Дело № 3а-546/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000380-74

Мотивированное 

решение

 изготовлено 27 августа 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 18 августа 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от административного истца – представитель ФИО2 по доверенности от 02 августа 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Микрономика» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Микрономика» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здание магазина, назначение: нежилое здание, количество этажей: 2, общая площадь 1 526,3 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 29 529 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года; внесении изменений в сведения государственного кадастрового учета недвижимости, установив кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером 76:20:080201:88 в размере 29 529 000 руб.

В обоснование требований в заявлении указано, что ООО «Микрономика» на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости. Установленная в отношении нежилого здания приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (54 070 247,42 руб.), значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета №14956/21, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт» (29 529 000 руб.). Завышение кадастровой стоимости здания в 1,8 раза влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество организаций. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила иск удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Администрация городского округа город Рыбинск представило отзыв на иск, содержание которого аналогично отзыву административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя в судебное заседание не направило.

Изложенное, в силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), не препятствует рассмотрению дела по существу без участия названных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что ООО «Микрономика» является собственником объекта недвижимости - здание магазина, назначение: нежилое здание, количество этажей: 2, общая площадь 1 526,3 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2021 года и свидетельством о государственной регистрации права от 13 ноября 2014 года.

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области от 15 октября 2003 года № 46 «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378

<

2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года №34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год. 

В указанный Перечень под номером 162 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находящийся в собственности ООО «Микрономика».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «Микрономика» является собственником нежилого здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость. Следовательно, права и законные интересы ООО «Микрономика» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», земельных участков категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенных на территории Ярославской области» установлена кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере 54 070 247,42 руб. (порядковый номер 466213). Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет №14956/21 от 19 апреля 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 29 529 000 руб. 

Исходя из положений статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» с учетом показаний оценщика ФИО3, допрошенной судом в качестве свидетеля, подтвердившей содержащиеся в отчете выводы, ее дополнительных письменных пояснений, дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Отчет содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов в рамках доходного подхода оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях федеральных стандартов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

В возражениях на отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что в доходном подходе корректировка на физическое состояние здание для объекта-аналога № 1 (

<

адрес>) должна быть равна 1 (у оценщика - 0,83), так как по данным Росреестра год постройки данного объекта 1935, поэтому физическое состояние объекта подлежит оценке как «удовлетворительное», материала стен – кирпич.

Суд не соглашается с данным замечанием департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции оценщика. Оценщиком ФИО3 был проведен полный анализ рынка объекта исследования, осуществлен обзвон объявления относительно объекта-аналога № 1 (

<

адрес>), проанализированы фотоматериалы, выездом на место и осмотром данного объекта установлено, что по адресу: 

<

адрес>, расположено новое отстроенное здание из сэндвич - панелей. Таким образом, при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества оценщиком в качестве ценообразующего фактора, корректирующего цену рассматриваемого объекта-аналога №1, обоснованно учтена корректировка на физический износ объекта с учетом его фактического состояния 0,83. 

Замечание относительного того, что оценщик ООО «Ярэксперт» описывает не весь объем доступных рыночных данных и, следовательно, использует в расчетах рыночной стоимости объекта оценки лишь часть объектов-аналогов, на дату оценки в свободном доступе выявлены аналоги, сопоставимые с объектом оценки, которые могли бы использоваться в расчетах и повлиять на итоговое значение результата оценки № 1 (

<

адрес>), №2 (

<

адрес>), суд отклоняет с учетом следующего.

Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (далее – ФСО №1) объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

На основании пункта 14 ФСО №1 в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно подпункту «в» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (далее ФСО №7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Анализируя представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу, что объекты-аналоги подобраны оценщиком корректно, отбор аналогов мотивирован. Оценщиком проанализированы объявления о продаже торгово-офисной недвижимости за 2018 год, актуальных на дату оценки, в то время как предлагаемый административным истцом объект №1 (

<

адрес>) объявлен к продаже в 2017 году.

Что касается объекта №2. Указывая адрес данного объекта: 

<

адрес>, административный ответчик приводит объявления относительно продаваемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Расположенный по адресу: 

<

адрес>, объект приведен в анализе рынка (таблица 5). С учетом критериев сопоставления по сравнительному подходу (местоположение, тип объекта и общая площадь) оценщиком отобраны наиболее сопоставимые с объектом оценки в качестве аналогов объекты. Указанный выше объект оценщиком отклонен.

Неиспользование всех выявленных объектов в расчетах, о нарушении федеральных стандартов оценки оценщиком не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает административный ответчик, оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. В свою очередь, анализ отчета ООО «Ярэксперт» в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. 

В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «Ярэксперт», 29 529 000 руб. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Микрономика» подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является дата обращения ООО «Микрономика» с настоящим административным иском в суд – 19 июля 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом положений части 1 статьи 16 КАС РФ, вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, определения, постановления) по административным делам являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание магазина, назначение: нежилое здание, количество этажей: 2, общая площадь 1 526,3 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 29 529 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 19 июля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина