Дело 2-2706/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 года г.Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в составе:

председательствующего судьи Сахновской О.Ю.,

при секретаре судебного заседания Ярошевской Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 АлексА.ны к Городскому округу город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края о признании права собственности на жилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к (адрес) о признании права собственности на жилое помещение (адрес) (адрес) 

В обоснование заявленных требований указала, что (дата) между истцом и ТСЖ «Магистраль» был заключен договор за (№) о долевом участии в финансировании реконструкции панельного пятиэтажного общежития под жилой дом, расположенного по адресу: г(адрес) Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. При этом истцом в полном объеме выполнены, возложенные договором обязательства, а именно финансирование реконструкции объекта, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от (дата) (№). Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. (дата) Центральным районным судом г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края было вынесено решение по делу (№), вступившее в законную силу (дата). 

Решением суда установлено, что в период с 2004 года по 2006 год ТСЖ «Магистраль» по доверенности от имени ОАО «КнААЗ» за счет средств должников произвело реконструкцию здания общежития по (адрес) под жилой дом. Согласно техническом паспорту здания общежития (адрес) (инвентарный (№)) по состоянию на 12.11.2002г., т.е. до реконструкции, количество жилых помещений в общежитии составляло 169 комнат, общей площадью 3531,90 кв.м, жилой площадью - 2459,80 кв.м. После реконструкции число квартир составило 89, из которых 59 - однокомнатные, 27 - двухкомнатные, 3 - трехкомнатные, общая площадь составила 3765,00 кв.м, жилая площадь - 1878,30 кв.м. По договору купли-продажи недвижимости, заключенному (дата) между ТСЖ «Магистраль» и ОАО «КнААЗ» и ООО «ВЛК» земельный участок находился у Продавца на праве аренды на основании Договора (№) аренды земельного участка от (дата) сроком действия по 01.02.2008г., права аренды которого перешли к покупателю. Далее имущество было передано по виндикации на основании решения Арбитражного суда Хабаровского края в муниципальную собственность. С 2007 года по 2012 год здание общежития (адрес) находилось в споре между ТСЖ «Магистраль», ОАО «Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод», ООО «Восточная лизинговая компания» и муниципальным образованием городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре». Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от (дата), проведенной в рамках гражданского дела (№)выполненная реконструкция общежития (адрес) позволяет безопасно эксплуатировать как здание в целом, так и каждую вновь образованную квартиру в этом доме без создания угрозы жизни и здоровью гражданам, проживающих в этом доме. На основании изложенного, истец просит суд признать за истцом право собственности на (адрес) края общей площадью 33,4 кв.м.

Определением суда от 27.05.2021 к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. 

В судебном заседании истец ФИО1 на требованиях настаивала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске. Просила удовлетворить исковые требования. 

В судебное заседание представитель ответчика- Городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, просил рассматривать дело в отсутствии представителя. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя. В письменном заявлении от (дата) представитель ответчика ФИО, действующая на основании доверенности, разрешение вопроса оставила на усмотрение суда. 

Представитель 3-его лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, просил дело рассматривать в отсутствие представителя. 

Выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что (дата) между ФИО1 и товариществом собственников жилья «Магистраль» был заключен договор (№) долевого участия в финансировании реконструкции под жилой дом, расположенный по адресу ул. (адрес). Предметом договора является долевое участие в финансировании реконструкции панельного пятиэтажного общежития под жилой дом, расположенного по адресу ул. (адрес). 

Согласно п.п.1.2-1.3 договора дольщик финансирует реконструкцию объекта в размере, указанном в п.2.1.1. настоящего договора на однокомнатную (адрес) общей площадью 33,4 кв.м., расположенную на третьем этаже. Договор долевого участия в финансировании реконструкции под жилой дом является основанием для возникновения государственной регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п.1.4 вышеуказанного договора, ТСЖ «Магистраль» как застройщик берет на себя обязательства за счет средств дольщика, пропорционально причитающейся ему доле общей площади объекта в размере площади указанного помещения производить финансирование всех работ и услуг, связанных с выполнением проекта по реконструкции объекта, работ по замене внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, работ и услуг по присоединению и подключению объекта к внешним источникам снабжения, работ и услуг по сдаче объекта приемной комиссии. С момента сдачи объекта приемной комиссии, при условии исполнения дольщиком обязательств по оплате долевого взноса, застройщик обязуется передать дольщику по акту приема-передачи квартиру, составляющую долю дольщика в объекте в соответствии с п.1.2 вышеназванного договора. 

Оплата по договору дольщиком ФИО1 внесена в полном объеме, что подтверждается квитанцией (№) от (дата). 

В органах, осуществляющих государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрированы не был. Однако дольщиком и застройщиком были исполнены все обязательства по договору, а именно осуществлено финансирование реконструкции общежития за счет собственных средств и произведены строительно-монтажные работы по капитальному ремонту квартиры, что подтверждается техническим и кадастровым паспортом (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре. 

Далее судом установлено, что до заключения договора долевого участия в финансировании реконструкции общежития, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес) под жилой дом, между истцом и ТСЖ «Магистраль», (дата) между ОАО «КнААЗ» (продавец) и ТСЖ «Магистраль» (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого здания общежития, общей площадью 3793,90 кв.м., расположенного по (адрес), согласно которому продавец обязался передать здание, а покупатель принять и в течении 30 дней с даты подписания договора оплатить 3500000 рублей. 

Здание было передано покупателю ТСЖ «Магистраль», по акту приема-передачи от (дата). Оплата здания произведена частично платежными поручениями (№) от (дата), (№) от (дата). 

Соглашением (№) от (дата) стороны ОАО «КнААЗ» (продавец) и ТСЖ «Магистраль» (покупатель) изменили условия договора, продлили срок оплаты до (дата), продлили действие договора купли-продажи на срок оформления документов по переводу здания в жилой фонд. Кроме того, покупатель принял обязательства возмещать продавцу расходы на содержание здания в размере 21182,07 рублей ежемесячно. 

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору от (дата) за ТСЖ «Магистраль» не проводилась.

(дата) на основании Распоряжения главы (адрес)-на-Амуре ФИО2 (№)-РА, ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» разрешено разработать проект реконструкции здания общежития по (адрес) под жилой дом. Проектную документацию по реконструкции подлежало разработать в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, выполненным Управлением архитектуры и градостроительства и проектную документацию согласовать с последним. 

Так, согласно Архитектурно-планировочному заданию начальника отдела планировки и застройки города Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Комсомольска-на-Амуре ФИО (№) от (дата) обществу с ограниченной ответственностью «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» поручено разработать проектную документацию на объект «Жилой дом по (адрес) Реконструкция в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 21.101-97».

Перед разработкой проектной документации рекомендовано выполнить техническое обследование здания. Набор проектируемых помещений и их функциональные связи принять согласно действующим нормам проектирования и по согласованию с заказчиком. Систему пожаротушения принять согласно действующим нормативным документам. Внутреннюю отделку квартир выполнить с учетом санитарно-гигиенических норм. На основании генплана решить четкое зонирование дворовой территории на зону отдыха, зону подвижных игр и т.п. В зоне подвижных игр предусмотреть помещение спортивных площадок и сооружений. Территорию участка застройки благоустроить и озеленить. Малые архитектурные формы для благоустройства принять в соответствии с утвержденным каталогом, принятым для г.Комсомольска-на-Амуре. Чертежи предоставить в управление архитектуры и градостроительства администрации города на согласование. Проектную документацию предоставить на согласование в управление архитектуры и градостроительства, отдел социальной защиты населения администрации города в установленном порядке.

Во исполнении вышеуказанного задания, ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» получил от государственного инспектора труда в Хабаровском крае государственной инспекции труда в Хабаровском крае Федеральной службы по труду и занятости ФИО заключение (№) от (дата) о соответствии проектной документации требованиям охраны труда и согласовании проекта «Жилой дом по (адрес). Реконструкция». От эксперта-физика ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФИО протокол (№) от (дата) радиационного обследования, согласно которому полученные значения при исследовании не превышают допустимые уровни. По радиационным признакам помещение соответствует требованиям действующим государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. От начальника отдела социальной защиты населения администрации (адрес) ФИО заключение (№) от (дата) о согласовании рабочего проекта «Реконструкция здания общежития, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре (адрес). От заместителя руководителя межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Дальневосточному Федеральному округу письмо (№) от (дата) об отсутствии необходимости в проведении государственной экологической экспертизы. 

Согласно заключению (№) от (дата) подписанному начальником краевого управления по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и пожарной безопасности главного управления по делам ГОЧС и ПБ (адрес) ФИО указано, что в представленном на экспертизу проекте «Реконструкция здания общежития» по (адрес) учтены требования норм проектирования ИТМ ГО и пожарной безопасности, проект рекомендован к производству. Начальником ГИБДД УВД по гор.Комсомольску-на-Амуре согласован генплан жилого дома письмо (№) от (дата). Согласно справке, выданной директором МУП «Горводоканал» ФИО (№) от (дата), сети водопровода и канализации объекта «жилой дом по адресу г.Комсомольск-на-Амуре (адрес)» выполнены в соответствии с проектом и СНиП.

(дата) от Главгосэкспертизы России по Хабаровскому краю Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу было получено заключение (№), согласно которому рабочий проект «Жилой дом по (адрес). Реконструкция» соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий и рекомендуется к утверждению. 

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ определено, что самовольной постройкой является жилой дом, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положению п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от (дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом установлено, что в период с 2004 года по 2006 год ТСЖ «Магистраль» по доверенности от имени ОАО «КнААЗ» за счет средств дольщиков произвело реконструкцию здания общежития по (адрес) под жилой дом. 

Так, согласно техническому паспорту здания общежития (адрес) (инвентарный (№)) по состоянию на (дата) год, т.е. до реконструкции, количество жилых помещений в общежитии составляло 169 комнат, общей площадью 3531,90 кв.м, жилой площадью - 2495,80 кв.м. После реконструкции число квартир составило 89, из которых 59 - однокомнатные, 27 – двухкомнатные, 3 – трехкомнатные, общая площадь составила 3765,00 кв.м, жилая площадь - 1878,30 кв.м.

Далее судом установлено, что по договору купли-продажи недвижимости, заключенному (дата) между ТСЖ «Магистраль» и ОАО «КнААЗ» одновременно с правами на продаваемый объект к Покупателю переходит право аренды земельного участка площадью 7072 кв.м. на условиях Договора аренды от (дата) (№). Также по договору купли-продажи от (дата), заключенному между ООО «КнААЗ» и ООО «ВЛК» земельный участок находился у Продавца на праве аренды на основании Договора (№) аренды земельного участка от (дата) сроком действия по (дата), права аренды которого перешли к покупателю. Далее имущество было передано по вендикации на основании решения Арбитражного суда Хабаровского края в муниципальную собственность. 

Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Также в материалы дела представлено заключение «по результатам инженерно-технического обследования строительных конструкций и сетей инженерного обеспечения (адрес)» от (дата), выполненное ООО «ПМ» Графика», из которого следует, что общее состояние конструкций (адрес) оценивается как нормативное, эксплуатация конструкций возможна без ограничений. Перепланировки (адрес), после завершения реконструкции здания жилого дома не производилось. Инженерное обеспечение объекта выполнено в соответствии действующих норм и правил.

Указанные заключения судом принято во внимание в качестве доказательств по делу, поскольку проведены специалистами ООО ИКФ «Альтернатива» специалистами ООО «ПМ» Графика» инженером ФИО, главный инженер проекта ФИО Все указанные специалисты имеют высшее техническое образование, стаж экспертной деятельности. 

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Экспертное заключение(№).17-ТО от (дата), полученное в рамках рассмотрения гражданского дела (№) с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, говорит о возможности использования выводов эксперта по настоящему делу. Кроме того, в рамках настоящего дела ответчик о назначении экспертизы не заявлял.

Таким образом, вывод суда, сделанный на основании указанно экспертного заключения о том, что состояние конструкций и систем инженерного обеспечения многоквартирного дома, расположенного по адресу (адрес), позволяет безопасно эксплуатировать как здание в целом, так и каждую вновь образованную квартиру в этом доме без создания угрозы жизни и здоровью гражданам, проживающим в этом доме, судом считается установленном и обязательным при вынесении решения по настоящему делу. 

Далее, как установлено в ходе судебного разбирательства, ОАО «КнААЗ» продало здание общежитие по (адрес) ООО «Восточная лизинговая компания» на основании договоров купли-продажи от (дата) (№).1, (№).2 от (дата) как пристроенное нежилое здание инв. (№) литер Б, этажность 1, площадью 292,4 кв.м. стоимостью 1000000 рублей и как здание общежития инв. (№) литер А, этажность 5 площадью 4572 кв.м.

Переход права собственности к покупателю ООО «Восточная лизинговая компания» зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской Автономной Области выданы свидетельства о государственной регистрации права от (дата) № (№) и от (дата) № (№) 

ТСЖ «Магистраль» обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Восточная лизинговая компания» и ОАО «Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод» о признании договора недействительным.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.08.2008 года, оставленным без изменения постановлением Шестого Арбитражного апелляционного суда от (дата) и постановлением Федерального Арбитражного суда Хабаровского края от 10.03.2009 года ТСЖ «Магистраль» в иске отказано.

Муниципальное образование городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная лизинговая компания» о признании права собственности за муниципальным образованием на жилой дом (общежитие) (№) общей площадью 4527,0 кв.м, расположенный по (адрес). В обоснование иска ссылалось на возникновение права собственности у муниципального образования в силу Постановления Верховного Совета РФ от (дата) (№), на незаконное отчуждение объекта ОАО «Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод» ответчику – ООО «Восточная лизинговая компания», за которым зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда (адрес) от (дата), оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от (дата) и постановлением Федерального арбитражного суда (адрес) от (дата) иск Муниципального образования городской округ «(адрес)» к ООО «ВЛК» удовлетворен и за истцом было признано право собственности на здание общежития (назначение жилое), 5-этажное, площадью 4572,2 кв.м, инв. (№), литер А, по адресу: (адрес).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за муниципальным образованием городской округ «(адрес)» зарегистрировано право собственности на общежитие площадью 4572 кв.м. инв. (№), литер А., по адресу (адрес).

Таким образом, из анализа приведенных обстоятельств установлено, что дольщики, действуя добросовестно и в соответствии с договорами долевого участия в финансировании и реконструкции общежития под жилой дом, фактически за счет собственных средств, внесенных в ТСЖ «Магистраль», реконструировали общежитие по (адрес) под жилой дом, в котором имеется 89 жилых квартир, в которых они проживают, в том числе (адрес). 

Исходя из сложившихся конкретных обстоятельств, вызванных тем, что здание общежития (№) по (адрес) длительное время с 2007 года по 2012 год находилось в споре между ТСЖ «Магистраль», ОАО «Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод», ООО «Восточная лизинговая компания» и муниципальным образованием городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре», которое лишь в 2012 году признало за собой, в судебном порядке, право собственности на это общежитие, и которое фактически уже было реконструировано под жилой дом, на основании разрешения выданного муниципальным образованием, принимая во внимание предоставленные в судебное заседание заключение специалистов ООО «ПМ» Графика», а также принимая во внимание, что выполненная реконструкция здания, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизе от (дата), произведенной в рамках рассмотрения гражданского дела(№), говорит о возможности безопасной эксплуатации как здания в целом, так и каждой вновь образованной квартиры в этом доме без создания угрозы жизни и здоровью гражданам, проживающим в этом доме, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме. 

При этом, судом принято во внимание, что представитель ответчика, как собственник спорного объекта не возражает против признания за истцом право собственности на (адрес) этом доме.

Руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 АлексА.ны, - удовлетворить.

Признать за ФИО1 АлексА.ной право собственности на (адрес) общей площадью 33,4 кв.м. (инв. (№)). 

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре.

Судья О.Ю. Сахновская