Дело № 2-3387/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2019 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Мироновой Т.В.

при секретаре Николаевой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора найма фактически расторгнутым с 02 октября 2018 года, взыскании суммы обеспечительного платежа, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма, штрафа, пени, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора найма от 26 сентября 2018 года фактически расторгнутым с 02 октября 2018 года, взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа в размере 49946,27 руб., штрафа, предусмотренного п. 5.5 договора найма, в размере 130 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08 октября 2018 года по день фактического исполнения обязательства, судебных расходов, состоящих из государственной пошлины в размере 4799 руб., на оформление доверенности в размере 1200 руб., на составление протокола осмотра доказательств от 18.04.2019 года в размере 9700 руб. (л.д. 5-9, 193, 236 т. 1).

В обоснование заявленных требований указано, что 26 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма жилого дома общей площадью 237,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, и земельного участка общей площадью 1500 кв.м, К№, расположенного по адресу: АДРЕС, позиция по генплану №. В соответствии с пунктами 2.2. и 3.2. Договора найма одним из существенных условий договора являлось газовое теплоснабжение (отопление) дома. 26 сентября 2018 года ответчик передал, а истец принял дом по акту приема-передачи. Этим же числом во исполнение п.4.2.2. договора ФИО1 уплатил ФИО2 часть обеспечительного в размере 80 000 рублей. 27 сентября 2018 года истец начал использовать дом для проживания и обнаружил, что дом не соответствует условиям договора найма, а именно: в доме не работает система газового теплоснабжения (отопления), вместо газового установлена система электрического теплоснабжения, газовая плита на кухне подключена к газовому баллону, что не соответствует п.п.2.2., 3.2 договора найма и влечет значительные расходы истца на оплату электричества. 27 сентября 2018 года истец уведомил ответчика о вышеуказанных недостатках и несоответствии дома условиям договора найма по телефону на номер ответчика, указанный в п.3.6.договора и смс-сообщением. 28 сентября 2018 года истец направил ответчику смс-сообщение и на адрес электронной почты (п.6.4. договора) уведомление о расторжении договора и возврате дома по акту 02 октября 2018 года с 16 часов 00 минут до 19 часов 00 минут. 02 октября 2018 года с 15 часов 00 минут ФИО1 в присутствии трех свидетелей ожидал ФИО2 в доме для его возврата по акту, однако ФИО2, прибыв в дом, осмотреть его и принять по акту возврата отказалась, требуя оплату за три месяца вперед и претензию. От урегулирования вопроса путем подписания соглашения о расторжении договора найма с рассрочкой возврата полученных от истца денежных средств ФИО2 также отказалась. В свою очередь ФИО1 и свидетели подписали акт осмотра и возврата дома в одностороннем порядке, оставил ключи и покинул дом. Таким образом, с 02 октября 2018 года ФИО1 в доме не находился и не проживал, отношения по найму между сторонами отсутствовали в связи с нарушением ФИО2 существенного условия договора о его предмете в части отсутствия газового снабжения и отопления дома. В соответствии с п.4.4. договора найма обеспечительный платеж возвращается ответчиком истцу по истечении срока действия договора или его досрочного расторжения в течении 5 (пяти) календарных дней со дня возврата дома по акту. Поскольку истец возвратил дом 02 октября 2018 года, прожив в нем 7 календарных дней, то у ответчика возникла обязанность возвратить истцу обеспечительный платеж в размере 49946,27 руб. за вычетом платы стоимости найма за семь прожитых дней (80000 руб. – 30053,73 руб.). Кроме того, поскольку дальнейшее исполнение договора найма стало невозможным по вине наймодателя, то в соответствии с п. 5.5 договора с ФИО2 подлежит взысканию штраф в размере 130000 руб. В соответствии с п. 4.4 договора, обеспечительный платеж возвращается нанимателю в течении 5 календарных дней по истечении срока действия договора. Договор расторгнут 02 октября 2018 года, следовательно, ФИО2 обязана была вернуть истцу обеспечительный платеж за вычетом фактически прожитых дней в размере 49946,27 руб. не позднее 07 октября 2018 года. Денежные средства до настоящего времени не возвращены, в связи с чем, на основании ст. 395 ГК РФ ответчик должен уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08 октября 2018 года по день фактического исполнения денежного обязательства.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО2 подано встречное исковое заявление, впоследствии уточненное, принятое к производству суда (л.д. 131-135, 237 т. 1, 18, 53-54 т. 2).

В обоснование встречного иска указано, что 26 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС 26 сентября 2018 года ФИО1 принял дом в исправном состоянии по акту приема-передачи. Этим же числом во исполнение п. 4.2.2 договора произвел оплату обеспечительного платежа в размере 80000 рублей. Оплата в размере 130000 рублей за первый месяц найма произведена не была. 02 октября 2018 года ФИО1 в одностороннем порядке без указания причин покинул дом, досрочно освободил помещение. Соглашение о расторжении договора и акт осмотра и возврата объекта ФИО2 подписаны не были ввиду отсутствия на то оснований. Поскольку соглашения об изменении сроков и условий его досрочного расторжения сторонами подписано не было, ФИО2 полагает, что в соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма считается расторгнутым с 03.01.2019 года, в связи с чем, просила взыскать с ФИО1 задолженность по договору найма за фактически прожитое время в размере 30331 руб., задолженность по договору найма с 03.10.2018 по 03.01.2019 года в размере 390000 руб., штраф в размере 130000 руб. на основании п. 5.6 договора найма, пени в размере 130000 руб. за просрочку платы за найм в соответствии с п. 5.2 договора, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8710 руб., по оплате заключения об обеспечении доказательств в размере 10500 руб., по оплате экспертного заключения о стоимости восстановительного ремонта жилого дома в размере 6000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО3, также представлявшего интересы третьего лица ФИО4, который иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении, письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела. Просил считать договор найма от 26.09.2018 года фактически расторгнутым с 02.10.2018 года в связи с существенными нарушениями ответчиком условий договора, невозможностью его исполнения по причине отсутствия в доме газового теплоснабжения, наличия в доме системы электрического отопления, при том, что газовое оборудование представлялось ФИО2 как работающее и исправное перед отопительным сезоном. Система электрического отопления была установлена ФИО2 без учета выделенной электрической мощности, что привело к сильным скачкам напряжения при включенном свете, могло привести к короткому замыканию и пожару. Против удовлетворения встречного иска возражал в полном объеме. 

ФИО2, ее представитель по ордеру ФИО5 в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях. На удовлетворении встречного иска настаивали.

Представитель третьего лица ООО «Пенни Лэйн Коммерц» ФИО6 в судебное заседание явилась, представила письменный отзыв, полагала требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме, встречные требования ФИО2 просила оставить без удовлетворения.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при установленной явке.

Суд, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, 21 сентября 2018 года при участии агентства ООО «Пении Лэйн Коммерц» между ФИО2 (Наймодатель) и ФИО4 (Наниматель) был заключен договор найма жилого дома общей площадью 237,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, и земельного участка общей площадью 1500 кв.м, К№, расположенного по адресу: АДРЕС, позиция по генплану №, принадлежащих на праве собственности ФИО2, на срок с 25.09.2018 по 24.09.2019 года.

Согласно п. 1.4 Договора, на объекте вместе с нанимателем будут проживать ФИО1 и Р,М,Р,

Согласно пояснениям участвующих в деле лиц, поскольку фактически дом предназначался для проживания ФИО1, то по настоянию собственника 26 сентября 2018 года между ФИО2 (Наймодатель) и ФИО1 (Наниматель) был заключен самостоятельный договор найма, по условиям которого Наймодатель передает, а Наниматель принимает во временное владение и пользование за плату (в найм) поименованные выше жилой дом и земельный участок.

Согласно п. 1.2 Договора, срок найма объекта устанавливается с 26.09.2018 по 25.08.2019 года включительно.

Пунктом 4.1 Договора стороны установили размер платы за найм в сумме 130 000 руб. за каждый календарный месяц найма. 

В соответствии с п. 4.2 Договора, плату за найм, установленную п. 4.1 договора, Наниматель вносит в следующем порядке:

При заключении договора Наниматель передает Наймодателю плату за найм за первый месяц найма, что составляет 130 000 руб. (п. 4.2.1).

Наниматель передает Наймодателю часть обеспечительного платежа в размере 80 000 рублей при подписании Акта приема-передачи и часть обеспечительного платежа в размере 50 000 рублей в срок до 26 октября 2018 года против расписок Наймодателя, в качестве обеспечекния надлежащего исполнения обязательства по своевременному внесению платы за найм по настоящему договору и возврату Наймодетелем объекта после прекращения настоящего договора (п. 4.2.2 договора).

Далее плата за найм производится авансовыми платежами за каждый последующий месяц найма, не позднее чем за пять календарных дней до окончания оплаченного периода найма объекта (п. 4.2.3 договора).

26 сентября 2018 года ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 80 000 рублей для оплаты части обеспечительного платежа по договору найма от 21.09.2018 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается представленной в материалы дела распиской (фактически ФИО1 обеспечительный платеж вносился по договору от 26.09.2018 года).

В тот же день, 26 сентября 2018 года, ФИО2 передала, а ФИО1 принял по акту приема-передачи жилой дом, а также находящееся в доме имущество (мебель, предметы интерьера, оборудование), в том виде и состоянии, в котором оно находится на момент составления фотоописи имущества. 

Пунктом 3 Акта дополнительно зафиксировано, что оплату по счетчикам Наниматель начинает вносить с третьего месяца аренды.

28 сентября 2018 года ФИО1 на адрес электронной почты, указанный в договоре найма, направил ФИО2 претензию, в которой указал на непригодность дома для проживания, на наличие серьезных технических недостатков инженерных систем дома, о которых ему не было известно при заключении договора, в частности: дом отапливается от электричества (уведомлены об этом не были, в договоре прописан газ), газовый котел есть, но не подключен; не исправна сантехника (не закреплены смесители, унитаз при использовании начинает течь); щели в окнах и дверях (все стеклопакеты старые и пропускают), дверь и окно из гостиной на улицу сломаны и не закрываются; камин не исправен, идет дым в дом; не закреплен лист от трубы на крыше, вследствие чего раздается грохот в ветреную погоду, спать невозможно; полотенцесушитель даже при выключении бьет током; ручки дверей не прикручены.

Полагая данные недостатки существенными, ФИО1 в уведомлении указал на невозможность дальнейшего исполнения договора найма и фактическом его прекращении, в связи с чем, потребовал принять дом по акту возврата в период с 16 до 19 часов 02 октября 2018 года. Одновременно указал, что в случае отказа или уклонения от приемки дома и подписания акта, акт будет им подписан в одностороннем порядке (л.д. 25 т. 1).

Судом установлено, что 02 октября 2018 года соглашение о расторжении договора найма от 26.09.2018 года сторонами подписано не было, 02.10.2018 года ФИО1 в присутствии сотрудников ООО «Пенни Лэйн Коммерц» был подписан односторонний акт осмотра и возврата жилого дома (л.д. 29 т. 1).

Сторонами не отрицалось, что 02.10.2018 года ФИО1 оставил ключи от дома и выехал, с указанного времени в доме не проживал.

Как следует из пояснений ФИО2, данных в судебном заседании, она возражала против досрочного расторжения договора, прибыв в дом 02.10.2018 года от подписания соглашения о расторжении договора найма и подписании акта возврата дома отказалась ввиду отсутствия на то оснований.

Указанное обстоятельство подтверждается исследованной судом видеозаписью, произведенной представителем ООО «Пенни Лэйн Коммерц» ФИО6 02.10.2018 года при сдаче ФИО1 дома.

Также в судебном заседании была допрошена свидетель Г,В,В,, работающая в ООО «Пении Лэйн Коммерц» загородным брокером, которая показала, что присутствовала при заключении договора найма между ФИО2 и ФИО1 26.09.2018 года. Осмотр дома ФИО1 производился поверхностный, поскольку до этого дом осматривала его "родственные отношения" ФИО4 ФИО2 было продемонстрировано оборудование в котельной, она показала, как регулировать температуру в доме, там находился газовый котел и электрический, но, как потом выяснилось, в доме не было газа, отопление работало от электричества. Поскольку основным критерием подборки дома было наличие газового отопления, ФИО1 потребовал расторгнуть договор. Однако ФИО2 02.10.2018 года подписывать соглашение о расторжении договора, осматривать и принимать дом по акту отказалась. ФИО1 02.10.2018 года подписал односторонний акт возврата дома и выехал из него.

Свидетель Ш,Е,Е., работающая агентом по недвижимости в ООО «Пенни Лэйн Коммерц», в судебном заседании дала показания, аналогичные показаниям свидетеля Г,В,В,

В обоснование своих возражений относительно требований и доводов истца ФИО2 указала, что при заключении агентского договора с ООО «Пенни Лэйн Коммерц» по поиску и подбору лиц для заключения договора найма жилого дома она сообщила агентству все характеристики дома. При заключении договора найма с ФИО1 наличие непосредственно газового отопления ими не обговаривалось. 26.09.2018 года она передала ФИО1 дом по акту приема-передачи, при передаче дом ФИО1 был осмотрен, ему было продемонстрировано все инженерное оборудование, выставлена необходимая в доме температура. В момент заселения ФИО1 газоснабжение в доме действительно отсутствовало и старый газовый котел не работал в связи с установкой нового котла и необходимостью его подключения. По этой причине при подписании акта приема-передачи стороны договорились, что наниматель не вносит плату по счетчикам первые три месяца проживания во избежание дополнительных затрат на оплату электрического отопления. Наличие иных указанных ФИО1 недостатков в доме не подтвердилось, при наличии таковых ФИО1 не дал возможности их устранить, а сразу заявил о расторжении договора, при этом не предупредил ее за три месяца, что предусмотрено ст. 687 ГК РФ. Кроме того, за время проживания ФИО1 в доме было повреждено имущество, тем самым ей был причинен ущерб, размер которого превышает сумму обеспечительного платежа, из которого в соответствии с условиями договора сумма ущерба должна быть удержана.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Пунктом 1 ст. 671 ГК РФ закреплено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом договор найма может быть долгосрочным, который заключается на срок, не превышающий пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), или краткосрочным, заключаемым на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Пунктом 1 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Положениям ст. 687 ГК РФ определены специальные правила расторжения договора найма жилого помещения как по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя.

Так, пунктом 1 ст. 687 ГК РФ установлено, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Соответственно, для расторжения договора найма не требуется достижения соглашения с наймодателем, однако на нанимателя возлагается обязанность предварительно письменно уведомить наймодателя о таком расторжении договора.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Иных условий, при которых как краткосрочный, так и долгосрочный договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя, ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержит.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Заявляя требования о признании договора найма от 26.09.2018 года фактически расторгнутым с 02.10.2018 года ФИО1 указал на невозможность дальнейшего исполнения договора найма в связи с отсутствием в доме системы газового отопления и наличием иных недостатков, в связи с чем, 02.10.2018 года был вынужден отказаться от договора найма, уведомив об этом ФИО2 28 сентября 2018 года.

Однако в соответствии с действующим законодательством, наниматель правом на односторонний отказ от исполнения договора найма без предварительного уведомления другой стороны договора за три месяца до его прекращения в соответствии с пунктом 1 ст. 687 ГК РФ, не наделен.

Указанные истцом в уведомлении от 28.09.2018 года недостатки дома в нарушение требований ст. 56 РПК РФ не подтверждают факт невозможности проживания в объекте найма. Отсутствие в доме в период проживания ФИО1 газового теплоснабжения, что явилось причиной отказа от дальнейшего исполнения договора найма с его стороны, суд не рассматривает как существенное нарушение наймодателем условий договора найма, поскольку это не лишало нанимателя возможности использовать дом для проживания. Обязательное условие о наличии в доме газового отопления сторонами в договоре оговорено и согласовано не было. Пункты 2.2 и 3.2 договора найма, на которые указывает истец в обоснование заявленных требований, об обратном не свидетельствует.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 28 сентября 2018 года ФИО1 направил ФИО2 уведомление о досрочном расторжении договора найма от 26.09.2018 года.

Однако соглашение сторонами спора о досрочном расторжении договора 02.10.2018 года достигнуто не было, ФИО2 возражала против досрочного расторжения договора.

При установленных обстоятельствах, оснований для признания договора найма расторгнутым в досрочном порядке с 02.10.2018 года у суда не имеется.

Исходя из фактического поведения ФИО1 с составлением одностороннего акта, ФИО2 достоверно узнала о намерении ФИО1 расторгнуть договор 02.10.2018 года, в связи с чем, договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым по истечении трех месяцев с момента предупреждения наймодателя, в данном случае - с 03.01.2019 года.

В силу п. 3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Как установлено судом, ФИО1, будучи нанимателем по договору найма за период с 26.09.2018 по 03.01.2019 года, свои обязательства по оплате договора не исполнил, платежи по найму не произвел.

В связи с чем, за указанный период времени в соответствии с условиями договора найма и расчету ФИО2, у него возникла задолженность в размере 420331 руб. (30311 руб. – за период фактического проживания с 26.09.2018 по 02.10.2018 года, 390000 руб. – за период с 03.10.2018 по 03.01.2019 года). 

Рассматривая требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 обеспечительного платежа, суд приходит к следующему.

Согласно п. 4.4 договора, обеспечительный платеж возвращается Нанимателю по истечении срока действия договора или при его досрочном расторжении в течении 5 календарных дней, в день приема по акту приема-передачи Наймодетелем объекта, при условии отсутствия задолженности Нанимателя по всем платежам, предусмотренным договором, а также при условии, что объекту не нанесен ущерб по вине Нанимателя или проживающих в ним лиц. При наличии задолженности и/или причинении ущерба, сумма ущерба или задолженности удерживается из суммы обеспечительного платежа Наймодателем в качестве компенсации расходов и ущерба.

Как было указано ранее по тексту решения, 26 сентября 2018 года ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 80 000 рублей для оплаты части обеспечительного платежа по договору найма. 

Поскольку договор найма расторгнут 03.01.2019 года, у ФИО2 в соответствии с условиями договора, с 08.01.2019 года возникла обязанность по возврату ФИО1 обеспечительного платежа.

Вместе с тем, поскольку у ФИО1 перед ФИО2 возникла задолженность по оплате договора найма за период с 02.10.2018 по 03.01.2019 года в размере 420331 руб., то в соответствии с п. 4.4 договора обеспечительный платеж должен быть удержан из суммы задолженности по найму. 

Таким образом, остаток задолженности ФИО1 по найму составит 340330 руб.

То обстоятельство, что в спорный период времени (с 03.10.2018г. по 03.01.2019 года) ФИО1 в доме не проживал, покинул его по собственной инициативе, основанием для освобождения его от обязанности по исполнению условий договора в части внесения платы за наем являться не может, поскольку договор действовал и не был расторгнут. Расторжение договора последовало только 03.01.2019 года.

При этом суд не принимает во внимание доводы ФИО2 о том, что в результате действий ФИО1 ее имуществу причинен ущерб.

Согласно пояснениям ФИО2, после выезда ФИО1 из дома она обнаружила, что сломан электрический полотенцесушитель, повреждена ванная, исчез коврик, разрегулированы оконные блоки, повреждена поверхность стола, в связи с чем, полагала, что вправе удержать сумму причиненного ущерба из обеспечительного депозита.

Из представленного ФИО2 заключения ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы» от 08.07.2019 года № № следует, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, составляет 97219 руб.

Между тем, в ходе судебного разбирательства суду не представлено безусловных доказательств возникновения данного ущерба по вине ФИО1, акт приема-сдачи объекта найма после расторжения договора сторонами подписан не был, в связи с чем, суд не усматривает оснований для уменьшения обеспечительного платежа по указанным основаниям.

Кроме того, к представленному ФИО2 заключению о стоимости восстановительного ремонта жилого дома суд относится критически, поскольку как следует из представленного заключения, предметом оценки являлось определение затрат на восстановление жилого дома после причиненного ущерба в результате разрыва гибкой подводки и последующего затопления; стоимость работ и материалов произведена экспертом по состоянию на 08.07.2019 года.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства, основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права и исходя из фактических обстоятельств дела, по изложенным выше основаниям суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании договора найма фактически расторгнутым с 02 октября 2018 года, взыскании с ФИО2 суммы обеспечительного платежа. 

Что касается требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 штрафа в размере 130 000 руб., то оснований для удовлетворения данных требований суд также не усматривает.

Так, согласно п. 5.5 Договора, в случае, если в период действия настоящего договора, его исполнение станет невозможным по вине/воле Наймодетеля, при надлежащем исполнении Нанимателем своих обязательств по настоящему договору, то Наймодатель обязан уплатить Нанимателю штраф в размере 130 000 рублей.

Таких обстоятельств судом по делу не установлено.

Требования ФИО1 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются производными и зависят от удовлетворения основных требований, в удовлетворении которых отказано, в связи с чем, оснований для их взыскания не имеется.

Поскольку в удовлетворении иска ФИО1 отказано в полном объеме, то судебные расходы по оплате госпошлины возмещению за счет ответчика не подлежат.

Рассматривая встречные требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору найма, то суд находит их подлежащими частичному удовлетворению по изложенным выше основаниям, в связи с чем, взыскивает с М,Г,В, в пользу ФИО2 задолженность по оплате за найм за период с 26.09.2018 по 03.01.2019 года в размере 340330 руб.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты за найм объекта, Наниматель выплачивает пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

На основании указанного пункта договора истцом по встречному иску заявлена к взысканию с ФИО1 сумма пени, в добровольном порядке уменьшенная до 130 000 руб.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, следует, что наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая вопрос о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика по встречному иску, суд, учитывая фактические обстоятельства дела, компенсационный характер неустойки, негативные последствия для истца, приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, и с учетом конкретных обстоятельств дела полагает возможным снизить размер неустойки до 10000 рублей.

Рассматривая требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 штрафа в размере 130000 руб. на основании п. 5.6 договора найма, суд приходит к следующему.

Согласно п. 5.6 договора, в случае, если настоящий договор будет прекращен досрочно по вине/воле Нанимателя, при надлежащем исполнении Наймодателем обязательств по настоящему договору, то Наниматель обязан уплатить Наймодателю штраф в размере 130 000 рублей не позднее 5 календарных дней после передачи Нанимателем объекта Наймодателю по акту приема-передачи (возврата).

Суд критически относиться к данному условию договора и находит требования ФИО2 в данной части не подлежащими удовлетворению, поскольку установление в договоре указанной штрафной санкции, подлежащей взысканию с нанимателя только за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Учитывая, что встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, суд взыскивает с ФИО1 в ее пользу расходы по оплате госпошлины в размере 7903 руб., а также по оплате заключения об обеспечении доказательств в размере 10500 руб.

Расходы ФИО2 в размере 6000 руб. по оплате экспертного заключения о стоимости восстановительного ремонта жилого дома в размере 6000 руб. суд находит не подлежащими возмещению ФИО1, т.к. оно не было принято судом в качестве доказательства. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора найма фактически расторгнутым с 02.10.2018 года, взыскании суммы обеспечительного платежа, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору найма в размере 340331 руб., пени в размере 10000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7903 рубля, по оплате заключения в размере 10500 руб., а всего взыскать 368734 рубля. 

В удовлетворении остальной части требований ФИО2 – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.В. Миронова