Дело №2-633/2018 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

02 октября 2018 года г. Олонец

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Тиккуевой И.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чогина Василия Алексеевича, Чогиной Людмилы Михайловны, Шишкиной Елены Васильевны к Ульянову Владимиру Федоровичу, Ульяновой Раисе Григорьевне, Ульянову Алексею Владимировичу, Ульянову Ивану Владимировичу, Ульяновой Елене Владимировне, Ульянову Михаилу Владимировичу, Ульянову Александру Владимировичу о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру,

установил:

Чогин В.А., Чогина Л.М., Шишкина Е.В. обратились в суд с исковыми требованиями к Ульянову В.Ф., Ульяновой Р.Г., Ульянову А.В., Ульянову И.В., Ульяновой Е.В., Ульянову М.В., Ульянову А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру. 

В обоснование заявленных требований указывают, что хх.хх.хх г. на основании договора купли-продажи они приобрели у ответчиков в собственность квартиру расположенную по адресу: ...., ...., ...., общей площадью .... кв. м., жилой площадью .... кв. м., с кадастровым номером №, инвентарный №, условный №.

После удостоверения договора, ни истцы, ни ответчики не произвели действий по регистрации сделки и перехода права собственности на указанную квартиру. В регистрирующий орган они также не обращались. После покупки, истцы стали пользоваться и владеть недвижимым имуществом на правах собственников, несли бремя содержания. Взятые на себя обязательства, в том числе по уплате предмета договора, истцы исполнили в полном объеме, в связи с чем, договор считается фактически исполненным. 

До настоящего времени договор купли-продажи квартиры не зарегистрирован, регистрация договора и перехода права собственности в одностороннем порядке невозможна. Не все участники сделки со стороны продавца имеют возможность обратиться с соответствующими заявлениями в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости. 

Истец Чогин В.А. в судебное заседание исковое заявление поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить. Пояснил, что неоднократно обращался к ответчикам с просьбой произвести регистрацию следки и перехода права собственности за истцами, но до настоящего времени ответчики не подали соответствующее заявление в регистрирующий орган. При этом истцы обращались самостоятельно в Росреестр с заявлением о регистрации сделки купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности, но решением регистрирующего органа сначала была приостановлена государственная регистрации в связи с тем, что нет заявления от правообладателей, а в последующем отказано в регистрации, так как такое заявление не поступило от ответчиков. До настоящего времени никаких действий со стороны ответчиков не последовало. 

Ответчики Ульянова Е.В., Ульянов В.Ф. в судебном заседании не возражали относительно заявленных требований, не отрицали факт неоднократного обращения истца о регистрации сделки и переходе права собственности, но не могли этого сделать так как кто-то часть собственников уже не проживает в Республике Карелия, что затруднило обращение в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия в судебное заседание не явился. От и.о. директора Учреждения Дегтевой Г.И. поступил письменный отзыв, в котором указано, что Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту ЕГРН) содержит информацию о помещении с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ...., ...., назначение - жилое, номер на поэтажном плане -1, площадь-.... кв.м., помещение расположено на .... этаже многоквартирного дома в кадастровым номером № Информация о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствует. Сведения о здании с кадастровым номером № были внесены в ГКН (последующем, ЕГРН) в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от хх.хх.хх г. №, на основании технического паспорта на домовладение №а д. ...., инвентарный №, переданного ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в установленном порядке. Ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя Филиала. 

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Из смысла и содержания ст. ст. 153, 218, 288, 421, 432, 572 ГК РФ следует, что для признания сделки совершенной необходимо, чтобы стороны достигли между собой соглашение по всем ее существенным условиям и выразили свое волеизъявление в надлежащей форме. 

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). 

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитной права собственности и других вещных прав» если сделка требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.2 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с п. 61 Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что хх.хх.хх г. между Ульяновой Р.Г., Ульяновым В.Ф., действующего от своего имени и как законный представитель от имени своих несовершеннолетних детей: Ульянова М.В., Ульянова А.В., Ульянова Ал.В., Ульянова И.В., Ульяновой Е.В., и Чогиной Л.М., Чогиным В.А., действующим от своего имени и как законный представитель от имени несовершеннолетней дочери Чогиной (ныне Шишкиной) Е..В. заключен договор купли-продажи жилого дома.

Согласно договору, продавцы продали, а покупатели купили принадлежащую им на праве общей долевой собственности, по .... доле каждому квартиру, расположенную по адресу: ...., ...., .....

На основании п. 1 ст. 226 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

К договору имеется передаточный акт от хх.хх.хх г., из которого следует, что вышеуказанная квартира передана от продавцов покупателям. Претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется.

Отчуждаемая квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, по .... доле каждому, на основании Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, заключенного хх.хх.хх г. с администрацией местного самоуправления ...., зарегистрированного в ВРГЦ «Недвижимость» хх.хх.хх г. по реестру № и на основании регистрационного удостоверения №, выданного РГЦ «Недвижимость» хх.хх.хх г. 

Квартира оценена сторонами в .... рублей.

Договор фактически исполнен, деньги за проданную квартиру продавцы получили до подписания настоящего договора, что подтверждается их подписями.

Указанный договор удостоверен нотариусом округа .... Республики Карелия хх.хх.хх г. и зарегистрирован в реестре за №.

После заключения брака Чогиной Елене Васильевне присвоена фамилия- Шишкина. 

На квартиру составлен технический паспорт.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после даты вступления в силу этого Федерального закона - т.е. 01.03.2013 года.

Учитывая, что договор купли-продажи был удостоверен нотариусом и подписан сторонами 16.04.1998 года, на него распространяется требование о его государственной регистрации и условие о его признании заключенным с момента такой регистрации (на основании п. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции от 17.12.1999 года).

На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ (в редакции ФЗ от 07.05.2013 № 100-ФЗ), а также с аналогичной п. 3 ст. 165 ГК РФ (в прежней редакции) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В данном случае без регистрации сделки невозможна регистрация перехода права собственности. 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, ч. 7 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Установлено, что осуществить регистрацию договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности с участием сторон продавца и покупателя невозможно. Ответчики Ульянов М.В., Ульянов А.В. выехали за пределы Российской Федерации.

Поскольку договор купли-продажи и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации, соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав является регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ч. 3 и ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что в данном случае необходимо вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между продавцами Ульяновой Р.Г., Ульяновым В.Ф., действующего от своего имени и как законный представитель от имени своих несовершеннолетних детей: Ульянова М.В., Ульянова А.В., Ульянова Ал.В., Ульянова И.В., Ульяновой Е.В, и Чогиной Л.М., Чогиным В.А., действующим от своего имени и как законный представитель от имени несовершеннолетней дочери Чогиной (после заключения брака Шишкиной) Е..В., удостоверенного нотариусом А. хх.хх.хх г., реестровый №, так суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности, при отсутствии второй стороны договора, заявление которой необходимо для государственной регистрации. Приобретатель вправе обратиться в суд с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества по соответствующему договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 195, 197, 198-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от хх.хх.хх г. квартиры, расположенной по адресу: ...., заключенного между «Продавцами» ФИО1, действующего от своего имени и как законный представитель от имени своих несовершеннолетних детей: ФИО2, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО3, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО3, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО4, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО5, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО6, и «Покупателями» ФИО7, действующим от своего имени и как законный представитель от имени несовершеннолетней дочери ФИО8, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО9.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1, ФИО2, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО3, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО3, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО4, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО5, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО6 к ФИО7, ФИО10 (до заключения брака ФИО11 ) Елены Васильевны, хх.хх.хх г. года рождения, ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: ...., общей площадью .... кв.м, кадастровый № на основании договора купли продажи от хх.хх.хх г...

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд. В течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда. 

Судья (подпись) Л.П. Вакуленко

....

....