 ГК РФ к форме договора продажи недвижимости закон предъявляет обязательное требование о заключении его в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). При этом, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в числе прочих, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пп.2, п.2 ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). 

В пункте 2 ст.163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В соответствии с п.3 ст.163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу п.1 ст.42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Таким образом, договор купли-продажи 1/3 долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок должен быть заключен в нотариальной форме. 

Пунктом 2 ст.429 предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, подписанный между ФИО4 и ФИО3 в лице законного представителя – ФИО1 Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома является ничтожной сделкой.

Свидетель ФИО7 пояснил, что документ - предварительный договор был распечатан ФИО4 из электронной почты и подписан при нем, при этом денежные средства им ФИО4 не передавались, после чего, он увез документ в Санкт-Петербург и передал ФИО1 

Свидетели ФИО8 и ФИО9 пояснили, что при них денежные средства истцом ответчику не передавались.

Из пояснений сторон и представленных документов следует, что между сторонами велись переговоры о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, и подписанный договор не является предварительным договором купли- продажи ввиду несоблюдения формы договора, это лишь достигнутое между сторонами соглашение об условиях сделки.

Как указано в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса (ст.251 ГК РФ).

Соответственно, предварительный договор и возникшие из него обязательства сторон не являются основаниями возникновения права общей долевой собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества, так как ничтожная сделка купли-продажи не порождает право собственности покупателя на указанные в ней объекты сделки.

Принимая во внимание отсутствие доказательств фактического исполнения обязанности по передаче денежных средств, несоблюдении формы договора, то есть – доказательств возникновения у истца права собственности на 1/3 долей в праве на спорные объекты недвижимости, требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи не подлежит удовлетворению. Как взаимозависимые не подлежат удовлетворению требования о признании заключенным договора купли-продажи и признании права собственности на спорные объекты. 

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 в лице законного представителя ФИО1 в удовлетворении требований о понуждении ФИО4 заключить с ФИО3 договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка кадастровый № и 1/3 доли жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6; признать заключенным договор купли-продажи 3 доли земельного участка кадастровый № и 1/3 доли жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6 между ФИО4 и ФИО3; признать за ФИО3 право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок № и 1/3 долю жилого дома кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Юкковская волость, д. Юкки, 

<

адрес>, уч.6 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Дело №