подлинник

дело № 2-4825/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2018 года г. Красноярска

Советский районный суд г. Красноярска

в составе председательствующего судьи Васильевой Л.В.

при секретаре Исаевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО УК «Жилищные системы Красноярска» к ФИО1, ООО УК «Тэрра» (ООО УК «Уютный дом») о признании недействительными решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и договор управления многоквартирным домом, 

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Жилищные системы Красноярска» (далее ООО УК «ЖСК») обратилось в суд с иском к ФИО1, ООО УК «Тэрра» (ООО УК «Уютный дом») о признании недействительными решение внеочередного общего собрания собственников помещении многоквартирного дома (далее МКД) № по ул. 

<

адрес> оформленное протоколом № от 29.12.2017г. и договор управление МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска заключенный между собственниками помещений и ООО УК «Уютный дом». Мотивировав свои требования тем, что 15.04.2016г. МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска включен Службой строительного надзора и жилищного контроля по Красноярскому краю в перечень МКД реестра лицензий Красноярского края, управление которым осуществляет лицензиат ООО УК «ЖСК». Управление указанным МКД ООО УК «ЖСК» осуществляет на основании договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ Договор заключен на пять лет, также договором предусмотрено продление договора на такой же период, если ни одна из сторон за три месяца до окончания срок действия договора не заявит о его прекращении. На основании решения общего собрания участников общества с 05.12.2017г. ООО ГУК «Жилфонд» изменил наименование на ООО УК «ЖСК». Истцу поступили сведения о том, что собственниками помещений в МКД принято решение о выборе иной управляющей организации с целью заключения договора управления домом, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в МКД № от ДД.ММ.ГГГГ При этом уведомление о расторжении договора управления истцу не направлялось, срок договора на момент проведения собрания о смене УК не истек. Также не были представлены истцу доказательства подтверждающие факт ненадлежащего исполнения условий договора управления со стороны истца, для применения одностороннего отказа от исполнения договора. В связи, с чем считает, принятое собственниками решение о расторжении договора управление с истцом и заключении договора управления с ООО УК «Уютный дом» неправомерным и противоречащим действующему законодательству. 

В судебном заседании представитель истца ООО УК «ЖСК» ФИО2, действует на основании доверенности, исковые требования поддержала по обстоятельствам указанным в заявлении. Дополнительно суду пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ. МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска управляет ООО УК «Тэрра», ранее ООО УК «Любимый дом». Истец надлежащим образом исполнял свои обязанности по управлению МКД № по ул. 

<

адрес>. Ремонтные работы в доме были выполнены в 2017г. в соответствии с утвержденным планом текущего ремонта, а именно был произведен ремонт: входных групп, первого этажа, электрощитовой, произведена замена окон в доме на ПВХ, осуществлен вывоз обрезанных деревьев. В связи, с чем считает, что у собственников МКД отсутствовали основания для смены УК, при этом в самом решении собственников причина расторжения договора управления истцом не указана.

Представитель ответчика ООО УК «Тэрра» ФИО4, действует на основании доверенности, исковые требования не признала, суду пояснила, что факт ненадлежащего исполнения договора управления истцом подтверждается ответом Службы строительного и жилищного контроля, из которого следует, что ООО УК «ЖСК» неоднократно нарушало договор управления, кроме того причина расторжения договора управления с истцом подтверждается самим решение собрания собственников МКД, которые проголосовали за смену УК единогласно. С 16.03.2018г. МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска управляет ООО УК «Тэрра».

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, суду пояснила, что являлась инициатором собрания от 29.12.2017г. Примерно за два месяца до проведения собрания направлялось две или три жалобы на уборщиц, которые не исполняли свои обязанности. Замену окон истец произвел в подъезде некачественно, после косметического ремонта истец не установил новые почтовые ящики. Деревья истец никогда не подрезал, это делал муниципалитет. На общем собрании в декабре 2017г. все жильцы возмущались работой ООО УК «ЖСК», поэтому и проголосовали за смену УК единогласно. При этом не отрицала тот факт, что истец не был извещен о проведении собрании, а также ему не направлялся протокол собрания о смене УК. 10.04.2018г. было проведено повторное собрание собственниками МКД которым было подтверждено о смене УК. О проведении собрания 10.04.2018г. истца не извещали. 

Из ст.161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом управление управляющей организацией. 

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч.1, ч.2, 8.2 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как следует из содержания приведенных норм, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать управляющую компанию, изменить выбранный ими способ управления домом.

Но право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Соответственно, положения этих норм при разрешении вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом подлежат применению, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией, и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.

Как установлено в судебном заседании на основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 29.02.2016г. управляющей организацией избрана ООО ГУК «Жилфонд» и с ней заключен договор управления МКД с 01.04.2016г. сроком на пять лет с момента заключения договора.

05.12.2017г. ООО ГУК «Жилфонд» изменило наименование на ООО УК «ЖСК».

Протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска проведенного в форме очно-заочного голосования от 29.12.2017г. принято решение о расторжении договора управления МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска с предыдущей компанией 31.12.2017г. и выбран способ управления-управляющая компания и заключении договора управления МКД с ООО УК «Уютный дом».

08.08.2018г. ООО УК «Уютный дом» поменял наименование на ООО УК «Тэрра».

Таким образом, собственники МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска избрали управляющей организацией ООО УК «Уютный дом» при уже определенном ранее собственниками помещений способе управления-управляющей организацией действующем договоре управления, заключенном собственниками помещений с ООО УК «ЖСК» от 29.02.2016г. на пять лет.

Принимая оспариваемое решение, оформленное протоколом от 29.12.2017г. об избрании управляющей компании ООО УК «Любимый дом», собственники помещений дома не отказались от ранее выбранного способа управления домом, не изменили его, а лишь поменяли управляющую компанию, досрочно отказавшись в одностороннем порядке от исполнения действующего договора управления с управляющей организацией ООО УК «ЖСК», что возможно лишь при доказанности факта неисполнения условий договора управления со стороны данной управляющей компании.

Между тем, как следует из содержания протокола 29.12.2017г., в повестку общего собрания не был включен вопрос ненадлежащего исполнения управляющей организацией ООО УК «ЖСК» принятого на себя по договору обязательства.

Ответчиками не представлены доказательства, что управляющей организацией ООО УК «ЖСК» допущены существенные нарушения условий договора управления многоквартирным домом, на обсуждение общего собрания такой вопрос не выносился и соответственно, предметом обсуждения собственников не являлся, тогда, как применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

В период действия договора управления, заключенного с ООО УК «ЖСК» с февраля 2016г. управляющей организацией в 2017г. проведен текущий ремонт, а именно входных групп, подъезда, системы электроснабжения, произведена замена оконных блоков на окна из ПВХ профиля, осуществлен вывоз листвы и мелких веток, что подтверждается отчетом о выполненных работ по текущему ремонту.

Замена почтовых ящиков после ремонта подъезда согласно локально сметного расчета была запланирована на 4 квартал 2017г., и в связи со сменой УК истец не успел заменить ящики.

Также в материалах дела имеются договоры истца с ресурсоснабжающими организациями холодного водоснабжения и водоотведения № от ДД.ММ.ГГГГ электроснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ.; теплоснабжения и поставки горячей воды № от ДД.ММ.ГГГГ.; подрядными организациями на выполнения работ по дератизации, дезинсекции, дезинфекции № от ДД.ММ.ГГГГ; на выполнения работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ.; на проведение работ по оценке соответствии лифтов в период эксплуатации № от ДД.ММ.ГГГГ.; на выполнений работ по комплексному техническому обслуживанию, лифтов и систем лифтовой диспетчерской сигнализации и связи № от № на оказание услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора № от ДД.ММ.ГГГГ с приложенными актами приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ подписанные, в том числе и председателем совета МКД ФИО1 Представлен отчет ООО УК «ЖСК» о проделанной работе за 2017г.

Представленные стороной ответчика жалобы в ООО УК «ЖСК» от ФИО1 на работу уборщиц, поступили истцу 09.01.2018г., 15.02.2018г., уже после решения общего собрания от 29.12.2017г. При этом на все жалобы ООО УК «ЖСК» направил ФИО1 ответы о принятии мер реагирования. Жалоба ФИО5 от 20.01.2015г. адресована предыдущей управляющей организации ООО УК «Красжилсервис», а не истцу. На претензию от 23.08.2017г. от ФИО6 о ремонте подъезда, замене дверей, окон, электропроводки, подвала истцом 31.10.2017г. был направлен ответ, что произведен ремонт электрощитовой, окон ПФХ, тамбура с установкой светодиодных светильников.

18.10. 2017г. Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярска края действительно было выдано ООО УК «ЖСК» предписание №5594-ж по результатам внеплановой проверки об устранении нарушений по устранению отслоение и локального разрушения штукатурно-окрасочного слоя, установки многосекционных почтовых шкафов. Данные устранения истец должен был устранить до 26.04.2018г. В связи с переизбранием УК истец не смог выполнить предписание Службы стройнадзора в установленный срок. 

Таким образом, за период управления МКД ООО УК «ЖСК» с апреля 2016г. акты о некачественном предоставлении услуг по содержанию МКД истцу не поступали, оплата за оказываемые услуги производилось истцом подрядным организациям в полном объеме. На единственную жалобу, поступившую до решения о переизбрании УК 29.12.2017г. истец дал ответ, за короткий срок управления МКД произвел ремонт электрощитовой, тамбура, заменил в подъезде окна на ПФХ. Предписания Службы стройнадзора в установленный срок истец не исполнил по не зависящем от него причинам (в связи с избранием новой УК).

Таким образом, договор управления в период его действия исполнялся истцом, доказательств, подтверждающих ненадлежащее качество оказанных услуг, в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений в одностороннем порядке не представлено, в связи, с чем суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований. При этом протокол № от ДД.ММ.ГГГГ. подлежит признанию недействительным не в полном объеме, а в части касающейся выбора управляющей компании ООО УК «Любимый дом».

Стороной ответчика в материалы дела представлен протокол № внеочередного собрания собственников помещений в МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска проведенного в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ Которым собственники подтвердили правомочность решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. о выборе управляющей компании ООО УК «Уютный дом» и расторгли в одностороннем порядке договор управления МКД с ООО ГУК «Жилищный фонд» в связи с невыполнением, а также ненадлежащем исполнением УК условий договора управления и принятых на себя обязательств, выразившийся в полном отсутствии услуг по содержанию и ремонту общего имущества и многочисленными претензиями жителей МКД. 

Как следует из пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).

Решение собрания может быть признано недействительным в части, если будет доказано, что оно могло бы быть принято и без включения в него недействительной части (пункт 1 статьи 6, статья 180 ГК РФ, пункт 2 статьи 181.2 ГК РФ).

С учетом того, что суд признал протокол собрания № от ДД.ММ.ГГГГ в части недействительным не в связи с нарушением порядка его принятия, а в связи с нарушением ответчиком требований законодательства, то он не может быть подтвержден последующим собранием. Собственники помещений МКД при наличии законных основании для одностороннего отказа от исполнения договора управления с ООО УК «ЖСК» или в случае достижения обоюдного согласия о расторжении договора не лишены возможности созвать и провести собрание по вопросу смены управляющей организации с соблюдением установленной процедуры. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО УК «Жилищные системы Красноярска» к ФИО1, ООО УК «Тэрра» (ООО УК «Уютный дом») о признании недействительными решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и договор управления многоквартирным домом, удовлетворить частично.

Признать недействительными решение общего собрания собственников помещения МКД № ул. 

<

адрес> г. Красноярска оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. по вопросам с № по №, №, и договор управления МКД заключенный между собственниками помещения МКД № по ул. 

<

адрес> г. Красноярска и ООО УК «Уютный дом» (ООО УК «Тэрра»).

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата изготовления мотивированного решения 30.07.2018г.

Председательствующий Л.В. Васильева