Дело № 2-4834/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Омска в составе 

председательствующего судьи Терехина А.А. 

при секретаре судебного заседания Марусовой Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 08 ноября 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ЗАО «Витраж» о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кировский районный суд 

<

адрес> с иском к ЗАО «Витраж» о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указала, что с ДД.ММ.ГГГГ она является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ департаментом строительства Администрации 

<

адрес> выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию 8-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Застройщиком указанного жилого дома являлось ООО «Управление капитального строительства «АСК». Управлением, обслуживанием и ремонтом дома занимается ТСЖ «Эдельвейс». В указанном многоквартирном доме имеется технический этаж, в котором размещены помещения: №П, площадью 135,1 кв.м, № площадью 252,8 кв.м, № площадью 36,7 кв.м, №, площадью 385,2 кв.м, в помещениях расположены коммуникации, тепловой узел, щитовые. В соответствии с кадастровыми паспортами правообладателем подвальных помещений № № № № является ответчик. ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ЗАО «Витраж» Кировским районным судом 

<

адрес> вынесено решение, которым признано отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилое помещение №П, литера А, общей площадью 151,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Тот факт, что спорные нежилые помещения имеют технический характер и предназначены для обслуживания коммуникаций помещений жилого дома, подтверждается экспертным заключением ООО «Центр судебной экспертизы и оценки». По результатам обследования нежилых помещений эксперт пришел к выводу, что обследованные подвальные помещения с расположенными в них инженерными коммуникациями в 

<

адрес> в 

<

адрес> являются общедомовым имуществом, так как предназначены для размещения инженерного оборудования, для обслуживания более одного помещения. 

На основании изложенного, просила признать отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилые помещения № общей площадью 135,1 кв.м, №П, общей площадью 252,8 кв.м, № общей площадью 36,7 кв.м, № общей площадью 385,2 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ЗАО «Витраж» в ее пользу расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнила, просила признать отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилые помещения №, № № расположенные в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>, а также взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины. Пояснила, что в помещениях № №, №, расположенных в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>, находятся общедомовые коммуникации, щитовые, насосы и тепловой узел, что подтверждается экспертным заключением. 

Представитель ответчика ЗАО «Витраж» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, согласно которому по сведениям ЕГРН в 2013 года внесена запись о регистрации права собственности ЗАО «Витраж» в отношении спорных нежилых помещений. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. На такие требования распространяется общий срок исковой давности. Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №, наличие коммуникаций в спорных жилых помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Назначение помещений в документах определено как нежилые. Наличие технического этажа или технического подполья в документах не отражено, доступ к инженерным коммуникациям обеспечен. Просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. 

Представитель третьего лица ТСЖ «Эдельвейс» ФИО4 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить. Пояснил, что спорные нежилые помещения являются техническими, в них имеются общедомовые коммуникации, к которым ответчик ограничил доступ. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о дате, месте и времени судебного заседания извещено надлежаще, в суд своего представителя не направило, представило письменный отзыв на иск, согласно которому в случае удовлетворения требований истца о признании права отсутствующим, основанием для государственной регистрации прекращения права и погашения регистрационных записей в отношении спорного объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, будет являться вступившее в законную силу судебное решение. Просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Выслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ч.ч. 2-4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Исходя из приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В связи с этим, передача в собственность третьему лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений.

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

Согласно статье 2 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства, принимая во внимание пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», такой правовой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим на спорный объект недвижимости, предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, гибель объекта. В этих ситуациях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которого нет. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРП записи как о праве собственности ответчика на объект, так и о самом спорном объекте.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 6). 

Согласно договору об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЖСК «Строим будущее» и ООО «Витраж», инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству 8-этажного 326-квартирного жилого дома, строительный адрес: многоквартирные жилые дома (1-я очередь) по 

<

адрес> административном округе 

<

адрес>, а заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а также выполнить работы по строительству объекта собственными силами либо с привлечением третьих лиц в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации (т. 1, л.д. 55-56).

В силу п. 1.4. договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ по завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего исполнения инвестором обязательств по настоящему договору заказчик передает инвестору в установленном законом прядке нежилые помещения в цокольном этаже объекта общей площадью 1 108 кв.м в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Актом приема-передачи результата инвестиционной деятельности по договору об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается факт передачи во исполнение пункта ДД.ММ.ГГГГ договора об инвестиционной деятельности ЖСК «Строим будущее» инвестору ЗАО «Витраж» нежилых помещений, общей площадью 1108 кв.м, расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в том числе: № площадью 135,1 кв.м, №П, площадью 252,80 кв.м, № площадью 385,2 кв.м (т. 1, л.д. 58). 

Согласно кадастровым паспортам на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>: помещение №П имеет площадь 135,1 кв.м, кадастровый №, является подвальным помещением; помещение № имеет площадь 252,8 кв.м, кадастровый №, является подвальным помещением; помещение № имеет площадь 385,2 кв.м, кадастровый №, является подвальным помещением (т. 1, л.д. 7-8, 10). 

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Витраж» является собственником нежилых подвальных помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>: №, площадью 135,1 кв.м, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ; №П, площадью 252,8 кв.м, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ; №, площадью 385,2 кв.м, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 92-96, 102-111).

Согласно пояснениям представителя истца ФИО2 и третьего лица ТСЖ «Эдельвейс» ФИО4, представленным документам - техническим паспортам, не опровергнутым представителем ответчика, спорные помещения №, №, №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, представляют собой часть технического подвала, предназначенного для обслуживания проходящих в нем трубопроводов общедомовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>. В указанных подвальных помещениях также находятся общие коммуникации дома, щитовые, тепловой узел и сетевые насосы. Спорные нежилые помещения конструктивно-функционально представляют собой неотделимую часть технического подвала дома, они не имеют самостоятельного назначения. Самостоятельными объектами недвижимости спорные помещение никогда не являлись. Их эксплуатация без создания препятствия для собственников по обслуживанию инженерных систем всех помещений невозможна. Формальный учет помещений как самостоятельных объектов, при том, что доказательств тому, что часть подвала когда-либо фактически использовалась как самостоятельный объект, материалы дела не содержат.

В материалы дела приобщены фототаблицы (т. 2 л.д. 117-140), которые также подтверждают, что в спорном помещении находятся общедомовые инженерные коммуникации.

Из заключений строительно-технической экспертизы №, подготовленных ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» ДД.ММ.ГГГГ, следует, что подвальные помещения с расположенными в них инженерными коммуникациями в 

<

адрес> в 

<

адрес>: помещение щитовой № (литера 7П), помещение щитовой № (литера 3П), помещение щитовой № (литера 3П), помещение теплового узла № (литера 3П), помещение теплового узла № (литера 1П) являются общедомовым имуществом, так как предназначены для размещения инженерного оборудования, для обслуживания жилых секций здания, то есть для обслуживания более одного помещения. Перечисленные помещения, расположенные в подвальной части здания, из-за специфики установленного в них оборудования относятся к помещениям с повышенными требованиями по безопасности, а именно: электрические кабеля и оборудование с номинальным напряжением до 1000 В, трубопроводы и сосуды с давлением, с рабочим давлением до 10 МПа. Доступ в эти помещения ограничен, разрешен только аттестованному персоналу с требуемыми уровнями допуска, следовательно, только для работников обслуживаемой организации ТСЖ «Эдельвейс» (т. 2, л.д. 141-156). 

Данные заключения соответствуют требованиям действующего законодательства, подготовлены компетентным специалистом, выводы эксперта мотивированы надлежащим образом. 

Таким образом, подвальные нежилые помещение №, № № в 

<

адрес> в 

<

адрес> обладают признаком общности, направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, поэтому у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома в виде спорных помещений.

Относительно заявленного представителем ответчика ходатайства о пропуске срока исковой давности суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом того, что возникшие между сторонами правоотношения, регулируемые нормами законодательства, носят длящийся характер, следовательно, срок исковой давности в рассматриваемом споре не пропущен. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, требования истца о признании отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилые помещения № общей площадью 135,1 кв.м, № общей площадью 252,8 кв.м, №, общей площадью 385,2 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению. 

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ЗАО «Витраж» на данные нежилые помещения.

В порядке ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика ЗАО «Витраж» в пользу истца ФИО1 подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (т. 1, л.д. 3). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Витраж» удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилые помещения №, общей площадью 135,1 кв.м, № общей площадью 252,8 кв.м, № общей площадью 385,2 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ЗАО «Витраж» на данные нежилые помещения.

Взыскать с ЗАО «Витраж» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) А.А. Терехин

Мотивированный текст решения изготовлен 13 ноября 2017 года.