32RS0027-01-2018-003531-14

Дело № 2-3329 (2018)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гор. Брянск 08 октября 2018 года

Советский районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Курнаевой Г.В.

при секретаре Азаренковой Н.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» о взыскании неустойки, признании недействительным пункта договора, взыскании стоимости переплаты, пени за нарушение сроков возврата денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Брянская строительная компания» о взыскании неустойки, взыскании стоимости переплаты, пени за нарушение сроков возврата денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа, обязывании выполнить действия, в обоснование иска указала, что 07.06.2016 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве № 4А/48, по условиям которого ответчик обязан был построить жилой дом 

<

адрес> и передать истцу трехкомнатную квартиру общей площадью 80.68 кв.м., расположенную на четвертом этаже, в третьем подъезде, в срок до 15.12.2017 года, в нарушение условий договора объект был передан только 14.03.2018 года. За нарушение сроков ответчик обязан выплатить неустойку, за период с 16.12.2017 по 14.03.2018 года, в размере 95847 руб.

Согласно пункту 4.2 цена одного квадратного метра составляет 27000 руб., общая стоимость квартиры составляет 2178360 руб. из расчета проектной площади квартиры 80.68 кв.м. Однако после строительства площадь квартиры составила 79.9 кв.м., разница 0.78 кв.м. Ответчик построил квартиру меньшей площадью, чем предусмотрено договором, в связи с чем, подлежит возврату 21060 руб. За несвоевременное удовлетворение требований о возврате переплаченной суммы, на данную сумму подлежит начислению пеня в размере 6739 руб. 20 коп.

Ответчиком незаконно не установлены индивидуальные приборы учета тепловой энергии.

В результате нарушения прав потребителей ей причинен моральный вред.

Просила взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 95847 руб. 84 коп., 21060 руб. сумму переплаты, 6739 руб. 20 коп. – пени за нарушение сроков возврата переплаты, 10000 руб. компенсацию морального вреда, штраф; обязать ответчика в течение 10 дней после вступления решения в законную силу установить в квартире 

<

адрес> приборы учета тепловой энергии.

В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом уточнений требований, представитель истца просил признать абзац третий пункта 4.7 договора в том смысле, в котором он препятствует получить разницу в стоимости при уменьшении площади квартиры менее чем на 1 кв.м. недействительным; взыскать с ответчика 21060 руб. сумму переплаты, 6739 руб. 20 коп. – пени за нарушение сроков возврата переплаты, 10000 руб. компенсацию морального вреда, штраф. От требований об обязывании ответчика в течение 10 дней после вступления решения в законную силу установить в квартире 

<

адрес> приборы учета тепловой энергии, отказался.

Определением Советского районного суда гор. Брянска от 08.10.2018 года гражданское дело в части требований об обязывании ответчика в течение 10 дней после вступления решения в законную силу установить в квартире 

<

адрес> приборы учета тепловой энергии, прекращено в связи с отказом от иска.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, уточненные требования поддержал, просил удовлетворить, при этом, пояснил, что от требований о взыскании неустойки о нарушении срока передачи объекта строительства не отказывается, поскольку неустойка в размере 51725 руб. была выплачена ответчиком после обращения в суд с настоящим иском, от данной суммы подлежит взысканию штраф в порядке статьи 13 Закона РФ о «Защите прав потребителей».

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, показал, что неустойка истцу выплачена на основании соглашения, при этом данным соглашением определено, что истец отказывается от своих материально-правовых требований: неустойки, убытков, штрафов, компенсации морального вреда, оспариваемый пункт договора не нарушает никаких законодательных актов и права истца, оснований для возврата денежной суммы и начисление на нее пени не имеется, в отношении неустойки полагал ее размер чрезмерно завышенным, полагал необходимым применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

07.06.2016 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве № 4А/48, по условиям которого ответчик обязан был построить жилой дом 

<

адрес> и передать истцу трехкомнатную квартиру общей площадью 80.68 кв.м., расположенную на четвертом этаже, в третьем подъезде, в срок до 15.12.2017 года (данный срок сторонами не оспаривался), в нарушение условий договора объект был передан только 14.03.2018 года. Указанный срок передачи квартиры истцу, стороной ответчика не опровергнут.

Стоимость квартиры определена договоре в размере 2178360 руб. (по 27000 за кв.м.).

С 16.08.2018 года ООО «БСК» изменило наименование на ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (ООО СЗ «БСК».

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, срок исполнения договора является существенным условием для договоров указанного вида.

Согласно части 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пункту 9 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно пункту 2 вышеуказанной нормы, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащие исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Период просрочки с 16.12.2017 года по 14.03.2018 года (89 дней).

Размер неустойки следует производить следующим образом:

2178360 руб. х 89 дней х 2 х 1/300х 7.5 % = 96937 руб. 02 коп.

При этом, суд не принимает расчет представленный стороной истца, поскольку он выполнен с иным сроком просрочки.

В возражении на иск представитель ответчика заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в виду с ее не соразмерностью.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14 октября 2004 года № 293-О в положениях части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации № 80-О от 14 марта 2001 года изложена аналогичная правовая позиция, согласно которой, не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации, вместе с тем, управомачивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего спора, учитывая явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательств со стороны ответчика, отсутствие доказательств действительного ущерба, руководствуясь принципом справедливости, исходя из необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, обоюдной договоренности сторон о действительном размере неустойки по соглашению сторон, суд приходит к выводу о наличии прямых оснований для снижения неустойки до 51725 рублей, в связи с чем, в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 51725 руб. 

Поскольку, данная сумма выплачена истцу на основании соглашения сторон от 07.06.2018 года, решение в данной части не подлежит исполнению.При этом, суд не принимает доводы стороны ответчика относительно того, что нарушения срока исполнения обязательства не имеет места, поскольку ими для истца направлялось уведомление о готовности объекта и принятии квартиры, которое ею получено 13.01.2018 года, а акт ею представлен только 15.03.2018 года, поскольку, согласно имеющимся в материалах дела акту передачи квартиры, он подписан сторонами 14.03.2018 года, односторонний акт ответчиком не подписывался в связи с отказом истца от принятия квартиры, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что истец злоупотребляет своим правом стороной ответчика не представлено, не подтвержденные обстоятельства, судом приняты быть не могут, доказательств тому, что обязательства ответчиком не исполнены по вине истца, стороной ответчика также не представлено, в связи с чем, положения статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

При рассмотрении требований о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В силу статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на основании договора с ним, его прав, предусмотренных федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, возмещается причинителем вреда только при наличии вины.

Поскольку, в судебном заседании установлено, что со стороны ответчика имело место нарушение прав истца, то суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1000 руб.

При определении размера компенсации суд исходит из степени вины ответчика, а также степени причиненных истцу нравственных страданий, руководствуется принципом разумности и справедливости.

В силу статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку, ответчик свои обязательства, предусмотренные договором не исполнил, претензию оставил без удовлетворения, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 26362 руб. 50 руб. (51725 +1000/2).

При рассмотрении требований о признании недействительным пункта договора, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1.2 договора № 4А/48 участия в долевом строительстве от 07.06.2016 года, объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира 

<

адрес>, жилой проектной площадью 47.80 кв.м., общей проектной площадью (согласно ЖК РФ без учетов площади летних помещений)- 77.39 кв.м., общая проектная площадь согласно СНиП с учетом коэффициента 0.5 площади летних помещений для лоджии, с учетом коэффициента 0.3 площади летних помещений для балконов – 80.68 кв.м.

Согласно пункту 4.1 договора цена определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика по фактическим затратам, начиная с месяца передачи объекта долевого строительства. Стоимость одного кв.м. составляет 27000 руб. (пункт 4.2 договора).

Общая цена объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет 2178360 руб. (в том числе стоимость оплачиваемой согласно СНиП с учетом коэффициента 0.5 площади летних помещений для лоджии, с учетом коэффициента 0.3 площади летних помещений для балконов).

В силу пункта 4.6 договора по соглашению сторон цена объекта долевого строительства подлежит изменению на основании пункта 4.7 договора, в остальных случаях цена объекта долевого строительства является фиксированной.

Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого «Участником долевого строительства», уточняется организацией технической инвентаризации (БТИ) по завершении строительства жилого дома. С учетом уточнения фактической общей площади объекта долевого строительства происходит перерасчет цены объекта долевого строительства, установленный пунктом 4.2 договора в следующем порядке: если фактическая общая площадь объекта долевого строительства больше общей площади указанной в пункте 1.2 договора, более чем на 1 кв.м., то участник долевого строительства осуществляет доплату денежных средств за выявленную разницу площадей.

Если фактическая общая площадь объекта долевого строительства меньше площади указанной в пункте 1.2 договора более чем на 1 кв.м., то за выявленную разницу площадей застройщик осуществляет возврат части цены объекта долевого строительства, что соответствует стоимости разницы между площадями (пункт 4.7 договора).

В указанных пунктах договора содержится действительная общая воля сторон на заключение договора на установленных условиях.

Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 14.03.2018 года трехкомнатная квартира 

<

адрес>, жилой проектной площадью 47.5 кв.м., общей проектной площадью (согласно ЖК РФ без учетов площади летних помещений)- 76.8 кв.м., общая проектная площадь согласно СНиП с учетом коэффициента 0.5 площади летних помещений для лоджии – 79.9 кв.м. Разница в площадях составляет 0.78 кв.м., то есть менее 1 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью (меньше 1 кв.м.) не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади без возврата денежных средств истцу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23 февраля 1999 г. № 4-П, из смысла статьи 8 (части 1) и 34 (части 2) Конституции РФ вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2013 г. № 1961-О, от 27 октября 2015 г. № 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее конституционные права, равно как и часть 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имеющая целью - с учетом особенностей регулируемых отношений - достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 марта 2014 г. № 611-О, от 29.09.2016 г. №1875-О).

Следовательно, содержание договора свидетельствует о том, что данное условие договора в своей совокупности обеспечивает баланс интересов застройщика и участника долевого строительства. Условия договора, не ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца, в части признания пункта договора недействительным, не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Поскольку, договором долевого участия не предусмотрен возврат денежных средств за изменение площади объекта долевого строительства менее чем 1 кв.м., денежная сумма в размере 21060 руб. взысканию с ответчика не подлежит.

Также на указанную сумму не может быть начислена пеня за несвоевременную выплату указанной суммы, поскольку нарушений со стороны ответчика в данной части не установлено, истцом не представлено доказательств законности требования возврата денежных средств.

В порядке статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и в соответствии с порядком, установленным статьями 50, 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, с ответчика в бюджет города Брянска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2051 руб. 75 коп.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО3 с ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» неустойку в размере 51725 руб., компенсацию морального вреда в размере 1000 руб., штраф в размере 26362 руб. 50 коп.

В остальной части иска, отказать.

В части взыскания неустойки в размере 51725 руб., решение суда в исполнение не приводить.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» государственную пошлину в бюджет гор. Брянска в размере 2051 руб. 75 коп.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.В.Курнаева

Решение принято в окончательной форме 12.10.2018 года