Дело ........

УИД: 26RS0........-98

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ Р. Ф.

...... 10 июня 2024 года

Курский районный суд ...... в составе:

председательствующего судьи Миронюка С.Н.,

при секретаре Подвальной Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда ...... гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ........., заключенный между ней и ФИО3, на основании которого осуществлялась государственная регистрация права собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером 26:36:031307:959 и на земельный участок с кадастровым номером 26:36:031307:118; признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ........., заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 26:36:031307:959 и земельного участка с кадастровым номером 26:36:031307:118.

В обоснование иска ФИО2 указала, что в 2014 году ее дочь познакомилась с ответчиком ФИО3 и до декабря 2023 года проживала с ним без регистрации брака. Поскольку истец ФИО2 с мужем переживали за дочь, желали ей счастливой и благополучной личной жизни, то и к ответчику относились хорошо. ФИО3 занимается спортом и хотел организовать частный спортивный зал с целью получения дохода от его деятельности. Истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание магазина и земельный участок площадью 400 кв. м по адресу: ....... Для поддержания устремлений сожителя дочери на пустующей части земельного участка истца она в 2020 году разрешила строительство еще одного нежилого здания, в котором ФИО3 впоследствии организовал спортивный зал, где на возмездной основе дети занимались боксом. Инициатором строительства был ответчик, финансирование постройки осуществлялось из различных источников: в том числе спонсорской помощи мужа истца – главы КФХ, помощи родителей, чьи дети занимались спортом под руководством ФИО3 Никакой разрешительной документации на строительство здания на земельном участке истца не оформлялось, хотя ФИО3 пообещал истцу, что возьмет на себя все хлопоты, связанные с оформлением. При этом ответчик заявлял, что он пользуется поддержкой местной администрации, заинтересованной в развитии спорта, поэтому все документы для легализации постройки будут оформлены с его помощью позже. Однако на протяжении более года после завершения строительства документация на постройку ответчиком не оформлялась, хотя истец постоянно напоминала ФИО3 о необходимости легализации самовольной постройки. В начале декабря 2022 года ответчик сообщил ФИО2, что он договорился с руководством местной администрации об оформлении права собственности на постройку, но эта процедура гораздо легче пройдет, если земельный участок будет оформлен на его имя как на руководителя спортивного зала, которому администрация окажет в этом содействие в целях развития спорта. Ответчик попросил на время переоформить земельный участок на его имя и одновременно пообещал, что после скорейшей легализации самовольной постройки он вновь вернет недвижимое имущество истцу. Истец поверила ответчику и ......... подписала договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому передала в собственность ФИО3 нежилое здание с кадастровым номером 26:36:031307:959 и земельный участок с кадастровым номером 26:36:031307:118. В тексте договора была указана символическая цена сделки – 150000 рублей, которые фактически ответчиком истцу не передавались. Впоследствии ФИО3 также не предпринимал никаких действий по оформлению самовольной постройки. В октябре 2023 года истец вновь обратилась к ответчику с требованием возвратить обратно недвижимое имущество, поскольку строительство спортивного зала, несмотря на обещание ФИО3, не было узаконено. ......... ответчик сдержал данное слово и вернул недвижимость истцу. В этот день истцом и ответчиком был вновь подписан договор купли-продажи нежилого здания магазина и земельного участка по адресу ......, согласно которому ФИО2 вновь стала собственником указанного недвижимого имущества. В этом договоре купли-продажи также была указана та же самая цена – 150000 рублей. Эти деньги по указанному договору от истца ответчику также не передавались, поскольку изначально их действия не были направлены на реальную смену собственника и передачу оплаты за недвижимость. После обратного переоформления права собственности истец успокоилась, поскольку вновь стала титульным собственником указанного недвижимого имущества. Но к настоящему времени дочь истца прекратила семейную жизнь с ответчиком, взыскала с него алименты на содержание их общего сына. Из-за разрыва отношений с дочерью истца ответчик ФИО3 стал негативно относиться и к ФИО2 Весной 2024 года ответчик сообщил истцу, что у него накопилось множество долгов и он намерен начать процедуру банкротства физического лица. Он также пояснил, что в соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» будет признан недействительным договор купли-продажи от ........., по которому он, якобы, продал здание и земельный участок истцу за цену, которая существенно отличается от реальной рыночной стоимости такой недвижимости. В этом случае недвижимость, которая фактически не продавалась ответчику, вернется в состав конкурсной массы должника ФИО3 и будет продана на торгах с целью удовлетворения требований его кредиторов. Истец указала, что, несмотря на то, что сейчас она является титульным собственником магазина и земельного участка, она может лишиться этого имущества в рамках процедуры банкротства ответчика. Истец считает оба вышеуказанных договора купли-продажи от ......... и от ......... мнимыми, так как ни для истца, ни для ответчика не имели своей целью переход права собственности на магазин и земельный участок. Первый договор был заключен с целью легализации самовольной постройки, которая, со слов ответчика, для него, как тренера спортивного зала, была проще, чем для истца. Цена в указанном договоре – 150000 рублей совершенно не соответствовала реальной рыночной стоимости магазина и земельного участка, поскольку была указана только формально. Второй договор также не сопровождался оплатой товара и имел своей целью не реальный переход права собственности на недвижимость, а лишь возвращение истцу титульного права собственности, которое она фактически не считала утраченным. Подтверждением тому, что даже в период временного переоформления недвижимости на ответчика истец продолжала считать себя собственником недвижимости, является факт несения ею бремени содержания имущества - оплаты коммунальных услуг. Поскольку оба договора купли-продажи являлись мнимыми, совершенными лишь для вида, то истец считает необходимым просить суд признать эти договоры ничтожными сделками, не влекущими никаких правовых последствий с момента их совершения. В этом случае ФИО2 по-прежнему останется собственником нежилого здания магазина и земельного участка по ...... «а» в ......, но для нее не будет риска возврата указанного имущества в состав конкурсной массы ответчика в рамках процедуры его возможного банкротства.

Истец ФИО2, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явилась. Просила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие в участием представителя ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1, исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что обе оспариваемые сделки считает мнимыми, поскольку истец никогда не теряла контроль над недвижимым имуществом, несла бремя его содержания непрерывно с 2010 года. Оплата за недвижимости ни по одному из двух договоров купли-продажи не передавалась. Цена, указанная в договорах купли-продажи в размере 150000 рублей совершенно не соответствовала реальной рыночной стоимости недвижимого имущества. 

Ответчик ФИО3, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явился. Об уважительности причин неявки суд не уведомил.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте слушания по делу, в судебное заседание представителя не направило, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Мнение по существу заявленных требований указанным третьим лицом не представлено.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата ........ "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований статей 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускается злоупотребления правом гражданами.

В силу пункта 2 статьи 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом и другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Кроме того, суд учитывает, что информация о дате и времени судебного заседания в соответствии со статьями 14 и 16 ФЗ от ......... N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" заблаговременно размещена на интернет-сайте суда и является общедоступной.

На основании п. 67 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ......... ........ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, в данном случае ответчик.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего спора в отсутствие ответчика, в соответствии с п. 4 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд находит заявленные ФИО2 исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец ФИО2 на основании договора купли-продажи ........ от ......... приобрела в собственность нежилое здание - магазин площадью 86,1 кв. м по адресу ....... На основании договора купли-продажи земельного участка ........ от ......... истец приобрела в собственность земельный участок для производственных целей площадью 400 кв.м, на котором расположен магазин по указанному адресу.

Из пояснений истца, не опровергнутых в ходе рассмотрения гражданского дела, судом установлено, что с разрешения ФИО2 на свободной территории земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, по инициативе ответчика ФИО3 в 2020 году было построено еще одно здание, которое использовалось для размещения спортзала. В построенном без разрешительной документации здании ФИО3 организовал секцию бокса, где тренировал детей. Ответчик ФИО3 в указанный период времени сожительствовал с дочерью истца, поэтому ФИО2 не возражала против временного использования принадлежащего ей земельного участка для размещения спортзала, представляющего собой сооружение из металлического каркаса, обшитого профнастилом. 

Судом установлено, что ......... ФИО2 по просьбе ответчика подписала договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому передала в собственность ФИО3 нежилое здание с кадастровым номером 26:36:031307:959 и земельный участок с кадастровым номером 26:36:031307:118. В тексте договора была указана цена сделки – 150000 рублей. Указанный договор был заключен с целью придания ФИО3 титула собственника земельного участка, на котором располагался самовольно построенный спортзал. В этом случае, со слов ответчика, ему было проще получить в органах местного самоуправления разрешительную документацию с целью оформления права собственности на самовольную постройку.

После государственной регистрации перехода к ответчику ФИО3 права собственности на земельный участок вместе с нежилым зданием магазина по адресу ......, ответчик по-прежнему длительное время не занимался вопросами легализации самовольной постройки на указанном земельном участке.

Суд также установил, что по требованию истца ФИО2 ......... между ней и ответчиком ФИО3 был подписан второй оспариваемый договор купли-продажи нежилого здания магазина и земельного участка по адресу ......, согласно которому ФИО2 вновь стала собственником указанного недвижимого имущества. В этом договоре купли-продажи также была указана та же самая цена – 150000 рублей.

Из пояснений представителя истца и содержания искового заявления судом установлено, что ответчик ФИО3 после прекращения совместного проживания с дочерью истца прекратил ведение спортивной секции в самовольно построенном здании и сообщил ФИО2 о том, что из-за невозможности погашения различных заемных обязательств он намерен пройти процедуру банкротства физического лица.

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. 

Согласно п. 1, 2 ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). 

В соответствии с п. 1 ст. 61.6 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

Из изложенных положений законодательства о несостоятельности следует, что в случае инициирования процедуры банкротства ответчика для истца ФИО2 существует риск оспаривания арбитражным управляющим договора купли-продажи от ......... между ней и ответчиком ФИО3, согласно которому нежилое здание магазина и земельный участок по адресу ......, перешли в собственность истца за 150000 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания по сведениям ЕГРН составляет 913022,13 рублей, а кадастровая стоимость земельного участка - 147272 рубля. Суммарная кадастровая стоимость недвижимого имущества составляет 1060294,13 рублей.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Суд установил, что кадастровая стоимость земельного участка вместе с магазином превышает указанную в обоих оспариваемых договорах цену сделки более чем в семь раз, что позволяет прийти к выводу о том, что указанная в договорах цена 150000 рублей не соответствует ни кадастровой, ни рыночной стоимости объектов недвижимости. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 86 постановления Пленума Верховного суда РФ ........ от .......... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. 

О мнимом характере сделки купли-продажи может свидетельствовать сохранение контроля за имуществом со стороны первоначального собственника недвижимости.

Истец ФИО2 после заключения договора купли-продажи от ......... продолжала сохранять контроль за имуществом, что подтверждается следующими документами: акт сверки взаимных расчетов с ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» от ........., и справка указанной организации от .......... об отсутствии задолженности, из которых видно, что контрагентом указанной организации по договорам газоснабжения в 2021-2024 годах являлась ФИО2; справка Филиала ГУП СК «......водоканал» ........ от ......... и действующий договор холодного водоснабжения ........ от .........., из содержания которых видно, что истец ФИО2 является абонентом по договору водоснабжения с 2020 года по настоящее время; справка филиала ГУП СК «Ставрополькоммунэлектро» ........ от ......... и акты сверки взаиморасчетов за 2021-2024 годы с указанной организацией, из которых видно, что у ФИО2 отсутствует задолженность по оплате за потребленную электроэнергию по договору ........, заключенному ..........

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Установив, что ответчик ФИО3 после государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость на основании договора купли-продажи от ......... не нес бремя содержания имущества, суд приходит к выводу, что указанная сделка носила мнимый характер. Этот вывод суда основывается также на содержании договора о стоимости имущества, цена которого указана в размере 150000 рублей, что существенно ниже как кадастровой, так и рыночной стоимости недвижимости.

Заключение между истцом и ответчиком ......... второго договора купли-продажи нежилого здания магазина и земельного участка по адресу ......, согласно которому ФИО2 вновь стала собственником указанного недвижимого имущества за ту же самую цену в размере 150000 рублей без фактической передачи денег позволяет прийти к выводу о том, что вторая сделка также является мнимой, поскольку она имела своей целью не реальную смену собственника недвижимости на возмездной основе, а лишь изменение записей в ЕГРН о титульном владельце имущества.

После удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными отсутствует необходимость в приведении сторон в первоначальное положение путем внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, поскольку в настоящее время в указанном реестре содержатся записи о праве собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 26:36:031307:959 и земельный участок с кадастровым номером 26:36:031307:118.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ........., заключенный между ФИО2 и ФИО3, на основании которого осуществлялась государственная регистрация права собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером 26:36:031307:959 и на земельный участок с кадастровым номером 26:36:031307:118; 

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от ........., заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 26:36:031307:959 и земельного участка с кадастровым номером 26:36:031307:118. 

Решение может быть обжаловано в ......вой суд через Курский районный суд ...... путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.Н. Миронюк 

Мотивированное решение составлено ..........