Судья Лазарева Е.К.

Дело № 33-294/2026

№ 2-2146/2025

64RS0045-01-2025-002284-76

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2026 года

город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ершова А.А.,

судей Постникова Н.С., Андреевой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Павлове М.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда города Саратова от 09 июня 2025 года, которым отказано в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав доклад судьи Постникова Н.С., объяснение истца – ФИО1, ее представителя ФИО3, поддержавших доводы жалобы, ответчика – ФИО2, и его представителя ФИО4, полагавших, что решение является законным и обоснованным, третьего лица – ФИО5, полагавшего, что жалоба ФИО1 подлежит удовлетворению, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) ФИО2, в котором просит взыскать в ее пользу денежные средства в размере 300000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 10000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 30 августа 2024 года между ней и ИП ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке, по условиям которого ответчик должен был до 15 декабря 2024 года построить на земельном участке с кадастровым номером №, находящимся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> жилой дом площадью 105 кв.м и заключить с ней нe позднее 15 декабря 2024 года договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости (земельного участка и построенного на нём жилого дома) по цене 7500000 руб. При подписании предварительного договора она передала ответчику в качествe зaдатка 300000 (триста тысяч) руб. Факт получения от нее денежных средств подтверждается собственноручной распиской ответчика в тексте предварительного договора. Однако в срок до 15 декабря 2024 года ответчик не уведомил её об исполнении своих обязательств и не предложил заключить договор купли-продажи недвижимости (основной договор). Таким образом, предварительный договор прекратился, что повлекло за собой и прекращение обязательств по заключению основного договора. Ссылается, что факт утраты интереса к заключению основного договора подтверждается в том числе и тем обстоятельством, что ответчик в феврале 2025 года разместил на платформе «Avito» и на других интернет-площадках в телекоммуникационной сети Интернет объявление о продаже земельного участка с расположенным на нeм жилым домом по цене 8100000 руб., а позже снизил цену до 7800000 руб. Поскольку основное обязательство (заключить договор купли-продажи недвижимости) было прекращено, то прекратилось и обеспечивающее его обязательство по выплате задатка. В связи с чем, уплаченные ответчику в качестве задатка по предварительному договору денежные средства в размере 300000 руб. подлежат возврату. Tакжe считает, что при заключении предварительного договора стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. Так предварительным договором не был определен его предмет, а именно какой жилой дом (конфигурация, этажность, строительные и отделочные материалы, количество комнат, место расположения жилого дома на земельном участке и проч.) ответчик обязался построить на земельном участке. Поскольку существенного условия о жилом доме, подлежащим строительству между истцом и ответчиком не было достигнуто, то предварительный договор является незаключенным. В связи с вышеизложенньм, она 26 марта 2025 года направила ответчику претензию c требованием возврата денежных средств. Однако ответа на претензию не последовало, денежные средства ответчик не возвратил.

Решением Кировского районного суда города Саратова от 9 июня 2025 года, с учетом определений того же суда об исправлении описок от 31 июля 2025 года, от 23 октября 2025 года отказано в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, и принять новое решение об удовлетворении заявленных ей требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Автор жалобы указывает, что не представлено доказательств об уведомлении ответчиком истца о заключении основного договора. Кроме того, ссылается на обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел – «Судебное делопроизводство»).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 августа 2024 года между ФИО1 и ИП ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке.

По условиям предварительного договора продавец обязуется продать, а покупатель приобрести право собственности на недвижимость и земельный участок, с кадастровым номером №, находящимся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> в срок до 15 декабря 2024 года. Продавец обязуется построить жилой 

<

адрес> кв.м на земельном участке с кадастровым номером № до 15 декабря 2024 года. Покупатель обязуется в срок до 15 декабря 2024 года приобрести объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №. Стороны пришли к соглашению, что цена земельного участка и готового дома составляет 7500000 руб.

Согласно п. 6.1 договора в соответствии со ст. 380 ГК РФ и в обеспечение своих обязательств продавец принимает от покупателя задаток в сумме 300000 руб. за продаваемую недвижимость. Переданный задаток входит в стоимость недвижимости (п. 6.2). В силу п. 7 договора ФИО2 подтверждает, что получил от ФИО1 задаток в сумме 300000 руб.

26 марта 2025 года истец направила ответчику претензию о возврате денежных средств в размере 300000 руб.

27 марта 2025 года ответчик направил ФИО6 требование о заключении основного договора.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО2 с 12 августа 2024 года.

Право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 105,2 кв.м зарегистрировано за ответчиком 26 ноября 2024 года.

09 декабря 2024 года и 12 декабря 2024 года третье лицо ФИО5 оплатил услуги по изготовлению кадастрового паспорта на жилой дом и отчета об определении стоимости объекта.

Согласно уведомления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 20 ноября 2024 года жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

<

адрес>, площадью застройки 132 кв.м на земельном участке с кадастровым номером № соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

03 декабря 2024 года объекту присвоен адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно ответа АО «Банк ДОМ.РФ» от 

<

дата> №-АФ заявка на ипотечный кредит № была подана 14 октября 2024 года ФИО1, ФИО5 в электронном виде на сайте Банка. В этом случае заявление-анкета на бумажном носителе не оформляется. По итогу рассмотрения заявки Банком было принято предварительное положительное решение о предоставлении ипотечного кредита, однако документы на рассмотрение объекта недвижимости клиентам нe подавались, окончательное решение по заявке не принято Банком. Таким образом, Банк не может подтвердить или опровергнуть намерение ФИО1, ФИО5 приобрести жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. При подаче заявки на кредит ФИО1, ФИО5 были оформлены согласия и заверения заявителя, подписанные простой электронной подписью (приложение № к настоящему письму). 16 января 2025 года ФИО7, ФИО5 повторно подали в Банк заявку № на ипотечный кредит через сайт Банка. По итогам рассмотрения Банком было принято решение отказать в предоставлении кредита.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 329, 380, 381, 401, 416, 429 ГК РФ, разъяснениями, отраженными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» суд первой инстанции пришел к выводу о том, что не нашел свое подтверждение факт наличия виновных действий ИП ФИО2 в результате которых не был заключен основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий ст. 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает, что заявление требования о пресечении действий, нарушающих право, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права.

В соответствии со ст. 309 указанного кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 314 этого же кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п. 1).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (п. 2).

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

В соответствии со ст. 429 указанного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В силу ст. 431 этого же кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из приведенных положений закона следует, что условия обязательства определяются договором, требованиями закона и иных правовых актов.

При заключении предварительного договора стороны вправе определить срок, в течение которого, должен быть заключен основной договор, а также согласовать условие о задатке или авансе.

При толковании условий предварительного договора, а также соглашения о задатке или авансе должны быть соблюдены правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ, в том числе о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставлении их с другими условиями договора и его смыслом в целом.

Из установленных обстоятельств дела и условий заключенного сторонами предварительного договора следует, что стороны согласовали срок заключения основного договора – по 15 декабря 2024 года.

До истечения указанного срока (15 декабря 2024 года) предложение о заключении основного договора ни одна из сторон не сделала. Таким образом, основной договор купли-продажи в указанный в предварительном договоре срок заключен не был.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного долга, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что никто из участников обязательства не совершил юридически значимых действий направленных на заключение основного договора. В связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ, приходит к выводу о том, что обязательства прекращены, основания для удержания спорных денежных средств по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи, отсутствуют, в связи с чем в указанной части решение суда подлежит отмене и с ответчика подлежат взысканию в пользу истца денежные средства в размере 300000 руб. (п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

К доводам стороны ответчика о том, что он уведомлял истца о завершении строительства жилого дома судебная коллегия относится критически, поскольку в материалы дела не представлены доказательств подтверждающие данные обстоятельства, из представленных в материалы дела переписок из мессенджеров этого не следует. Факт подготовки технического паспорта и оценки объекта недвижимости, и оплаты их третьим лицом, также не подтверждает, что истец была уведомлена о завершении строительства дома.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 98 ГПК РФ с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 10000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда города Саратова от 9 июня 2025 года, определение Кировского районного суда города Саратова от 31 июля 2025 года, определение Кировского районного суда города Саратова от 23 октября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО8 (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 300000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 10000 руб.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 21 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи: