Ад. дело № 2а-387\18г.

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 мая 2018 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области 

Сайбель В.В.

при секретаре Божинской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области 

административное дело по административному исковому заявлению администрации МО «Зеленоградский городской округ» к Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании отказа в государственной регистрации прекращения прав на земельный участок,

установил:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращении договора аренды земельного участка с КН № от 11.03.2018 г. и понуждении к проведению государственной регистрации.

В обосновании иска указали, что постановлением главы МО «Зеленоградский район» от 25.01.2005 № 26 ООО «Подъемстрой», сроком на три года был предоставлен в аренду земельный участок с КН №. Соглашением от 27.08.2007 г. права и обязанности по заключенному 31.01.2005 договору аренды были переданы от ООО «Подъемстрой» к ООО «К.М.Строй». Дополнительным соглашением был продлен срок действия договора аренды до 01.12.2017 г. 14.05.2014 г. администрацией МО «Зеленоградское городское поселение» было выдано разрешение на строительство гостиницы апартаментного типа, общей площадью 4102 кв.м, с количеством этажей 6 на вышеуказанном земельном участке, со сроком действия до 01.12.2017 г., который в настоящее время закончился. На основании п.1. ст. 610 ГК РФ, учитывая претензию администрации от 27.09.2017 г., заключенный между сторонами договор аренды был прекращен. Администрация обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о проведении государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка с № однако 11.12.2017 г. ей было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, с процентом готовности - 5%, Срок приостановления государственной регистрации был установлен до 11.03.2018 г.. После этого в администрацию поступило уведомление об отказе в государственной регистрации, с указанием на то, что собственник объекта имеет право получить данный земельный участок в аренду однократно, под завершение строительства здания. Считая такой отказ незаконным, истец обратился в суд с вышеуказанным иском. 

Представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО1, действующий на основании доверенности заявленные требования поддержал, по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поскольку земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства, в связи с чем, право на него прекращено быть не может.

Представитель заинтересованного лица ООО «К.М.Строй» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы административного ответчика поддержал, указал, что на земельном участке у них располагался фундамент здания, право на который было зарегистрировано в ЕГРН, однако перед судебным заседанием, данный фундамент был кем-то демонтирован.

Привлеченные судом к участию в деле заинтересованные лица ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы настоящего дела и представленные в нем доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Из материалов дела следует, что земельный участок с КН №, площадью 2950 кв.м, с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – на период проектирования и строительства гостиницы апартаментного типа со встроенным кафе? расположенный по ул. Володарского в г. Зеленоградске Калининградской области является собственностью МО «Зеленоградский городской округ» с 08.06.2016 г. и находится в аренде с 25.01.2005 г. по 01.12.2017 г. у ООО «К.М.Строй».

14.05.2014 г. года администрация МО «Зеленоградское городское поселение» выдала ООО «К.М.Строй» разрешение на строительство гостиницы апартаментного типа со встроенным кафе, общей площадью 4102,8 кв.м, площадью застройки 832,7 кв.м, с количеством этажей 6, со сроком действия до 01.12.2017 (л.д. 203).

05.12.2016 г. ООО «К.М.Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве гостиницы апартаментного типа со встроенным кафе с ФИО5, объектом которого являлось нежилое помещение, общей площадью 58.4 кв.м, расположенное на первом этаже, с рассрочкой платежа за строительство объекта до 31.12.2023 г. (л.д. 75). Данный договор был зарегистрирован в ЕГРН 14.12.2016 (л.д. 23).

Такие же договора ФИО5 заключил с ООО «К,М.Строй» на нежилые помещения, площадью 48.7 кв.м на втором этаже и 47.5 кв.м на третьем этаже соответственно 20.01.2017 г., которые так же были зарегистрированы в ЕГРН.

Три договора долевого участия ООО «К.М.Строй» 20.01.2017 г. были заключены на нежилые помещения с ФИО4, которые так же прошли регистрацию в Росреестре.

Кроме того, 23.11.2017 г. на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства, с процентом готовности - 5%, которому был присвоен КН №, с указанием на его расположение в границах земельного участка с КН №, право на которое было зарегистрировано за ООО «К.М.Строй». 

Так же из материалов дела следует, что постановлением главы администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 30.11.2017 г. № 3320 было прекращено действие указанного выше договора аренды с 01.12.2017 г. на земельный участок с КН №, которое было направлено в Управление Росреестра по Калининградской области (Светлогорский отдел) для государственной регистрации.

Уведомлением от 11.12.2017 г. Управление Росреестра сообщило, что в ЕГРН внесены сведения о расположении в границах земельного участка с КН № объекта незавершенного строительства, кроме того, 14.12.2016 на земельном участке с КН № зарегистрирован первый договор долевого участия в строительстве объекта, поэтому данный земельный участок находится в залоге, в связи с чем приостановили регистрацию до 11.03.2018 (л.д. 12).

Учитывая, что основания, послужившие приостановлению производства по регистрации прекращения договора аренды на спорный земельный участок, устранены не были, сообщением от 11.03.2018 г. Управление Росреестра по Калининградской области отказало в государственной регистрации прекращения договора аренды (л.д. 13).

Не согласившись с таким отказом, администрация обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными табличными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В развитие статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации федеральный законодатель предусмотрел, что всякое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса в порядке, установленном законом. Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса в установленном порядке.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" указано, что в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что административный истец администрация МО «Зеленоградский городской округ» наделена правом на обращение в суд в защиту нарушенных прав. 

Вместе с тем с требованиями об оспаривании приостановления государственной регистрации прекращения договора аренды № 553-КЗО/2007 от 27.08.2007 г. земельного участка с КН № администрация МО «Зеленоградский городской округ» не обращалась, оспорив лишь отказ в такой регистрации, который, как установлено судом, был вынесен ввиду того, что не устранены причины приостановки. 

При этом судом установлено, что администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась с иском в Арбитражный суд Калининградской области с требованиями к ООО «К.М.Строй» о демонтаже объектов незавершённого строительства КН № на земельном участке КН № о признании права собственности на данный объект незавершенного строительства отсутствующим и снятии его с кадастрового учета. Данное исковое заявление было принято к производству 27.02.2018 г., то есть до подачи рассматриваемого административного иска и принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации. 

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 132-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Так, частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Согласно части 6 указанной статьи государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу ч.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункты 52, 55).

Исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что фактически согласившись с причиной приостановки государственной регистрации, что подтверждается отсутствием административного иска об его оспаривании и подачей указанного выше иска в Арбитражный суд, направленного на признание права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости отсутствующим и прекращение залога, администрация МО «Зеленоградский городской округ» заявила требование о признании отказа в регистрации незаконным. 

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости", в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу указанных положений закона, при установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что действия ответчика по отказу в государственной регистрации прекращения договора аренды № 553-КЗО/2007 от 27.08.2007 г. земельного участка с КН № является законным и обоснованным, в связи с чем, в заявленные административным истцом требования не подлежат удовлетворению. 

При этом суд учитывает, что административным истцом уже избран иной, надлежащий способ защиты своего нарушенного права, при том, что оспариваемым в рамках данного административного дела решение фактически права администрации не нарушены. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований администрации МО «Зеленоградский городской округ» к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения действия договора аренды на земельный участок с КН № от 11 марта 2018 года и понуждении к проведению государственной регистрации прекращения действия договора аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, т.е. с 30.05.2018 г.

Мотивированное решение изготовлено 30.05.2018 г.

Судья Сайбель В.В.