Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 г. 

<

адрес>

Видновский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Бахтеревой М.А.,

с участием: представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Южные Горки» о признании ничтожным в части договора участия долевого строительства, взыскании разницы стоимости площади квартиры, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к «Южные Горки» о признании ничтожным в части договора участия долевого строительства, взыскании разницы стоимости площади квартиры, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Южные Горки» заключен договор участия в долевом строительстве №-и, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: 

<

адрес>, городское поселение Горки Ленинские, 

<

адрес>. Срок передачи квартиры по договору определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Принятые обязательства по договору в части оплаты стоимости квартиры в размере 3 188 879 руб. истцом исполнены в полном объеме и в срок, указанный в соглашении. Ответчик обязательство по передаче объекта долевого строительства в установленный срок не исполнил. Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате неустойки, которая ответчиком оставлена без внимания. Истец просит взыскать с ответчика в его пользу неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 315 008 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, а также признать ничтожным п. 4.3. договора участия в долевом строительстве №-и от ДД.ММ.ГГГГ и п. 4 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца расходы, понесенные истцом на оплату электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием газа в квартире, сумму, составляющую разницу стоимости между оплаченной стоимостью квартиры и фактически переданной площади квартиры за 1,9 кв. м; судебные расходы: на оплату услуг нотариуса по оформлению доверенности в размере 1 600 руб., расходы на составление отчета оценки недостатков квартиры в размере 25 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Южные Горки» ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, представил возражения на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении иска, а в случае удовлетворения требований – снизить неустойку и штраф, применив ст. 333 ГК РФ, в связи с несоразмерностью заявленных требований. 

В судебное заседание третье лицо Банк ВТБ 24 своего представителя не направил, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Южные Горки» заключен договор участия в долевом строительстве №-и, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: 

<

адрес>, городское поселение Горки Ленинские, 

<

адрес>. 

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве установлен срок передачи ответчиком объектов долевого участия не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако в нарушение условий договора объект долевого строительства истцу в установленный срок не передан. Направленная истцом в адрес ответчика претензия с просьбой выплатить неустойку оставлена без внимания. Фактически квартира передана истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на основании установленных судом фактов и вышеприведенных норм права, суд пришел к выводу о том, что ответчиком нарушено обязательство о передаче истцу объекта недвижимости в предусмотренный договором срок. 

Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки частично, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ с ответчика подлежит взыскать неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Поскольку дольщиком по договору является физическое лицо, предусмотренная законом неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, размер неустойки, подлежащей взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (152 дня) с учетом стоимости объекта 3 188 879 руб. и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства 9,25%, составил 298 904,26 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Суд учитывает, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо фактом нарушения обязательства.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, послуживших причиной просрочки исполнения обязательства, а также того, что истцом не представлено доказательств наступивших для него негативных последствий в связи с неисполнением обязательства, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки и снижении её размера до 200 000 руб.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Таким образом, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в 30 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд приходит к выводу о необходимости снижения размера штрафа на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 70 000 рублей.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании убытков, понесенных истцом в связи с устранением недостатков, обнаруженных при приемке объекта долевого строительства, а также убытков, понесенных истцом на оплату электроэнергии, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из анализа приведенной нормы для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения его права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих факт наличия причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками истцом в материалы дела не представлено.

Заключение специалиста об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, судом оценивается критически и не принимается в качестве доказательства, поскольку оно составлено на основании акта осмотра, составленного ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 4 месяца и 6 дней до передачи ответчиком объекта истцу.

Иных доказательств наличия недостатков в квартире на момент ее передачи по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ истцом не представлено. 

В части взыскания расходов на электроэнергию суд отказывает истцу в связи с тем, что не установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и расходами истца на оплату электроэнергии в квартире, которая истцом принята по передаточному акту.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании излишне, по мнению истца, уплаченной стоимости по договору в размере 120 454,70 руб., суд руководствовался следующим.

Частью 1 и 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ общая проектная площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения составляет 50,3 кв. м. Стоимость договора составляет 3 188 879 руб.

Истец в полном объеме произвел расчет с ответчиком за спорную квартиру, что подтверждается платежными документами.

По обмерам БТИ площадь подлежащей передаче по договору долевого участия квартиры с учетом лоджий, балконов (с коэффициэнтом) составляет 48,4 кв.м.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты - для балконов - 0,3.

Как следует из технического описания многоквартирного жилого дома площадь балконов квартиры истца составляет 1,1+0,4+0,4=1,9 кв.м с понижающим коэффициентом 0,3.

Площадь балконов в квартире истца с коэффициентом 1 составляет 6,3 кв. м. (1,9/ 0,3). 

По условиям договора долевого участия площадь объекта долевого строительства, предусмотренная проектной документацией на многоквартирной жилой дом, состоит из сумм площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, подсобных помещений, а также площадей балконов, лоджий, веранд, террас и кладовых, рассчитываемых с коэффициентом 1. 

<

адрес>,3 кв. м.

<

адрес> квартиры истца согласно данным техпаспорта - 46,5 кв. м., площадь квартиры с балконами с коэффициентом 1 составляет 46,5 + 6,3 = 52,8 кв. м, что превышает проектную площадь 50,3 кв. м. на 2,5 кв.м. 

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения иска в части взыскания суммы, составляющую разницу стоимости между оплаченной стоимостью квартиры и фактически переданной площади квартиры, поскольку в данной части нарушение права истца не установлено. 

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4.3 договора участия в долевом строительстве №-и от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что расхождение между проектной площадью объекта долевого строительства и площадью объекта долевого строительства согласно техническому паспорту за счет учета площадей лоджий, балконов, кладовых с понижающими коэффициэнтами не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору, не влечет в этой связи уменьшения цены договора и не может являться основанием для возврата уплаченных по договору денежных средств участнику. 

Из совокупного анализа ч. 1 ст. 421 ГК РФ и приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, следует, что договор в оспариваемой части не может рассматриваться как нарушающий право истца, поскольку соответствует действующему законодательству, в связи с чем требования истца о признании ничтожным п. 4.3 договора участия в долевом строительстве №-и от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании судебных издержек, связанных с оформлением доверенности, суд руководствовался разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которым расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной доверенности не усматривается, на представление интересов в каком именно деле она выдана, кроме того, доверенность в оригинале истцом не представлена в материалах дела, что не исключает ее использование в другом судебном процессе при рассмотрении другого дела, а также взыскание судебных издержек на оформление данной доверенности.

Поскольку судом не принято в качестве доказательства представленное истцом в материалах дела заключение об оценке стоимости устранения недостатков, выполненное по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и в данной части иска истцу отказано, расходы на проведение оценки возмещению не подлежат. 

С учетом размера удовлетворенных требований истца в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 5 600 руб. на основании абз. 8 ч. 2 ст. 61.1 БК РФ в доход бюджета Ленинского муниципального района 

<

адрес>.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южные Горки» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу ФИО1 неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф в размере 70 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южные Горки» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> государственную пошлину в доход бюджета Ленинского муниципального района 

<

адрес> в размере 5 600 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд 

<

адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ 

Председательствующий М.А. Побединская