К О П И Я

Дело №3а-22/2023

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Салехард 14 июня 2023 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Ишметовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 Касыма Кавказ оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 в лице представителя обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 12 866 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ему на праве аренды, и установлении ее равной рыночной по состоянию на 8 июня 2022 года в размере 21 512 000 руб.. Кадастровая стоимость земельного участка на ту же дату составила 41 625 498.46 руб..

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории ЯНАО от 06 декабря 2022 года № 9/1 в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной отказано.

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора, оплачивающего арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости. 

Департамент имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» направили в суд возражения относительно отчета об оценке и заключения эксперта, полагая указанные отчет и заключение ненадлежащими доказательствами.

Административный истец, представители департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», Публично-правовой компании Роскадастр в лице филиала по ЯНАО, администрации г. Салехард, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 12 866 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 76/17 от 03 апреля 2017 года (с учетом договора переуступки прав и обязанностей арендатора и дополнительного соглашения со сроком аренды по 2023 год), арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.4 договора), арендодателем выступает администрация МО г. Салехард (л.д. 13-16, 82-86).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составила 41 625 498.46 руб. по состоянию на 8 июня 2022 года (л.д.17).

Как следует из отчета ООО «Бизнес-Аудит» от 4 ноября 2022 года № 1462-22 «Н» рыночная стоимость земельного участка составила 21 512 000 рублей на 8 июня 2022 года.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКО-Н» (эксперт ФИО2) № 3а-22/2023/ЭО/04-0523 от 15 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 08 июня 2022 года составила 21 782 000 руб..

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

Экспертом в рамках сравнительного подхода был применен метод сопоставимых продаж (прямого сравнения). В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Доводы административных ответчиков о несоответствии экспертного заключения и отчета требованиям закона подлежат отклонению в силу следующего.

Довод о наличии построек на оцениваемом земельном участке не повлиял на определение рыночной стоимости объекта, т.к. расчет стоимости производился как «условно свободного земельного участка» с применением корректировок.

Довод о неправильности выбора сегмента рынка оценщиком и экспертом подлежит отклонению, поскольку определение оценщиком и экспертом различных сегментов привело к применению различных корректировок, при этом, несмотря на различие расчетов с применением разных корректировок, итоговые результаты оценки получились идентичные.

Доводы возражений относительно неверного использования справочника оценщика несостоятельны, т.к. в заключении на стр. 54-55 допущена описка, при том, что эксперт использовал Справочник оценщика недвижимости-2022, описка не повлияла на определение итоговой стоимости. Аналогичная описка допущена экспертом на стр. 47 заключения, где указано, что рынок активный. В то же время рынок земельных участков в г. Салехарде не является активным, т.к. за год выявлено всего 4 предложения, о чем указано в заключении.

Данные доводы указаны экспертом в письменных пояснениях от 14 июня 2023 года.

При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.

Заключение эксперта ООО «ЭКО-Н» соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, поэтому оно признается судом в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков, его результат принимается судом за основу для определения рыночной стоимости объекта оценки, участвующими в деле лицами не оспаривается 

Кроме того, перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета ООО «Бизнес-Аудит» от 4 ноября 2022 года № 1462-22 «Н» требованиям федеральных стандартов оценки. 

Эксперт в заключении указал, что отчет оценщика соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, нарушений федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме, содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлено.

При таких данных, с учетом обстоятельства, что рыночная стоимость земельного участка, определенная отчетом об оценке, составила 21 512 000 рублей, рыночная стоимость, определенная экспертом, составила 21 782 000 рублей, то есть разница является минимальной, в пределах погрешности, отчет об оценке также является доказательством по административному делу, свидетельствующим о правильности заключения эксперта.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Как следует из материалов дела, согласно почтовой квитанции административный истец обратился в суд 07 февраля 2023 года, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

От генерального директора ООО «ЭКО-Н» ФИО3 поступило ходатайство о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 70 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. 

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьи 107 и части 3 статьи 109 КАС РФ.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 08.06.2022 года, в размере 41 625 498.46 руб. и рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 21 782 000 руб., составляет 47.6 % (или в 1.91 раз), то есть менее половины.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как пользователя.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 70 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка следует взыскать с административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 Касыма Кавказ оглы удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 12 866 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной в размере 21 782 000 руб. по состоянию на 08.06.2022 года.

Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 07.02.2023 года.

Взыскать с ФИО1 Касыма Кавказ оглы в пользу ООО «ЭКО-Н» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 70 000 (семьдесят тысяч рублей) по следующим реквизитам:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н»

Юридический адрес: 625023, 

<

...>

ИНН 

<

***>

ОГРН 

<

***>

Расчетный счет 

<

***>

Западно-Сибирское отделение № 8647 ПАО СБЕРБАНК г. Тюмень

корсчет 30101810800000000651

БИК 047102651.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судья (подпись) Н.В.Мочалова