административное дело № 3а-394/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 августа 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000166-36) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 31 017 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............ в размере его рыночной стоимости 25 200 000 руб.; 

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 2 800 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, ФИО1 уплачивает налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, а также вносит арендные платежи за пользование земельными участками с кадастровыми номерами ........, ......... Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых и арендных платежей.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя. 

От ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и в отсутствие ее представителя. В ходатайстве также выражено мнение о согласии с результатами повторной судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости объектов недвижимости, а также заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов по делу. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............

ФИО1 является соарендатором земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ и земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ Другие арендаторы привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. 

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договоров аренды от 10.10.2022 года, 11.10.2022 года и Расчетов, административный истец является плательщиком арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами ........, ........, размер которой определяется в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена уполномоченным органом в размере 49 992 526, 24 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ 43 647 662, 15 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 5 519 127, 68 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.8-10, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке № 524 от 11.02.2023 года, подготовленным ООО «Центр недвижимости и оценки», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 31 017 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 25 200 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 2 800 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 15.03.2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «Центр экспертизы и оценки Луч».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» № 3а-394/2023 от 27.04.2023 года отчет об оценке № 524 от 11.02.2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 31 244 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 37,5 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 27 319 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 37,4 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 3 483 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 36,8 %).

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением Краснодарского краевого суда от 05.06.2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено эксперту НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО2

Согласно заключению судебной экспертизы № 175/08/23 от 31.07.2023 года, подготовленного экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО2, при составлении отчета об оценке № 524 от 11.02.2023 года оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. 

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО2 в размере 40 484 754 руб. (ниже кадастровой стоимости на 19 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 35 398 899 руб. (ниже кадастровой стоимости на 18,8 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ -4 513 275 руб. (ниже кадастровой стоимости на 18, 2 %). 

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы №175/08/23 от 31.07.2023 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. 

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы №175/08/23 от 31.07.2023 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО2 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости (земельных участков) экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. 

Судом установлено, что определение рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным, с допустимым и надлежащим выбором экспертом объектов - аналогов.

Из заключения судебной экспертизы также следует, что эксперт правильно определил сегмент рынка исследования, исходя из видов разрешенного использования земельных участков. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы №175/08/23 от 31.07.2023 года объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника земельного участка с кадастровым номером ........, а также соарендатора земельных участков с кадастровыми номерами ........, ......... При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 18 февраля 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 18 февраля 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 40 484 754 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 35 398 899 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 4 513 275 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами........ считать 18 февраля 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 сентября 2023 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова