Дело № 2-724/2020 г.

39RS0007-01-2020-000765-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 ноября 2020 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Жестковой А.Э.,

при секретаре Матросовой О.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, применении последствий недействительности ничтожной сделки, 

встречному иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к указанному ответчику с учетом уточнения с требованием о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания в пользу истца уплаченных денежных средств в сумме 773500 рублей.

В обоснование требований указал, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка и расположенного на нём жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>, однако не была соблюдена предусмотренная законом обязательная письменная нотариальная форма договора, что свидетельствует о ничтожности такого договора. В этой связи каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Уплаченные истцом в счет стоимости недвижимого имущества денежные средства в сумме 773500 рублей, по его мнению, подлежат взысканию с ответчика. Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском (л.д. 

<

данные изъяты>).

Ответчиком ФИО3 был подан встречный иск, которым он просит взыскать с ответчика по встречному иску ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 455000 рублей, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи указанных выше долей земельного участка и расположенного на нем жилого дома, стоимостью 2500000 рублей. Данный договор предусматривал рассрочку платежа. По нотариально удостоверенному соглашению сторон ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был расторгнут в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате объектов недвижимости, являвшихся предметом договора. Всего по договору было выплачено ответчиком 380000 рублей. Как указывает ФИО3 в своем иске, в связи с тем, что дом ответчику очень нравился, последний его уговорил заключить предварительный договор купли-продажи долей земельного участка и расположенного на нем дома. В эту же дату, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, однако в связи с тем, что ответчик уверил истца, что такой договор не требует соблюдения нотариальной формы сделки, договор удостоверен не был. Переданные ранее 380000 рублей, были указаны в этом договоре как полученные в счет стоимости доли дома и земельного участка. Данным договором была предусмотрена компенсация за пользование домом в сумме 15000 рублей в месяц в случае расторжения договора по вине покупателя. В последующем, покупателем было внесено в счет стоимости дома 5 платежей по 51500 рублей. С января 2019 г. ответчик перестал вносить денежные средства, объясняя это временные материальными трудностями, оставаясь проживать в доме. ФИО1 выехал из дома в первых числах марта 2020 г. По мнению ответчика-истца ФИО3, со стороны ФИО1 возникло неосновательное обогащение вследствие его проживания в спорном доме в отсутствие установленных законом или договором оснований, и тем самым сбережения последним денежных средств, которые бы он оплатил за аренду жилого помещения. Факт неосновательного сбережения имел место быть в период с 17.08.2017 г. по 01.03.2020 г. и составил сумму 455000 рублей (30 месяцев и 12 дней х 15000 рублей) (л.д. 

<

данные изъяты>).

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, возражал против удовлетворения встречно иска, поддержав доводы, изложенные им в письменных возражениях (л.д. 

<

данные изъяты>). Пояснил, что дом после расторжения первоначального договора купли-продажи ему не передавался, он им не пользовался. ФИО3 мог пользоваться спорными долями дома и земли, никто ему в этом не препятствовал, вследствие чего, не имеется неосновательности его обогащения. Также сослался на наличие иных нарушений закона при заключении оспариваемого договора, такие как отсутствие согласия на отчуждение доли сособственника дома, отсутствие согласия супругов сторон договора на совершение сделки, на наличие факта самовольной реконструкции дома, что препятствовало отчуждению такого объекта, на тот факт что на дату заключения оспариваемого договора собственником в ЕГРН значился еще он (ФИО1), в связи с чем ФИО3 не мог распоряжаться спорными объектами. 

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов ФИО4

ФИО4 поддержал встречный иск по изложенным в нем основаниям, возражал против удовлетворения первоначального, пояснив, что действительно предварительный договор купли-продажи спорных долей земельного участка и дома в нарушение требований закона удостоверен нотариусом не был, вследствие чего имеются основания для признания такого договора недействительным. Однако считал, что ФИО1 не верно выбран способ защиты. Подтвердил, что ФИО1 пользовался, проживал в доме до начала марта 2020 г., в связи с чем на его стороне возникло неосновательное обогащение.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, учитывая показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ФИО1, как покупателем, и ФИО3, как продавцом, был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и расположенного на нем 1/2 доли жилого дома, по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанного имущества по соглашению стороны составила 2500000 рублей. Данный договор предусматривал рассрочку платежа (л.д. 

<

данные изъяты>).

Данный договор послужил основанием для регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества (л.д. 

<

данные изъяты>)

Всего по данному договору, что подтвердила каждая из сторон, покупателем ФИО1 было выплачено продавцу ФИО3 380000 рублей.

Нотариально удостоверенным соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и расположенного на нем 1/2 доли жилого дома, в связи с неисполнением покупателем условий договора, был расторгнут. Пунктом 7 соглашения стороны подтвердили отсутствие у сторон взаимных претензий (л.д. 

<

данные изъяты>). 

Государственная регистрация прекращения права собственности ФИО1 в отношении объектов недвижимого имущества произведена Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ 

В эту же дату внесены сведения о праве собственности ФИО3 на объекты недвижимости.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, как покупателем, и ФИО3, как продавцом, был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и расположенного на нем 1/2 доли жилого дома, по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанного имущества по соглашению стороны составила 2500000 рублей. Данный договор также предусматривал рассрочку платежа. Данный договор был совершен в простой письменной форме (л.д. 

<

данные изъяты>).

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

До настоящего времени ФИО1 и ФИО3 основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества не заключили.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Принимая во внимание, что объект недвижимости, в отношении которого сторонами был заключен предварительный договор, находится в долевой собственности ответчика ФИО3 и ФИО5 (по 1/2 доли у каждого), суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами по делу обязательной нотариальной формы сделки. 

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, в связи с чем требование ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы ФИО1 о наличии иных оснований, свидетельствующих о незаконности оспариваемой сделки, такие как отсутствие согласия на отчуждение доли сособственника дома, отсутствие согласия супругов сторон договора на совершение сделки, наличие факта самовольной реконструкции дома, что препятствовало отчуждению такого объекта, факт того, что на дату заключения оспариваемого договора собственником в ЕГРН значился еще он (ФИО1), в связи с чем ФИО3 не мог распоряжаться спорными объектами, при установленных судом обстоятельствах ничтожности договора, не имеют правового значения.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В этой связи с получившего в счет стоимости объектов недвижимого имущества ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства.

Определяя сумму, подлежащую взысканию, суд приходит к выводу о том, что достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих получение ФИО3 773500 рублей, суду ФИО1 не представлено, тогда как на нем в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ лежит такое бремя. 

Получение ФИО3 по оспариваемому договору 380000 рублей сторонами не оспаривалось и подтверждается имеющейся в предварительном договоре купли-продажи соответствующей распиской (л.д. 

<

данные изъяты>).

В подтверждение получения ФИО3 оставшейся суммы в размере 393000 рублей представлен график платежей (л.д. 

<

данные изъяты>), который не содержит росписи получателя денег ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Получение денежных средств в указанные даты ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 136000 рублей оспаривалось ФИО3

Передача денежной суммы конкретным заимодавцем заемщику может подтверждаться различными доказательствами, кроме свидетельских показаний, что следует из положений ст.ст. 160, 161 Гражданского кодекса РФ, такими как расписки, выписки по счету, выписки по счету карты, платежные документы, квитанции, чеки, отчет об операциях по счету, справки, сообщения банка и другие документы, подтверждающие передачу (перевод) денежных средств.

Вместе с тем, допустимых доказательств передачи истцом ФИО1 ответчику ФИО3 денежных средств в сумме 136000 рублей суду не представлено, и к таковым не может быть отнесен представленный суду скриншот расчета, который не содержит сведений о лице, от которого он исходит и чьих-либо подписей. Доказательств, что такой документ написан собственноручно ФИО3 не имеется. 

Таким образом, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 уплаченные 637500 рублей, а также в соответствии со ст.ст. 88,98 Гражданского процессуального кодекса РФ, уплаченную при подаче в суд, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (82,42%), государственную пошлину в размере 9312,63 рубля, а всего 646812,63 рубля. 

Рассматривая встречный иск ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, суд исходит из следующего.

Как указано выше, согласно положениям пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1); правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 1103 Гражданского кодекса РФ определено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Из п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, на основании пояснений сторон, показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты>., судом установлено, что ФИО1 пользовался спорным домовладением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ и до конца февраля 2020 г.

Так, согласно пояснениям ФИО1, данным им в судебном заседании 12.08.2020 г., он фактически постоянно проживал в доме в период с августа 2017 г. по август 2018 г., после чего периодически приезжал в дом до февраля 2020 г., последние свои вещи вывез в феврале 2020 г. (л.д. 

<

данные изъяты>).

В судебном заседании 01.10.2020 г. ФИО1 пояснил, что ключи от дома были у него и у ФИО3 После ДД.ММ.ГГГГ в доме он не проживал, проживали его собаки, приезжал кормил их. Протапливал помещение, оплачивал коммунальные услуги. Использовал помещение как дачу, приезжал на шашлыки.

Исходя из установленных по делу обстоятельства, пользование ФИО1 спорным жилым помещением в период действия договора купли-продажи и до его расторжения, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, осуществлялось на договорной основе, оснований для вывода о неосновательности его обогащения вследствие пользования домом в этот период, не имеется. Данный вывод суда также подтверждается договоренностью сторон об отсутствии взаимных претензий, изложенной в соглашении о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 7).

Также не имеется оснований для вывода о неосновательности обогащения вследствие пользования домом вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласно сведений ЕГРН ФИО1 оставался собственником дома до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

В период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 использовал спорное жилое помещение в отсутствие установленных законом либо договором оснований, поскольку как указано выше предварительный договор купли-продажи, недействителен с даты его заключения, правовых последний не влечет. 

Факт пользования домом ФИО1 до конца февраля 2020 г. также косвенно подтверждается представленным им договором найма жилого помещения №, заключенным ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 

<

данные изъяты>), оценивая который в совокупности с иными доказательствами, суд считает, что после его заключения ФИО2 покинул спорный дом и стал проживать в квартире по указанному в договоре найма адресу.

Таким образом, ФИО1, пользуясь спорным жилым помещением, собственником которого он не являлся, и не имел права пользоваться им без разрешения собственника, должен рассматриваться как лицо, которое неосновательно временно пользуется чужим имуществом без намерения его приобрести, а потому обязан возместить собственнику имущества то, что он сберег вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно имеющемуся в материалах дела отчету об оценке рыночной стоимости обязательств по уплате арендных платежей за 1/2 долю жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, месячная арендной плата за 1/2 долю жилого дома, общей площадью 116,9 кв.м., общей площадью 218,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления составляет 15000 рублей.

Доказательств иной стоимости аренды доли дома стороной истца–ответчика ФИО1 не представлено, приведенные в отчете сведения не оспорены, оснований не доверять им у суда не имеется. Суд в этой связи также учитывает договоренность сторон о стоимости пользования спорным домом в сумме 15000 рублей, установленной сторонами по делу при заключении предварительного договора купли-продажи спорных объектов.

При указанных обстоятельствах с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 278710 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию уплаченная при обращении в суд госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (61,1%), что составляет 4735,25 рублей, а всего 283445,25 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 23 своего постановления от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 4 статьи 1, статья 138 ГПК РФ).

Зачет издержек производится по ходатайству лиц, возмещающих такие издержки, или по инициативе суда.

Поскольку судом присуждены ко взысканию денежные средства в пользу каждой из сторон, как встречных, суд считает возможным произвести зачет присужденных ко взысканию денежных средств и судебных издержек.

В этой связи в порядке зачета, подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1 363367,38 рублей (646812,63 руб. – 283445,25 руб.).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ФИО3 удовлетворить частично.

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.

В порядке зачета, взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, 363367 (триста шестьдесят три тысячи триста шестьдесят семь) рублей 38 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 9 ноября 2020 года.

Судья А.Э. Жесткова