Дело № 2-999/2023

УИД 21RS0023-01-2022-007272-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

23 ноября 2023 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.Н., 

при секретаре судебного заседания Краснове Д.В.,

с участием ФИО3, 

представителя ответчика администрации г. Чебоксары ФИО4, действующей на основании доверенности от дата, 

представителя третьего лица ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» ФИО5, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО11 к администрации адрес Республики о признании недействительным отчет по определению рыночной стоимости долей объекта недвижимости, возложении обязанности заключить договор купли-продажи долей объекта недвижимости, 

установил:

ФИО3 ФИО12 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация г. Чебоксары) о признании недействительным отчет № О------ по определению рыночной стоимости 2/3 доли объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером -----, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес; о возложении на администрацию г. Чебоксары обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи 2/3 доли квартиры с кадастровым номером ----- расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес, по выкупной цене ------ коп. 

В обоснование заключенных требований указано, что объект недвижимости – квартира с кадастровым номером ----- площадь. 42,8 кв.м., расположенная по адресу: Чувашская Республика, адрес, находится в общей долевой собственности, собственниками долей являются: ФИО3 – собственник 1/3 доли в праве общей долевой собственности, муниципальное образование «г. Чебоксары – столица Чувашской Республики – 2/3 доли в праве общей долевой собственности (право собственности возникло на основании вступившего решения Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по делу -----, которым имущество признано выморочным). От имени муниципального образования «адрес – столица Чувашской Республики» выступает администрация адрес. ФИО1 от администрации адрес получено письмо от дата исх. -----, в котором ей сообщено, что согласно ответу № О----- по определению рыночной стоимости 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Чувашская республика, адрес по состоянию на дата составляет ------ руб., в том же письме ФИО3 предложено выкупить 2/3 доли по обозначенной цене. Данный отчет ФИО3 считает недостоверным, в связи с завышением стоимости предложенной для выкупа доли. Так, при составлении отчета № -----2022 квартира изнутри не осмотрена, ее техническое состояние не установлено, что подтверждается отсутствием фотоснимков состояния квартиры. Для проведения оценки у ФИО3 как собственника доли, у которой находятся ключи от квартиры, ключи от квартиры не попросили. При составлении Отчета не учтено, что для полноценного проживания в квартире необходимо провести капитальный ремонт, а именно заменить систему водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газовую колонку, полы, оконные рамы, провести отделочные работы стен и потолков и прочее. Оценка квартиры проведена поверхностно, формально, без учета реального состояния квартиры. На неоднократные обращения ФИО3 в администрацию г. Чебоксары и в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о том, что указанная в отчете № ----- рыночная стоимость доли завышена, оставлены без надлежащего внимания, в проведении повторной оценки заявителю отказано со ссылкой не нецелесообразность проведения повторной оценки. ФИО1 дата самостоятельно обратилась в оценочную организацию для проведения повторной независимой экспертизы с целью установления реальной рыночной стоимости квартиры, и дата ею был получено отчет об оценке № О-0790, в котором рыночная стоимость квартиры определена в 2 440 000 руб. Отчет от дата направлен ФИО3 в администрацию г. Чебоксары с целью установления достоверной выкупной цены, однако администрация г. Чебоксары не приняло этот Отчет во внимание, фактически отказав ФИО3 в выкупе доли (2/3 доли) по цене, указанной в отчете № -----, которая составляет 1 626 666 руб. Ссылаясь на приведенные обстоятельства, истцом заявлены вышеуказанные исковые требования.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. При этом в случае отказа в выкупе 2/3 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей муниципальному образованию «г. Чебоксары – столица Чувашской Республики», по выкупной ------ коп., просила обязать администрацию г. Чебоксары продать ей (ФИО3), имеющей преимущественное право выкупа доли, по выкупной цене 1 714 руб., установленной в заключении экспертов № 165-08-23Ц по результатам судебной экспертизы согласно определению Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по делу -----, судебная экспертиза проведена обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» (далее – ООО «ЦОЭК ------»). Обращает внимание, что оспариваемый отчет об оценке № ------ по состоянию на дата, заказчиком которого являлась администрация адрес, и отчет об оценке О-0790/2022 (дата оценки: дата), заказчиком которого является ФИО3, составлен одной и той же организацией обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» (далее – ООО «РЦПОиЭ»), при этом в первом случае (в августе 2022 года) при оценке квартира изнутри не осматривалась и не принято во внимание неудовлетворительное состояние квартиры), во втором случае (в сентябре-октябре 2022 года) квартира осмотрена, и техническое состояние квартиры принято во внимание при определении ее рыночной стоимости, которая является гораздо ниже, чем определено в отчете об оценке № О------. Предлагаемую администрацией г. Чебоксары цену выкупа ФИО3 считает необоснованной, незаконной и несправедливой в связи с ее завышением. При этом она имеет намерение выкупить долю (2/3), чтобы стать собственником целой квартиры, желает ее выкупить или по цене 1 626 666 руб., исчисленную из арифметического расчета 2/3 от 2 440 000 руб., или по цене 1 714 000 руб. 00 коп., определенной в заключении судебной экспертизы, проведенной ООО «ЦОЭК «Автопрогресс».

Представитель ответчика администрации г. Чебоксары и третьего лица администрации Ленинского района г. Чебоксары Чувашской Республики ФИО4 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Дала пояснения и поддержала ранее данные пояснения, в которых указала, что с предложением о выкупе доли спорной, принадлежащей муниципальному образованию, обратилась именно истец ФИО3 Использование бюджетных средств регламентировано Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нуж» и направлено на обеспечение эффективности, результативности осуществления закупок, обеспечения гласности и прозрачности, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере закупок. Для определения рыночной стоимости муниципального имущества для ее возможного отчуждения в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» был объявлен конкурс, победителем которого стало ООО «РЦПОиЭ», с которым Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации г. Чебоксары дата был заключен муниципальный контракт -----. По условиям контракта исполнитель обязался обеспечить соответствие результатов услуг требованиям, установленным действующим законодательством, извещать заказчика обо всех обстоятельствах, затрудняющих или делающих невозможным исполнение своих обязательств по контракту, в течение суток с момента их возникновения, приостановить оказание услуг в случае обнаружения независящих от исполнителя обстоятельств, которые могут оказать негативное влияние на годность или прочночть результатов оказанных услуг или создать невозможность их завершения в установленный контрактом срок, и сообщить об этом заказчику в течение одного дня после приостановления оказания услуг. Сотрудником Городского комитета по управлению имуществом администрации г. Чебоксары ФИО8 в адрес исполнителя направлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на объект оценки и телефон сектора по регулированию жилищных отношений для получения контактов для осмотра квартиры., тем самым возможность для осмотра квартиры имелась (номер телефона ФИО3 исполнителю мог быть предоставлен). Во исполнение муниципального контракта ----- от дата ООО «РЦПОиЭ» была проведена оценка стоимости объекта – квартиры площадью 42,8 кв.м., расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес по состоянию на дата и составлен отчет об оценке № -----, в котором приведена рыночная стоимость объекта оценки – 2 700 000 руб. 00 коп., и стоимость 2/3 доли в квартире – 1 800 000 руб. 00 руб. Составленный отчет № ----- соответствует условиям муниципального контракта. Отчет об оценке № -----, проведенной той же организацией (ООО «РЦПОиЭ», не опровергает обоснованность отчета об оценке № О-----, так как стоимость объекта определялась на более позднюю дату (на октябрь 2022 года). Наличие осмотра квартиры изнутри или его отсутствие в данном случае правового значения не имеет. Более того, ключи от квартиры находились у ФИО1, у должностных лиц администрации адрес ключей нет, так как в квартире находятся личные вещи семьи ФИО1 Соответствие оспариваемого истцом отчета об оценке № -----, составленного ООО «РЦПОиЭ» по состоянию на дата, в целом соответствует заключению экспертов -----Ц, составленному экспертной организацией ООО «ЦОЭК «Автопрогресс», которым на основании определения суда проведена экспертиза по определению рыночной стоимости как целой спорной квартиры, так и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру – 2 571 000 руб. и 1 714 000 руб. соответственно. Администрация г. Чебоксары, действуя от имени собственника – муниципального образования «г. Чебоксары – столица Чувашской Республики», вправе рассчитывать на соблюдение своих прав, в т.ч. и права на свободу договора и определению цены принадлежащего муниципальному образованию имущества, и несогласно продать 2/3 доли как за предложенную ФИО1 выкупную цену 1 626 666 руб. 66 коп., так и по цене 1 714 000 руб. При этом просит учитывать, что за прошедшее время с даты принятия администрацией г. Чебоксары предложения ФИО1 о выкупе доли, принадлежащей муниципальному образованию, к настоящему времени стоимость жилых помещений всех категорий выросла, однако администрация адрес сохраняет предложение ФИО1 приобрести 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, адрес по выкупной цене 1 800 000 руб. 00 коп. Представлен письменный отзыв.

Представитель третьего лица ООО «РЦПОиЭ» (ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы») ФИО9 исковые требования обоснованными не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Поддержал ранее данные пояснения. Считает, что отчет № О----- по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес, по состоянию на дата (заказчик: Чебоксарский комитет по управлению имуществом администрации адрес; основание: муниципальный контракт ----- от дата) соответствует требованиям законодательства и индивидуальным характеристикам объекта оценка, а именно, эксперт (специалист) ООО «РЦПОиЭ» выходил на объект исследования, осмотрел объект, не входя внутрь жилого помещения по причине необеспечения доступа собственниками (со слов должностных администрации адрес ключей у них нет, находятся у другого собственника), учитывал возможное техническое состояние жилого помещения по средним показателям: стандартная отделка, не требующая отделочных работ. Составленный отчет № О-0392 соответствует требованиям Федерального закона от дата № 1345-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России, предмету муниципального контракта и его условиям. Иная цена объекта оценки, указанная в отчете № О-0790/2022, а именно 2 440 000 руб. была обусловлена осмотром квартиры, ее технического состояния, состояния ремонта, внутриквартирного оборудования и т.п., не опровергает выводы оценки, изложенные в отчете № О-0392/2022. Оценка стоимости квартиры и доли (2/3), указанная в оспариваемом отчете (2 700 000 руб. и 1 800 000 руб. соответственно) несущественно отличается от оценки, данной в заключении экспертов по результатам проведения судебной экспертизы (2 571 000 руб. и 1 714 000 руб.), находится в пределах допускаемой погрешности оценки. 

Третьи лица Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары, МБУ «Управление жилфондом г. Чебоксары», Управление Росреестра по Чувашской Республике, прокуратура г. Чебоксары участие своих представителей не обеспечили, заявлений и ходатайств в адрес суда не представили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав истца, представителей ответчика и третьих лиц, исследовав доказательства, суд приходит к следующему выводу. 

Как следует из материалов дела, объект недвижимости – квартира с кадастровым номером ----- общей площадью 42,8 кв.м., назначение: жилое, расположенная по адресу: Чувашская Республика, адрес находится в общей долей собственности, собственниками долей являются: 1/3 доли в праве – ФИО1 (право собственности зарегистрировано дата) и 2/3 доли в праве – муниципальное образование «адрес – столица Чувашской Республики» (право собственности зарегистрировано дата) (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от дата, дата). 

Основанием приобретения права собственности ФИО1 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности явилось принятие наследства после смерти ФИО2, умершего дата, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону адрес7 от дата, выданным ФИО6 как врио нотариуса нотариального округа: адрес Республики ФИО7 

Основанием приобретения права собственности муниципального образования «г. Чебоксары – столица Чувашской Республики» явилось вступившее в законную силу дата решение Ленинского районного суда адрес Республики от дата по делу -----. 

Из представленной управляющей организацией обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис-1» (далее – ООО «Жилкомсервис-1») выписки из лицевого счета на квартиру, расположенную по адресу: адрес, следует, что по состоянию н дата в данной квартире никто не зарегистрирован и не проживает, выписка содержит данные о собственниках: муниципальное образование «адрес – столица Чувашской Республики» - 2/3 доли в праве общей долевой собственности, ФИО1 – 1/3 доля в праве общей долевой собственности. 

дата в администрацию г. Чебоксары поступило заявление ФИО3 об оценке адрес Республики для выкупа 2/3 доли данной квартиры. 

По результатам рассмотрения обращения администрация г. Чебоксары направила ФИО3 ответ о проведении оценки рыночной стоимости выморочного имущества, после проведения оценки информация о стоимости и заключении договора купли-продажи будет доведена дополнительно. 

В ответе администрации г. Чебоксары от дата ----- в адрес ФИО3 сообщено о проведении оценки рыночной стоимости выморочного имущества, согласно отчету ----- по определению рыночной стоимости 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: адрес, по состоянию на дата составляет 1 800 000 руб. В этом же ответе ФИО1 предложено для заключения договора купли-продажи обратиться с соответствующим заявлением в администрацию г. Чебоксары. 

дата ФИО3 обратилась в администрацию г. Чебоксары, в котором сообщила о намерении провести независимую экспертизу для оценки всей квартиры, так как оценка стоимости 2/3 доли квартиры проводилась без посещения специалистами данной квартиры, дом построен в 1961 году, процент износа дома очень большой, квартира находится в запущенном состоянии. После проведения независимой сторонней организацией независимой экспертизы ФИО3 планирует заключить договор купли-продажи. 

В ответе администрации г. Чебоксары от дата ----- в адрес ФИО3 разъяснено, что с отчетом № ----- ФИО3 вправе ознакомиться в секторе по регулированию жилищных отношений (администрации г. Чебоксары), а также то, что проведение независимой экспертизы не ограничено законом, но не может быть принято во внимание органом местного самоуправления в связи с тем, что городской комитет по управлению имуществом (администрации г. Чебоксары) заключил муниципальный контракт об оказании оценочных услуг, оценщик представил отчет, согласно которому итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена без личной заинтересованности; пересмотр стоимости имущества возможен в судебном порядке при назначении судебной оценочной экспертизы, при этом расходы возлагаются на сторону, заинтересованную в пересмотре стоимости. 

дата ФИО3 обратилась в администрацию г. Чебоксары с претензией, в которой выразила несогласие с оценкой доли, представила отчет об оценке рыночной стоимости объекта (спорной квартиры).

По результатам рассмотрения претензии Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации г. Чебоксары (далее - Горкомимущество) в адрес ФИО3 направлен ответ от дата -----, в котором сообщено, Горкомимуществом с ООО «РЦПОиЭ» заключен муниципальный контракт на оказание оценочных услуг от дата -----, ответ по определению рыночной стоимости объекта (доли в спорной квартире) составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-298 (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО № 7), от 1 июня 2015 года № 327 (ФСО № 9) и 17 ноября 2016 года № 721 (ФСО № 12) об утверждении Федеральных стандартов оценки. По указанным основаниям проведение повторной оценки рыночной стоимости 2/3 доли в адрес, считает нецелесообразным. 

В дело сторонами представлены два отчета по определению рыночной стоимости объекта. 

Истцом оспаривается отчет № ----- по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес по состоянию на дата. 

Данный отчет составлен ОО «РЦПОиЭ» во исполнение муниципального контракта ----- от дата, заключенного Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации адрес как заказчиком и ООО «РЦПОиЭ» как исполнителем, предметом контракта являлось оказание услуг по оценке рыночной стоимости 2/3 адрес, площадью 42,8 кв.м. согласно Техническому заданию (Приложение № 1 к контракту), которое являлось неотъемлемой частью контракта. 

Согласно отчету ----- по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес по состоянию на дата, составленному ООО «РЦПОиЭ», основанием для определения рыночной стоимости явился муниципальный контракт ----- от дата, заказчик: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации адрес, в выводах указано, что стоимость прав на объект оценки составляет 2 700 000 руб. 00 коп., в т.ч. стоимость 2/3 доли в адрес 800 000 руб. 00 коп. Отчет содержит, что возможные границы интервала, в которых находится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, с учетом округления, составляют от 2 300 000 руб. 00 коп. до 3 110 000 руб. 00 коп. или ±15% от итоговой стоимости объекта. Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-298 (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО № 7), от 1 июня 2015 года № 327 (ФСО № 9) и 17 ноября 2016 года № 721 (ФСО № 12) об утверждении Федеральных стандартов оценки. 

Из исследовательской части отчета № О-0392/2022 следует, что срок проведения оценки определен: 5 рабочих дней с даты начала оказания услуг; дата оценки: дата; применялся сравнительный подход (затратный подход и доходный подход не применялись). В разделе «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» указано: 1) оценка должна основываться на документах, представленных заказчиком, которые считаются достоверными; 2) права на объект оценки оценивать как свободные от каких-либо обременений; 3) доступ к квартире не был представлен, внутренний осмотр не проводится, исходить из предположения, что объект оценки имеет стандартную отделку, не требующую отделочных работ. 

В обосновании своей позиции истцом представлен Отчет об оценке № -----, составленный той же экспертной организацией (ООО «РЦПОиЭ»).

Согласно отчету об оценке № ----- датой оценки является дата, заказчик: ФИО3, с которой дата заключен договор № О-0473/2022, объект оценки: квартира, расположенная по адресу: Чувашская Республика, адрес В выводах указано, что стоимость прав на объект оценки составляет 2 440 000 руб. 00 коп., в т.ч. стоимость 2/3 доли в адрес 626 666 руб. 667 коп. Отчет содержит, что возможные границы интервала, в которых находится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, с учетом округления, составляют от 2 070 000 руб. 00 коп. до 2 810 000 руб. 00 коп. или ±15% от итоговой стоимости объекта. Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-298 (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО № 7), от 1 июня 2015 года № 327 (ФСО № 9) и от 17 ноября 2016 года № 721 (ФСО № 12) об утверждении Федеральных стандартов оценки. 

Из исследовательской части отчета № О-0790/2022 следует, что срок проведения оценки определен: в течение 10 рабочих дней с даты начала оказания услуг; дата оценки: 4 октября 2022 года; применялся сравнительный подход (затратный подход и доходный подход не применялись). В разделе «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» указано: 1) оценка должна основываться на документах, представленных заказчиком, которые считаются достоверными; 2) права на объект оценки оценивать как свободные от каких-либо обременений. Отчет содержит сведения, что квартира требует косметического ремонта.

В отчете ----- и отчете ----- указано, что состояние здания многоквартирного многоподъездного кирпичного жилого дома, 1961 года постройки, хорошее; снос или реконструкция дома с отселением не предполагается; имеется возможность парковки личного автотранспорта во дворе. Техническое обеспечение: подключено холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, газоснабжение, кухонный очаг (газовая плита), домофон, радио, телефон, ТВ-антенна.

Законодательство Российской Федерации (ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014). 

Согласно ст. 1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

На основании ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Стандарты оценочной деятельности установлены в ст. 20 Закона об оценочной деятельности, которые определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

На дату проведения оценки дата действовали федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; от 20 мая 2015 года № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; от 25 сентября 2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», от 1 июня 2015 года № 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», от 17 ноября 2016 года № 721 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)».

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (в редакции на дату проведения оценки 19 августа 2022 года), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» утверждены прилагаемые: федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (приложение № 1); федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (приложение № 2); федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (приложение № 3); федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (приложение № 4); федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (приложение № 5); федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (приложение № 6); изменения, которые вносятся в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки (приложение № 7).Этим же приказом признаны утратившими силу: приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»; приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; приказ Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388 «О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508»; приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года № 721 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»; приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года № 722 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)»; приказ Минэкономразвития России от 6 декабря 2016 года № 785 «О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке «ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 209». Указанный приказ вступил в силу по истечении 180 дней со дня его официального опубликования, т.е. 7 ноября 2022 года.

Судом исследован отчет № ----- по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес состоянию на дата, составленному ООО «РЦПОиЭ» на предмет его соответствия на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, и названный Отчет предъявляемым требования соответствует, при этом лицо, составившее отчет – директор ФИО9 является субъектом оценочной деятельности, что подтверждается документами о квалификации, свидетельством о членстве в Некоммерческом партнерстве «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» от дата ----- (Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков дата за -----, с дата изменено наименование на Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), ответственность ООО «РЦПОиЭ» застрахована (подтверждается полисом в договору страхования гражданской ответственности организации, заключающей договоры на проведение оценки -----), ответственность страхователя ФИО9 застрахована (подтверждается полисом к договору страхования ответственности оценщиков -----) 

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст.ст. 79, 80 ГПК РФ, ст.ст. 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (ст.ст. 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Определением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по ходатайству представителя ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» (ООО «ЦОЭК «Автопрогресс»), на разрешение поставлен вопрос: «1. Какова рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером ----- площадью 42,8 кв.м. по адресу: адрес, в том числе стоимость 2/3 доли объекта, по состоянию на дата?».

Согласно заключению экспертов -----Ц по результатам судебной экспертизы согласно определению Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по делу -----, составленному ООО «ЦОЭК «Автопрогресс», рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером ----- площадью 42,8 кв.м. по адресу: Чувашская Республика, адрес, по состоянию на дата составляет 2 571 000 руб., рыночная стоимость 2/3 доли квартиры с кадастровым ----- площадью 42,8 кв.м. по адресу: адрес, по состоянию на дата составляет 1 714 000 руб. 

Приведенное заключение судебной экспертизы суд принимает в качестве допустимого, достоверного и достаточного доказательства по настоящему делу, поскольку нет оснований не доверять данному заключению эксперта, основания для сомнения в его правильности и в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют. Экспертиза проведена на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной им лицензией, заключение содержит необходимые выводы, ссылки на нормативную документацию и информационные источник, использованную при производстве экспертизы, а эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения экспертов.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных.

При этом выводы эксперта о рыночной стоимости целой квартиры и 2/3 доли квартиры в пределах погрешности были идентичны выводам отчета об оценке ООО «РЦПОиЭ»: стоимость квартиры составила 2 571 000 руб. (по отчету – 2 700 000 руб.), стоимость 2/3 доли квартиры – 1 714 000 руб. (по отчету – 1 800 000 руб.), погрешность 4,78%.

Принимая во внимание, что отсутствие внутреннего осмотра объекта оценки на суть выводов оценщика ООО «РЦПОиЭ» о стоимости доли квартиры не повлияли, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания отчета № Р-0392/2022 недействительным.

Каких-либо доказательств, указывающих на завышение оценщиком рыночной стоимости объекта оценки должника либо свидетельствующих о том, что оценка произведена с нарушением законодательства, регулирующего оценочную деятельность, стороной истца не представлено, различие в стоимости иного отчета об оценке имущества не является основанием для удовлетворения заявленного требования, имеет разницу погрешности расчетов. Судом не установлено нарушение прав истца.

В части заявленных исковых требований о возложении на администрацию г. Чебоксары обязанности, а фактически о понуждении администрации г. Чебоксары, заключить договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, адрес по выкупной цене 1 626 666 руб. 67 коп., суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Абзацем вторым ст. 13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусмотрено, что суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии общими принципами гражданского права, определенными в ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст. 218 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 424 ч. 1 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Положениями ст. 435 ГК РФ предусмотрено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1). Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом (п. 2).

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Положениями статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истец ФИО1 и муниципальное образование «г. Чебоксары – столица Чувашской Республики», от имени которого выступает ответчик администрация г. Чебоксары, являются долевыми собственниками квартиры по адресу.

ФИО1 обратилась в администрацию г. Чебоксары с предложением о выкупе доли, принадлежащей муниципальному образованию, на что администрация г. Чебоксары выразила согласие с условием определения собственником стоимости выкупаемой доли, после чего был заключен муниципальный контракт, во исполнение которого представлен отчет № -----, согласно которому по состоянию на дата рыночная стоимость 2/3 доли в праве общей долевой собственности на имущество – квартиру, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес, определена 1 800 000 руб. 00 коп. 

Администрация г. Чебоксары уведомила ФИО1 о возможности продать ей долю в квартире по цене 1 800 000 руб.

Из пояснений истца и материалов дела следует, что предложенная администрацией г. Чебоксары выкупная цена ее не устроила, иная цена не согласована. Обращаясь в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи доли в квартире на предложенных условиях, истец указывает на обязательность данной сделки для ответчика.

Представитель ответчика, в свою очередь, указывает, что администрация г Чебоксары не желает продавать принадлежащую ей долю по меньшей цене, в т.ч. по цене, определенной в заключении экспертов по результатам проведения судебной экспертизы, поскольку продажи доли по меньшей цене не отвечает интересам собственника доли. 

Таким образом. цена и иные условия договора купли-продажи истцом ФИО3 и ответчиком администрацией г. Чебоксары не согласованы.

На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей долевой собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой по смыслу ст. 435 ГК РФ.

Собственник доли в праве общей долевой собственности на квартиру не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось.

Из взаимосвязи положений ст.ст. 9 (п. 1), ст. 421 (п. 1), ст. 435 ГК РФ следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участника общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договором с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433 ГК РФ.

При таких обстоятельствах имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите таким способом.

При этом суд учитывает, что именно действия истца, не согласного с выкупной ценой, привели к несогласованию иных условий договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае не имеется нормы закона, в силу которой на ответчика могла бы быть возложена обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи доли в квартире. Интересы истца, как участника долевой собственности, обеспечены правом потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по сделке, совершенной сособственником в нарушение преимущественного права покупки истца.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации г. Чебоксары.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в т.ч., суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Данные правила относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В силу ч. 4 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

При рассмотрении дела определением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по ходатайству представителя ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦОЭК «Автопрогресс». Этим же определением расходы по проведению судебной экспертизы возложены на ответчика администрацию г. Чебоксары как на лицо, заявившее ходатайство о назначении судебной экспертизы.

дата в Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики из ООО «ЦОЭК «Автопрогресс» поступило заключение экспертов -----Ц по результатам судебной экспертизы согласно определению Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по делу ----- и счет на оплату -----Ц от дата

Представленное заключение экспертов судом оценено как относимое и допустимое доказательство.

Согласно счету на оплату -----Ц от дата стоимость услуг за проведение судебной экспертизы согласно определению Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от дата по делу ----- составила 8 800 руб. 00 коп., получатель оплаты ООО «ЦОЭК «Автопрогресс». 

Оплата стоимости проведения экспертизы не произведена, что следует из пояснений представителя ответчика ФИО4 Отказ оплатить экспертизу обусловлен несогласием с поставленным перед экспертом вопросом, так как ответчик имел намерение получить экспертную оценку стоимости доли на дату проведения экспертизы, а не за прошедший период.

По общему правилу распределения судебных расходов, установленному в ст. 98 ГПК РФ, при разрешении вопроса о судебных издержках на основании ч. 4 ст. 95 ГПК РФ суд исходит из того, что в удовлетворении заявленных истцом требований отказано, тем самым бремя оплаты проведенной по делу судебной экспертизы возлагается на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО3 ФИО13 (паспорт гражданина Российской Федерации ----- выдан дата) к администрацию города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН -----, ИНН -----) о признании недействительным отчет № ----- по определению рыночной стоимости 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, адрес о возложении обязанности заключить договор купли-продажи 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика адрес по выкупной цене в размере ------ – отказать. 

Взыскать с ФИО3 ФИО14 (паспорт гражданина Российской Федерации ----- выдан дата) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» (ИНН -----) стоимость услуги за проведение судебной экспертизы в размере 8 800 (восемь тысяч восемьсот) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы (представления) через Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.Н. Волкова

Мотивированное решение составлено дата.