Дело № 3а-8/2025 

64OS0000-01-2024-000216-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре ФИО3,

с участием представителя административного истца ФИО4, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Торговый центр «Оранжевый» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2024/000201 от 14 июня 2024 года незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости в размере 1 070 000 000 рублей по состоянию на 22 ноября 2023 года.

В ходе рассмотрения административного дела административные исковые требования уточнены, указанные сведения о кадастровой стоимости равной рыночной стоимости просит применять с 22 сентября 2021 года по 1 января 2024 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, полагает, что установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную, что приводит к завышенным налоговым обязательствам административного истца.

В соответствии с актом государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-64/2023/000298-испр. от 6 октября 2023 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020314:2079 определена в размере 1 758 066 263 рублей 65 копеек, данные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 октября 2023 года и применяются с 22 сентября 2021 года.

По состоянию на 1 января 2023 года распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2023 года» утверждена новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 1 522 688 949 рублей 62 копейки с датой применения с 1 января 2024 года.

Вместе с тем согласно отчету № 04.1-03-2024 от об оценке спорного нежилого здания от 25 марта 2024 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 22 ноября 2023 года определена в размере 1 070 000 000 руб.

17 мая 2024 года ООО «Торговый центр «Оранжевый» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020314:2079 в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 04.1-03-2024 от 25 марта 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года№ ОРС-64/2024/000201 ООО «Торговый центр «Оранжевый» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной с датой применения с 22 сентября 2021 года по 1 января 2024 года. Возражал против удовлетворения ходатайства ООО «Оценка-64» о взыскании судебных расходов на проведение судебной экспертизы, поскольку стоимость завышена.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав позицию представителя административного истца, доводы представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Торговый центр «Оранжевый» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с актом государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-64/2023/000298-испр. от 6 октября 2023 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020314:2079 определена в размере 1 758 066 263 рублей 65 копеек, данные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 октября 2023 года и применяются с 22 сентября 2021 года.

По состоянию на 1 января 2023 года распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2023 года» утверждена новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 1 522 688 949 рублей 62 копейки с датой применения с 1 января 2024 года.

Вместе с тем согласно отчету № 04.1-03-2024 от об оценке спорного нежилого здания от 25 марта 2024 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 22 ноября 2023 года определена в размере 1 070 000 000 руб.

17 мая 2024 года ООО «Торговый центр «Оранжевый» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020314:2079, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 04.1-03-2024 от 25 марта 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года№ ОРС-64/2024/000201 ООО «Торговый центр «Оранжевый» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 04.1-03-2024 от 25 марта 2024 года, составленного ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что оценщик неверно отказался от применения сравнительного подхода. В Таблице № 7 на страницах 87-93 отчета об оценке представлен рынок продаж торговых объектов и на основании этих данных оценщиком указан комментарий неприменения сравнительного подхода, а именно метода сравнения продаж: «на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что по состоянию на дату оценки на рынке купли-продаже недвижимости торгового назначения в городе Саратове и Саратовской области отсутствуют объекты, которые можно рассматривать в качестве аналогов». Вместе с тем, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Согласно пункту 4 ФСО № 5 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Таким образом, оснований для отказа от сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, у оценщика не имелось. Кроме того, выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7, а именно оценщиком информация, представленная заказчиком, принята как достоверная без дополнительной проверки. Оценщик для расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода применяет метод прямой капитализации, применяя пункт 19 ФСО № 5, однако указанный пункт относится к методу дисконтированных денежных потоков, а не к методу прямой капитализации. Оценщиком допущена методологическая ошибка, так как в качестве величин денежного потока оценщик использовал данные за 2023 год (ретроспективные данные) за год до даты оценки, что является неверным. Оценщиком неверно выбрано значение коэффициента капитализации из указанного диапазона. При расчете дохода от сдачи в аренду оцениваемого объекта, оценщиком на основании фактических данных, представленных заказчиком за 10 месяцев, прогнозировался доход за год. В отчете об оценке отсутствовали данные о товарообороте в предновогодние месяцы в предыдущие года, когда как товарооборот в декабре больше среднегодового. Следовательно, бездоказательно прогнозировать переменную арендную плату в ноябре и в декабре на уровне среднегодового значения неверно. Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

По ходатайству административного истца определением суда от 1 августа 2024 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО2

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО2 отчет об оценке № 04.1-03-2024 от 25 марта 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1), не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, содержит нарушения к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 утверждены Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (далее – ФСО № 1), Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее – ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее – ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (далее - ФСО № 4), Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО № 5), Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее – ФСО № 6).

Экспертом ФИО2 установлено, что в ходе исследования отчета были выявлены нарушения требований пункта 22 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6, пункта 12 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертом установлено, что в расчетах на страницах 108-122 отчета об оценке на основании данных, предоставленных заказчиком, определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

На основании подпункта «в» пункта 23 ФСО № 7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В нарушение указанного положения имеющиеся в расчете данные о доходах от объекта недвижимости не сопоставлены с рыночными данными.

На странице 109 отчета об оценке указано, что при расчете дохода от сдачи в аренду оцениваемого объекта принимались данные, предоставленные заказчиком оценки. Заказчиком был предоставлен действующий реестр арендаторов на дату оценки с указанием арендаторов, арендуемых ими площадей, начисленных арендных платежей по состоянию на дату оценки. 

На основании подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6 отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

При этом информация о величине арендной платы, содержащаяся в договорах (либо в дополнительных соглашениях к ним) актуальна на дату заключения договора либо дополнительного соглашения, которая является ретроспективной. Соответствуют ли данные платежи рыночному уровню цен на дату оценки неизвестно.

На странице 118 отчета об оценке указано, что в соответствии с пунктом 19 ФСО № 5 при прогнозировании денежного потока оценщик осуществляет его сопоставление с ретроспективными показателями. На странице 108 отчета об оценке приведена информация о том, что оценщик считает корректным для расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода применить метод прямой капитализации. 

Согласно подпункту 2 пункта 16 ФСО № 7 прогнозирование денежного потока относится к методу дисконтирования денежных потоков, в связи с чем неясно, какой именно из подходов использован в отчете об оценке.

Кроме того, экспертом установлено, что в отчете об оценке приведена информация, что в состав арендной платы для ряда арендаторов включена, в том числе оборотная часть (представляет собой определенный % от выручки арендатора).

В отчете об оценке проанализирована величина оборотной арендной платы за январь-октябрь 2023 года, на основании которой спрогнозирована ее годовая величина. Ноябрь и декабрь года характеризуютсятем, что может привести к увеличению выручки арендаторов и увеличению оборотной части арендной платы. В расчетах оборотная часть арендной платы не сопоставлена с данными, предоставленными заказчиком, а общая величина дохода занижена.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 3 в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях, если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки).

Таким образом, оценщик, располагая точными данными об объекте оценки, не использовал их для расчетов.

Экспертом установлено, что в отчете об оценке использованы данные о расходах в соответствии с оборотно-сальдовыми ведомостями по 20 и 26 счету. В зависимости от учетной политики организации затраты могут распределяться по 20 и 26 счетам, однако имеется еще счёт 91: прочие доходы и расходы. С целью сопоставления используемой в отчете информации экспертом был сделан запрос о предоставлении сведений об учетной политике предприятия, а также о предоставлении данных по ряду счетов и суббсчетов.

В ответе на указанный запрос ООО «Торговый центр «Оранжевый» не представило запрашиваемые экспертом сведения и сообщило информацию, что на запрашиваемых счетах ведется учет хозяйственных операций, в том числе не относящихся к объекту недвижимости, в отношении которого проводилась экспертиза.

Таким образом, используемая оценщиком информация по счетам 20 и 26 приводит к завышению расходной части, поскольку исходя из ответа, предоставленного административным истцом, содержит хозяйственные операции не относящиеся к данному объекту недвижимости. Данное обстоятельство приводит к уменьшению величины чистого операционного дохода и искажает полученный результат стоимости.

Кроме того, на страницах 96 и 105 отчета об оценке оценщиком ошибочно использована информация для городов численностью, отличающейся от города Саратова.

Вышеуказанные нарушения не соответствуют положениям статьи 11 Федеральный закон № 135-ФЗ в части неоднозначного толкования.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке № 04.1-03-2024 от 25 марта 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1) не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, содержит нарушения к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Заключение эксперта ФИО2 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО2, составивший заключение, имеет высшее образование: диплом с отличием ИВС 0074883 от 01 июля 2003 года, выданный Саратовским государственный техническим университетом. Специальность: «Информационные системы (в гуманитарной области)»; диплом магистра с отличием 107718 1260212 от 16 февраля 2022 года, выданный ФГБОУВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва, специальность «Экономика», направленность (профиль) образовательной программы: «Экспертиза отчетов об оценке»; состоит в Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 2505 от 06 апреля 2018 года, является экспертом Экспертного совета Ассоциации; профессиональная переподготовка: диплом ПП № 876087 от 31 мая 2005 года, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права, специальность «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 033239-3 от 08 апреля 2022 года по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», выдан ФИО2 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 08 апреля 2022 года № 246, действует до 08 апреля 2025 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 037976-1 от 30 июля 2024 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО2 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 30 июля 2024 года № 351, действует до 03 июня 2027 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 037994-1 от 30 июля 2024 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО2 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 30 июля 2024 года № 351, действует до 03 июня 2027 года; гражданская ответственность застрахована согласно полису № 223600-035-000012, выданному ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» на период страхования с 01 января 2024 года по 31 декабря 2024 года, дата выдачи 19 декабря 2023 года, страховая сумма 30 000 001 рублей, полису № 223600-035-000015, выданному ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» на период страхования с 01 января 2025 года по 31 декабря 2025 года, дата выдачи 17 декабря 2024 года, страховая сумма 30 000 001 руб. Стаж в области оценочной деятельности 19 лет, с ноября 2005 года.

Выводы эксперта ФИО2 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО1) при составлении отчета об оценке № 04.1-03-2024 от 25 марта 2024 года, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО1 использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта ФИО2 № 0388-2024 от 20 января 2025 года. 

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Торговый центр «Оранжевый» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Торговый центр «Оранжевый» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, экспертом ФИО2 количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

Объект экспертизы (нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020314:2079) на момент проведения экспертного исследования и на дату оценки объект экспертизы непосредственно используется как торговое здание (размещен Торговый центр «Оранжевый»); физическое состояние здания вполне удовлетворительное, состояние отделки хорошее, стены выполнены из капитальных материалов, год постройки – 2013, инженерное обеспечение – электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020314:916, на котором расположен объект оценки, относится к категории земель «земли населенных пунктов»; имеет вид разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги», фактическое использование «для размещения здания торгового назначения».

При проведении экспертного исследования экспертом определено наиболее эффективное использование объекта экспертизы (использование в качестве торгового объекта) и определен сегмент рынка недвижимости (рынок недвижимого имущества торгового назначения), к которым относится объект экспертизы, проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которым относятся объект экспертизы.

После изучения рынка объекта оценки эксперт сделал вывод, что примерный срок экспозиции объекта оценки на открытом конкурентном рынке может составлять от 4 до 11 месяцев.

Географические границы рынка объекта оценки определены – город Саратов Саратовской области.

В ходе исследования рынка продаж зданий не было выявлено сопоставимых по своим характеристикам предложений объекту оценки. Экспертом использовался для определения стоимости земельного участка в рамках затратного подхода метод сравнения продаж, для определения стоимости объекта оценки использовался доходный подход. Отказ от применения сравнительного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом выявлено 13 предложений о продаже земельных участков, в расчетах использованы предложения 1 (Саратовская область, город Саратов, поселок Зональный) и 2 (Саратовская область, город Саратов, Новосоколовогорский жилой район) (объекты аналоги № № 1 и 2 соответственно), как наиболее сопоставимые с объектом оценки, а также имеющие в достаточном количестве информацию, позволяющую построить расчет. 

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В расчете стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Поскольку полученные скорректированные цены предложений аналогов различаются между собой, применение средней величины для определения стоимости 1 кв.м объекта оценки некорректно. Экспертом принято решение определить стоимость 1 кв.м объекта оценки как средневзвешенную скорректированных цен предложений аналогов, причем чем меньшую величину поправки имеет аналог, тем больший вес ему присваивается.

В результате расчета затратным подходом величина рыночной стоимости права аренды земельного участка составит 254 309 000 рублей.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом использовался доходный подход.

Согласно пункту 11 ФСО № 5 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

На основании пункта 13 ФСО № 5 в рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода применяется метод прямой капитализации. 

В силу пункта 14 ФСО № 5 определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.

Экспертом были отобраны аналоги, сопоставимые по потребительским свойствам с объектом оценки в степени, позволяющей рассматривать их в качестве объектов-аналогов. На основании этих аналогов произведен расчет стоимости объекта оценки.

Экспертом выявлено 7 предложений о сдаче в аренду помещений в крупных торговых комплексах города, а также помещений в отдельно-стоящих зданиях,в расчетах использованы предложения 4 (

<

...>), 5 (

<

...>), 6 (

<

...>), 7 (

<

...>) (объекты аналоги № № 1, 2 и 3 соответственно), как наиболее сопоставимые по площади с объектом оценки. 

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Проведена корректировка на «торг» в размере 9,5%, на местоположение в пределах города, расположение относительно «красной линии», на состояние отделки (для объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4).

Величина параметра операционных издержек и размера потерь от недогруженности принята на основании данных источника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ и составляет 0,88.

Операционные расходы – все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, их величина согласно справочнику ФИО6 составляют 23,7 %.

Величина коэффициента капитализации для объекта экспертизы в расчете его стоимости принимается на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для торговых, зданий и помещений. 

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы торгового комплекса, расположенного в областном центре Саратовской области в городе Саратов, принимается равным 0,11 (11,1 %) на уровне верхней границы возможного рыночного диапазона значений для торговых заданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы торгового комплекса «Оранжевый» в размере = 0,11% определен экспертом исходя из совокупности характеристик объекта экспертизы (качественных и конструктивных характеристик объекта, большой площади объекта исследования и др.).

По результатам доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости в размере 1 070 000 000 рублей по состоянию на 22 ноября 2023 года составила 1 550 000 000 (один миллиард пятьсот пятьдесят миллионов) рублей.

Заключение эксперта ФИО2 ООО «Оценка-64» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Оценка-64» ФИО2, от участников процесса не поступало.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 22 ноября 2023 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из приведенной нормы закона, юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Дата обращения ООО «Торговый центр «Оранжевый» в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 17 мая 2024 года.

Применяя положения части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом заключения эксперта ООО «Оценка-64», суд приходит к выводу, что определенная судебной экспертизой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января 2024 года.

Установлено, что по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2023 года» утверждена новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 1 522 688 949 рублей 62 копейки с датой применения с 1 января 2024 года.

Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, установленная судебной экспертизой, превышает новую кадастровую стоимость указанного объекта, которая применяется с 1 января 2024 года, но является меньшей по сравнению с кадастровой стоимостью, действовавшей с 22 сентября 2021 года по 31 декабря 2023 года.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере рыночной при вышеназванных условиях не приведет к ухудшению положения налогоплательщика. 

То обстоятельство, что административный истец просил установить кадастровую стоимость по состоянию на 22 ноября 2023 года с периодом применения с 22 сентября 2021 года по 31 декабря 2023 года, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в данной части в силу указанных выше положений законодательства.

Данный административный спор подлежит правовому регулированию в соответствии с законодательством о кадастровой деятельности, вопрос же применения положений Налогового кодекса Российской Федерации, в частности положений пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (на что указывает представитель административного истца), не входит в предмет доказывания и установления в рамках настоящего административного дела. 

Кроме того, из положений абзаца второго пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Таким образом, действующее налоговое законодательство отсылает правоприменителя в целях определения даты начала применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, к законодательству в области кадастровой оценки.

Требование административного истца установить дату применения кадастровой стоимости с 22 сентября 2021 года по 1 января 2024 года не подлежит удовлетворению, поскольку пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Иного порядка для установления кадастровой стоимости в размере рыночной и правил определения даты ее применения Федеральным законом № 237-ФЗ не предусмотрено.

В ходе рассмотрения административного дела судом неоднократно разъяснялось административному истцу положения статьи 46 КАС РФ, согласно которой административный истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу в суде первой инстанции или в суде апелляционной инстанции, отказаться от административного иска полностью или частично.

Представитель административного истца отказался воспользоваться указанными правами, а также указал, что если административный истец окажется не прав по вопросу установления периода применения кадастровой стоимости, то ему должно быть отказано в удовлетворении административных исковых требований.

Вместе с тем, поскольку административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости, представитель административного истца поддержал эти требования, то оно подлежит рассмотрению в полном объеме с учетом вышеуказанных норм законодательства.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению с указанием даты ее применения с 1 января 2024 года. 

Кроме того, экспертное учреждение общество с ограниченной ответственностью «Оценка-64» обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 352 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на ООО «Торговый центр «Оранжевый».

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации. 

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств. 

Согласно финансово-экономическому обоснованию общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64», исходя из базовой стоимости 1 часа оценщика, количество затрат и часов, общая стоимость проведения экспертизы составила 352 000 рублей, которая сложилась из следующего: базовый тариф и срок проведения экспертизы отчетов об оценке 120 000 рублей, расчет калькуляции для ответа на второй вопрос 145 часов при норме часа 1597,72 рублей.

Стоимость одного экспертного часа установлена на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:2079 общей площадью 45 213,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 22 ноября 2023 года в размере 1 550 000 000 рублей с датой применения - 1 января 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения от 14 июня 2024 года - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Оранжевый» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 352 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева