Дело № 2-228/2017г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт. Славянка 10 марта 2017 года

Хасанский районный суд Приморского края в составе: 

председательствующего судьи Волковой С.Ю.,

при секретаре Трегубенко Т.В., 

с участием: истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района о признании незаконным отказа в виде протокола согласования разногласий, установлении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, урегулировании разногласий, возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка в иной редакции, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района с требованиями о признании незаконным отказа в виде протокола согласования разногласий, установлении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, урегулировании разногласий, возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка в иной редакции. 

В обоснование иска указывает, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании протокола заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Славянского городского поселения, собственность на которые не разграничена, от 23.11.2016 № 02-2016-13, между сторонами договора - администрацией Славянского городского поселения (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) возник спор по содержанию договора. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий стороны к соглашению не пришли.

Истец не согласен с содержанием проекта договора и просит суд определить условия договора в его редакции: «Пункт 3.7. исключить». В первоначальной редакции данный пункт содержит требование об оплате арендной платы за первый год аренды (за вычетом внесенного задатка) в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания протокола о результатах аукциона за вычетом внесенного задатка, (Единственный участник обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней после размещения протокола заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков на официальном сайте торгов оплатить арендную плату за первый год аренды, за вычетом внесенного задатка). При этом, в случае невнесения арендной платы в указанный срок, на Арендатора возлагается обязанность выплаты пени в размере 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Также требование ответчика об уплате арендной платы до момента подписания договора неправомерно, поскольку отсутствуют правовые основания для внесения денежных средств Арендатором. Кроме того, организатором торгов нарушается законодательно установленный (ст. 39.12. Земельного Кодекса РФ) тридцатидневный срок, предоставленный Арендатору для процедуры подписания договора аренды земельного участка. Таким образом, неправомерно и применение штрафных санкций.

«Пункт 4.2. 2.2. Передать Арендатору Участок по акту приема-передачи в течение пяти дней после подписания настоящего договора (с обязательным обеспечением совместного (предварительного) осмотра Участка сторонами договора».

Считает, что данный пункт необходим в силу того, что стороны при передаче имущества обязаны одномоментно (синхронно) зафиксировать состояние передаваемого имущества для того, чтобы в дальнейшем не возникало претензий, в частности, о нецелевом использовании земельного участка, либо об иных нарушениях. При «слепом» приеме Участка права Арендатора существенно нарушаются, поскольку акт приема-передачи не достигает своей главной цели - отразить существующее (реальное) состояние передаваемого объекта. В предлагаемой Арендодателем форме акта приема-передачи (Приложение № 1 к договору аренды) именно Арендатор (а не Арендодатель) - приемкой земельного участка - подтверждает, что земельный участок передается в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды, пригодном для использования в соответствии с его разрешенным использованием.

«Пункт 5.3 в случае отказа Арендатора от подписания проекта договора аренд; земельного участка в 30-дневный срок с момента его направления организатором торге победителю торгов, задаток по основаниям ч.2 ст.381 ГК РФ Арендодателем в возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торга уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона.». Считает, что именно данная редакция указанного пункта правильно формулируя обязательства Арендатора в контексте обусловленных действующим законодательство» юридических фактов и установленных для исполнения сроков. В первоначальной редакции допущена подмена понятий и искажение требований действующего законодательства.

«Пункт 8.6.Исключить». В первоначальной редакции данного пункта предлагается передать земельный участок по картографическим материалам, либо по желанию победителя торгов – после его самостоятельного осмотра земельного участка. Обоснование возражений по данному пункту аналогично п.4.2.2. 

В направленном ответчику «Протоколе согласования разногласий» отражено согласие Арендодателя с предложенной Арендатором редакцией пункта 5.3. договора аренды земельного участка, остальные пункты оставлены в первоначальной редакции со ссылкой на то обстоятельство, что невозможно вносить изменения в аукционную документацию по состоявшемуся аукциону.

Считает доводы ответчика, отраженные в «Протоколе согласования разногласий» от 29.12.2016 не основанным на нормах действующего законодательства, поскольку условия договора, не соответствующие закону, не могут быть включены в договор, даже если он повторяет условия аукционной документации.

Просит: 1) признать незаконным отказ администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края от 29.12.2016г. в виде протокола согласования разногласий; 2) определить условия договора аренды земельного участка, установлением условий п.4.2.2, п.5.3 с учетом его замечаний и исключением из договора, условий, установленных в п.3.7, п.8.6; 3) обязать администрацию Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края заключить с истцом ФИО2 договор аренды земельного участка с учетом его замечаний. 

Истец ФИО2 поддержал доводы, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика – администрации Славянского городского поселения в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования не признал, просит в удовлетворении иска отказать, представил письменные возражения на иск, в которых указывает, что по изменению п.5.3 договора администрацией Славянского городского поселения в протоколе согласования разногласий от 29.12.2016г. данное изменение согласовано. Полагает, что урегулирование разногласий по п.5.3 договора не содержит оснований для урегулирования судом. Администрация с требованиями, содержащимися в п.п.3.7, 4.2.2 и п.8.6 договора не согласна, поскольку условия установленные в договоре основаны на положениях п.1 ст.39.8 ЗК РФ, п.1 ст.614 ГК РФ, п.11 ст.39.8 ЗК РФ. П п. 3.7. договора. В соответствии с п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Ст. 330 ГК РФ предусмотрена обязанность должника выплаты неустойки (пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. По п. 4.2.2. и 8.6. требования ФИО2 не подкреплены никакими законодательными и нормативными актами.

Полный текст письменного отзыва ответчика приобщен к материалам дела. 

Выслушав объяснения истца, изучив возражения на иск представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующим выводам: 

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с п.1 ст.39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч.2 ст.445 ГК РФ. в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

В силу положений ст.446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании п.3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Пунктом 8 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условие договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Славянского городского поселения № от 21 октября 2016г. принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Славянского городского поселения, в том числе лот № право на заключение договора аренды земельного участка начальный размер годовой арендной платы) с разрешенным использованием – приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Местоположение: примерно в 618 метрах по направлению на юго-запад от ориентира, расположенного за пределами ФИО1, адрес ориентира: 

<

адрес>, общей площадью 1668, 0 кв. метров, кадастровый №.

Аукционная документация в полном объеме, в том числе проект договора аренды в соответствии с требованиями ст.448 ГК РФ, ст.39-11 ЗК РФ была опубликована на официальном сайте РФ, Бюллетене муниципальных правовых актов Хасанского муниципального района от 21.10.2016г, №, а также на официальном сайте Славянского городского поселения, что подтверждается представленными копиями указанной документации и приобщенной к материалам дела.

В силу пункта 11 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В связи с тем, что по лоту № 3 подана одна заявка ФИО2, в соответствии с п.14 ст.39.12 ЗК РФ, 23.11.2016г. аукцион по лоту № 3 признан несостоявшимся на основании п.14 ст.39.12 ЗК РФ и единственному участнику аукциона ФИО2 был направлен для подписания проект договора аренды земельного участка по начальному размеру ежегодной оплаты 39 184,70 руб. Срок аренды земельного участка – 20 лет. 

25 декабря 2016 г ФИО2 был направлен протокол разногласий в адрес администрации Славянского городского поселения по проекту указанного договора в части некоторых условий. 

В протоколе согласования разногласий от 29 декабря 2016 г. арендодатель частично согласился с возражениями арендатора, а именно в части, п.5.3, по которому установлено, что в случае отказа арендатора от подписания проекта договора аренды земельного участка в 30-дневный срок с момента его направления организатором торгов победителю торгов, задаток по основаниям ч.2 ст.381 ГК РФ арендодателем не возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торгов, уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона. 

Пункт 3.7 договора, значится в следующей редакции: победитель обязан в течение 10 дней рабочих дней после подписания протокола о результатах аукциона оплатить арендную плату за первый год аренды за вычетом внесенного задатка. Единственный участник обязан, в течение 10 рабочих дней после размещения протокола заседания Комиссии по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Славянского городского поселения на официальном сайте торгов оплатить арендную плату за первый год аренды, за вычетом внесенного задатка), в случае невнесения арендной платы в указанный срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения принятых им на себя обязательств по договору.

Истец считает вышеуказанный пункт подлежит исключению, как противоречащий пункту 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, которой установлен 30-ти дневный срок, между тем суд, считает данное требование не обоснованным, основанном на неверном толковании норм действующего законодательства. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

В соответствии со ст.39-11 ч.16 ЗК по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно ст.330 ГК РФ предусмотрена обязанность должника выплаты неустойки( пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Таким образом, арендодатель правомерно установил порядок внесения арендной платы и предусмотрел ответственность за нарушение сроков внесения этой платы. При этом указанное условие договора является существенным и не может, по мнению суда, быть изменено, а равно исключено из договора, поскольку это условие было включено в аукционную документацию.

В п.4.2.2 договора установлено, что участок арендатору передается по акту приема- передачи в течение пяти дней после подписания настоящего договора.

Истец просит дополнить этот пункт обязательным обеспечением совместного ( предварительного) осмотра Участка сторонами договора.

Данные требования ФИО2 в указанной части также не основаны на законе.

Судом установлено, что вся аукционная документация была своевременно размещена на официальных сайтах и была доступна истцу, о чем он также пояснил в судебном заседании. В указанной документации были определены ориентиры и адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, схема земельного участка. В извещении о проведении аукциона был установлен день, когда претендент на участие в аукционе по своему желанию совместно с организатором аукциона мог осмотреть земельный участок. Между тем, истец таким правом не воспользовался. Возлагать на арендодателя повторно такую обязанность неправомерно.

Все данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, как предмет аукциона в соответствии с положениями ч.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ организатором аукциона были представлены, при этом жалоб на содержание и порядок проведения аукциона от истца не поступило. В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества арендодатель несет ответственность (ст.612 ГК РФ), и арендатор имеет право требования устранения этих недостатков. Наступление такой ответственности наступает независимо от того, осматривался ли предварительно объект аренды стороной арендодателя совместно с арендатором.

Суд также считает несостоятельными требования истца об исключении из договора аренды п.8.6. 

Пункт 8.6 договора в редакции арендодателя фактически повторяет содержание п.4.2.2 и не противоречит закону, а именно фактическая передача земельного участка произведена по картографическим материалам. По желанию победителя торгов акт приема- передачи может быть подписан после самостоятельного осмотра земельного участка, но не позднее сроков, установленных Земельным Кодексом РФ. Арендатор в этой части ссылается на отсутствие специальных познаний при определении границ земельного участка и как указано выше такая возможность у него имелась до участия в аукционе и имеется в настоящее время при приглашении им специалиста-землеустроителя.

Учитывая изложенное, исключать этот пункт договора, у суда оснований не имеется.

Пункт 5.3 договора был признан Аредодателем, в связи с чем, суд полагает необходимым оставить их в редакции Арендатора, а именно: п.5.3 Договора – В случае отказа Арендатора от подписание проекта договора аренды земельного участка в 30-ти дневный срок с момента его направления организатором торгов победителю торгов, задаток по основаниям ч.2 ст.381 ГК РФ Арендодателем не возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торгов уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка в реестр недобросовестных участников аукциона. 

Также, в силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение в заключении договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязательность заключения договора аренды предусмотрена положениями ст. ст. 426, 429, п.5 ст.448 ГК РФ и обусловлена публичностью возникающих договорных отношений, либо предварительной договоренностью сторон. Иные оснований обязательности заключения договора аренды действующие нормы законодательства не устанавливают.

При указанных обстоятельствах гражданское законодательство, регулирующее институт договора аренды, не содержит положений, предусматривающих возможность принудительного заключения договора аренды указанного выше земельного участка. 

Принимая во внимания изложенное, суд полагает, что истец ознакомившись с аукционной документацией, между тем изъявил желание на участие в аукционе, у суда не имеется законных оснований для удовлетворения иска ФИО2 об изменении существенных условий договора аренды и понуждении арендодателя земельного участка к заключению с ним договора аренды по условиям не согласованным сторонами, в связи с чем, в удовлетворении иска надлежит отказать полностью. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района о признании незаконным отказа в виде протокола согласования разногласий, установлении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером № урегулировании разногласий, возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка в иной редакции – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 14.03.2017 года. 

Судья С.Ю.Волкова