Дело № 44г-272/18

Судья: Дивяшова О.В.

Судьи апелляционной инстанции:

Смышляева О.В., ФИО1, ФИО2

Докладчик: судья Смышляева О.В.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 479

президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московская область 14 ноября 2018 года

Президиум Московского областного суда в составе: 

председательствующего Гаценко О.Н.,

членов президиума Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В., 

при секретаре Мишанове И.А.,

рассмотрел гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации городского округа Коломна Московской области о признании договора расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по кассационной жалобе администрации городского округа Коломна Московской области, в лице представителя ФИО5, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 февраля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А.,

объяснения представителя администрации городского округа Коломна Московской области – ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

У С Т А Н О В И Л :

11 мая 2017 года ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к администрации г.о. Коломна Московской области о признании договора аренды расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на то, что на основании мирового соглашения, утвержденного судом 4 марта 2009 года, администрация г.о. Коломна обязалась предоставить истцам в равное долевое пользование земельный участок с адресным ориентиром: 

<

данные изъяты>, земельный участок между домами № 1 и № 5, общей площадью 3640 кв.м. из земель поселений, для занятия предпринимательской деятельностью. 

13 сентября 2012 года администрация г.о.Коломна вынесла постановление № 2081 о предоставлении в аренду истцам земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2 660 кв. м., по адресу: 

<

данные изъяты>, разрешенное использование земельного участка – под строительство офисно-гостиничного комплекса и оздоровительного центра. 

На основании данного постановления между истцами и Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями был заключен договор аренды указанного земельного участка № 300/2012 от 27.12.2012г. сроком действия по 12 сентября 2015 года. 

11 февраля 2014 года постановлением администрации г. о. Коломна кадастровый номер земельного участка был изменен с 

<

данные изъяты> на 

<

данные изъяты>. 

17 марта 2014 года между истцами и Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями был заключен договор аренды № 37/2014, сроком действия по 31 декабря 2016 года. 

В сентябре 2015 года находящееся рядом учреждение ИЗ - 50/6 выступило против проведения каких-либо мероприятий и действий со стороны истцов, мотивируя свои возражения тем, что земельный участок подпадает под охранную зону и они не имеют права производить какие-либо действия на нем. 30 сентября 2015 года истцы обратились в Коломенский городской комитет по управлению имуществом и земельными отношениями с заявлением, в котором просили приостановить взимание арендной платы и не начислять пени по договору с 1 октября 2015 года до разрешения вопроса о получении разрешения на строительство по указанному участку. 

Считают, что арендодатель нарушил п. 1 ст. 611 ГК РФ, а именно, не предоставил арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, а также назначению имущества, поскольку разрешить вопрос об уменьшении охранной зоны режимного предприятия при проектировании офисно-гостиничного комплекса и оздоровительного центра впоследствии не представилось возможным.

В этой связи, уточнив заявленные требования, истцы просили: считать договор аренды расторгнутым с 1 октября 2015 года; взыскать с ответчика понесенные ими в период действия договора убытки в общей сумме 

<

данные изъяты> руб., включая суммы арендных платежей, расходы на оплату межевания участка, проведение геодезических работ по топографической съемке участка, расходы на подготовку проектной документации по строительству офисно-гостиничного комплекса, оплату за технологическое присоединение электропринимающих устройств для электроснабжения офисно-гостиничного комплекса, а также рыночную стоимость автостоянки в виде асфальтового покрытия, здания диспетчерской и ограждения, расположенных на ранее арендованном ими земельном участке по адресу: 

<

...> на пересечении с ул. Гражданской ( л.д. 219-224).

Истцы ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, направили суду ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО6 в судебное заседание явилась, уточненный иск поддержала.

Представитель ответчика - администрации г. о. Коломна - иск не признал, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ( л.д. 187-188).

Представитель ФКУ СИЗО № 6 УФСИН России, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Решением Коломенского городского суда Московской области 25 сентября 2017 года иск удовлетворен в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 февраля 2018 года решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым с администрации городского округа Коломна в пользу ФИО3 взыскано неосновательное обогащение в размере 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 33 379, 52 руб., госпошлина - 7 225, 66 руб.

С администрации городского округа Коломна в пользу истицы ФИО4 взыскано неосновательное обогащение в сумме 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 33 379, 52 руб., госпошлина - 7 225, 66 руб.

В остальной части иска отказано.

В поданной кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене определения суда апелляционной инстанции, ссылаясь на его незаконность.

По запросу от 7 августа 2018 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 30 октября 2018 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании президиума Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что имеются предусмотренные ст.387 ГПК РФ основания для отмены обжалуемого апелляционного определения.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения норм материального и процессуального права допущены судом апелляционной инстанции и выразились в следующем.

Разрешая по существу возникший спор и удовлетворяя в полном объеме заявленные истцами требования о признании договора расторгнутым, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 611, 15, 395 ГК РФ и исходил из того, что администрация г.Коломна в нарушение условий мирового соглашения от 4 марта 2009 года предоставила истцам в аренду земельный участок в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению спорного имущества, в связи с чем договор подлежит признанию расторгнутым с 1 октября 2015 года, т.е. с момента установления невозможности использования данного участка по целевому назначению.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение о частичном удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 450.1, 165.1, 620 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что направленное истцами в адрес ответчика 30 сентября 2015 года заявление о приостановлении с 1 октября 2015 года взимания арендной платы и пени по договору не может быть расценено в качестве уведомления о расторжении договора.

Поскольку никаких доказательств, свидетельствующих об обращении во внесудебном порядке к ответчику с требованием о расторжении договора аренды, истцами в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ представлено не было, судебная коллегия правомерно отказала им в удовлетворении заявленных в указанной части требований, указав, что договор №37/2014 был заключен на определенный срок и прекратил свое действий с 1 января 2017 года, т.е. до момента обращения в суд настоящим иском.

Принимая во внимание, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, прекращены ввиду истечения срока его действия, судебная коллегия пришла к верному выводу о том, что внесенные истцами в период действия договора арендные платежи не могут являться убытками, в связи с чем данные требования не подлежат удовлетворению. 

Вместе с тем, руководствуясь ст.ст. 15 и 395 ГК РФ, судебная коллегия взыскала с администрации г.о. Коломна в пользу истцов убытки на общую сумму 2 500 534 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами на общую сумм 66 759,04 руб., мотивировав постановленное в указанной части решение тем, что администрация предоставила истцам участок, который подпадает в охранную зону СИЗО и не может быть использован по целевому назначению.

В этой связи, по мнению судебной коллегии, именно администрация обязана компенсировать понесенные истцами расходы, связанные с оплатой проектной документации по строительству офисно-гостиничного комплекса, межеванием, геодезией по топографической съемке спорного земельного участка, публикацией в газете «Коломенская правда», заключением договора на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, платой за технологическое присоединение, соглашением о расторжении договора на технологическое присоединение, а также убытки, связанные с передачей администрации ранее находившегося в аренде у истцов земельного участка и здания на нем.

Между тем, взыскивая с администрации в пользу истцов в качестве убытков рыночную стоимость асфальтового покрытия с расположенным на нем зданием диспетчерской и ограждением по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 1 371 275, 03 руб., судебная коллегия не учла, что обязательство по освобождению земельного участка по данному адресу связано с исполнением сторонами договоров аренды №417/2001 от 30.08.2001г. и №420/2001 от 04.09.2001г., в то время как предметом настоящего спора являются обязательства сторон, связанные с исполнением договора аренды №37/2014 от 17.03.2014г., заключенного в отношении земельного участка, расположенного по 

<

данные изъяты>. 

Из описательной части определения суда от 04.03.2009г. об утверждении заключенного между сторонами мирового соглашения, на которое ссылаются истцы в обоснование заявленных требований, следует, что по условиям договоров аренды от 2001 года земельный участок по адресу: 

<

данные изъяты> на пересечении с 

<

данные изъяты> размещен в зоне перспективного строительства, в связи с чем арендатор обязался освободить данный земельный участок от находящихся на нем строений и сооружений за свой счет, а арендодатель обязался уведомить арендатора о необходимости освободить земельный участок за 6 месяцев до начала строительства ( л.д. 19-об.).

Данному обстоятельству судебной коллегией правовой оценки не дано, в то время как оно имеет значение для правильного разрешения вопроса о размере убытков, подлежащих взысканию с ответчика, и о наличии их причинно-следственной связи с ненадлежащем исполнением (нарушением) ответчиком условий договора аренды №37/2014 от 17.03.2014г., заключенного между сторонами в отношении земельного участка, расположенного по 

<

данные изъяты>.

Кроме того, принимая по делу новое решение, судебная коллегия не учла, что последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих в пользовании им, определены в ст. 612 ГК РФ. 

В силу указанной нормы права при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору совершить только одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в, частности: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 

В соответствии с п.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, по смыслу приведенной правовой нормы при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе требовать полного возмещения убытков только в случае расторжения договора либо в случае, когда расходы на устранение этих недостатков не покрываются за счет арендной платы.

В данном случае судебной коллегией установлено, что договор аренды спорного земельного участка от 17.03.2014г. между сторонами не расторгался, а прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен.

При этом предусмотренные п.1 ст.612 ГК РФ обстоятельства, связанные с несением истцами расходов на устранение недостатков спорного земельного участка и соотнесения их с размером внесенных истцами арендных платежей, судами в предмет доказывания по делу включены не были и не устанавливались, что является существенным нарушением требований ч.2 ст. 56 ГПК РФ, которое само по себе могло повлиять на исход дела и привести к его неправильному разрешению. 

Также судебной коллегией не проверялись и не устанавливались обстоятельства, исключающие в силу п.2 ст. 612 ГК РФ ответственность арендодателя за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества и для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки получаемого в аренду имущества.

Как следует из кассационной жалобы, условий утвержденного судом 04.03.2009г. мирового соглашения ( л.д.19-20) и подтверждается материалами дела (л.д. 50-55), истцы своими силами и за свой счет производили землеустроительные работы с целью идентификации, закрепления на местности и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка по 

<

данные изъяты>.

В этой связи судебной коллегии надлежало установить, должны ли были истцы при осмотре, проведении геодезии и землеустроительных работ в отношении спорного участка узнать, что данный участок располагается рядом с СИЗО, охранная зона которого установлена постановлением администрации №679/1 от 19.12.2000г. ( л.д.67).

Поскольку приведенные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения вопроса о наличии предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, не вошли в предмет доказывания по делу, то постановленное судебной коллегией по делу новое решение о частичном удовлетворении иска не может быть признано законным и обоснованным.

Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что в силу ст. 387 ГПК РФ является основанием к отмене апелляционного определения, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 февраля 2018 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий О.Н.Гаценко