№

Решение

Именем Российской Федерации

24 ноября 2020 года г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ромашина И.В., 

при секретаре Мамедове Э.З., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с указанными исковыми требованиями к ФИО2 и просит суд признать право общей долевой собственности, доля в праве 124/638, на нежилое помещение – подвал № с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним («Новый участник долевого строительства») и ответчиком – ФИО2 («Участник долевого строительства») заключен Договор № частичной уступки права требования на долю в Объекте долевого строительства – строящемся жилом доме по адресу: 

<

адрес> (условный строительный адрес).

Согласно п. 1.1 указанного Договора уступки его предметом является частичная уступка Участником долевого строительства в пользу Нового участника долевого строительства права требования на получение в собственность Объекта долевого строительства, а именно – право требования 124/638 доли нежилого помещения подвала № общей площадью 63,8 кв.м., а также соответствующей площади общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ.

Указанный Договор уступки, как следует из его п. 2.1, заключен на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного между Застройщиком многоквартирного дома – ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРТИКАЛЬ» и Участником долевого строительства – ФИО2

Стоимость частичной уступки права требования была полностью оплачена.

ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРТИКАЛЬ», являющееся застройщиком многоквартирного дома и должником по частично уступленным на основании указанного Договора правам требования, было уведомлено о состоявшейся уступке, что подтверждается подписью под визой «Согласовано» в разделе «Реквизиты и подписи сторон» Договора уступки.

В соответствии с Передаточным актом, подписанным ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРТИКАЛЬ» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, Застройщик на основании указанного Договора уступки передал в собственность Нового участника долевого строительства 124/638 доли нежилого помещения подвала № общей площадью 63,8 кв.м., а также соответствующую площадь общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ в жилом доме по адресу: 

<

адрес> а Новый участник долевого строительства принял Нежилое помещение от Застройщика в том виде, в котором оно было на момент подписания Передаточного акта – претензий у Нового участника долевого строительства к Застройщику по передаваемому Нежилому помещению, в том числе к его техническому состоянию, не имеется (п.п. 1, 2 Передаточного акта).

Застройщик указанного многоквартирного дома – ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРТИКАЛЬ» (ОГРН № исключено ДД.ММ.ГГГГ из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо, что подтверждается записью ГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, несмотря на указанные обстоятельства приобретения истцом – ФИО1 в общую долевую собственность (доля в праве 124/638), нежилого помещения – подвала №, по сведениям из ЕГРН следует, что ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком – ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 551/638) на указанное нежилое помещение, что свидетельствует о регистрации ответчиком прав на спорное помещение, принадлежащее истцу, поскольку истец лишается возможности соответствующей регистрации своего права общей долевой собственности исходя из недостаточности причитающихся ему долей в праве согласно расчету: (638 – 551) = 87 

<

 124.

Истец в судебное заседание не явился, доверенностью уполномочил ФИО3 на представление своих интересов в разбирательстве дела, который в заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

В судебном заседании ответчик – ФИО2 исковые требования не признал, представил суду письменные возражения, в которых указал на то, что Договор № от ДД.ММ.ГГГГ частичной уступки права требования на долю в Объекте долевого строительства изначально носил фиктивный характер, был заключен сторонами по просьбе истца, с которым ответчик на то время находился в доверительных отношениях, фиктивность которого и мнимость уступки подтверждается устной договоренностью сторон не передавать указанный договор уступки на обязательную государственную регистрацию, указав на это в п. 7.3 договора уступки, согласно которому договор вступает в силу с момента его регистрации в Королёвском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. При этом истец понимал значение своих действий и осознавал юридическую значимость государственной регистрации договора уступки.

Таким образом, ответчик указывает на то, что намеренно незарегистрированный Договор № частичной уступки права требования на долю в Объекте долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, а потому несуществующим, и не порождает правовые последствия для истца и ответчика, и сделка, совершенная лишь для вида, является ничтожной.

Далее, ответчик ссылается на то, что в случае, если бы указанный договор уступки прав не носил фиктивный характер (мнимая сделка), то истец должен был бы применить норму п. 2 ст. 165 ГК РФ, согласно которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По указанному требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности срок исковой давности составляет три года, что также следует из разъяснений п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22, и был пропущен истцом.

Помимо этого, ответчик также указывает на то, что он приобретал указанное имущество, находясь в браке, предоставлял нотариальное согласие супруги в регистрирующий орган для регистрации первичного договора уступки права с застройщиком. 

Однако, аналогичного согласия супруга ответчика на регистрацию уступки в пользу истца не предоставляла, что в соответствии со ст. 34 СК РФ определяет истребуемое истцом имущество в качестве совместной собственности ответчика и его супруги, имущественные права которой будут нарушены в случае признания судом права долевой собственности истца на спорное нежилое помещение.

Суд, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

На основании разъяснений п.п. 45, 58, 59, 60 (абз. 3) Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22:

- В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

- Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

- Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

- После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 («Новый участник долевого строительства») и ответчиком – ФИО2 («Участник долевого строительства») заключен Договор № частичной уступки права требования на долю в Объекте долевого строительства – строящемся жилом доме по адресу: 

<

адрес> (условный строительный адрес).

Согласно п. 1.1 указанного Договора уступки его предметом является частичная уступка Участником долевого строительства в пользу Нового участника долевого строительства права требования на получение в собственность Объекта долевого строительства, а именно – право требования 124/638 доли нежилого помещения подвала № общей площадью 63,8 кв.м., а также соответствующей площади общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ.

Стоимость частичной уступки права требования оплачена ФИО1 полностью, подтверждается распиской ФИО2 в получении денежных средств, и им не опровергнута.

В соответствии с Передаточным актом, подписанным ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРТИКАЛЬ» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, Застройщик на основании указанного Договора уступки передал в собственность Нового участника долевого строительства 124/638 доли нежилого помещения подвала № общей площадью 63,8 кв.м., а также соответствующую площадь общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, а Новый участник долевого строительства принял Нежилое помещение от Застройщика в том виде, в котором оно было на момент подписания Передаточного акта – претензий у Нового участника долевого строительства к Застройщику по передаваемому Нежилому помещению, в том числе к его техническому состоянию, не имеется (п.п. 1, 2 Передаточного акта).

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ частичной уступки права требования на долю в Объекте долевого строительства – строящемся жилом доме, и Передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в собственность 124/638 доли нежилого помещения подвала № общей площадью 63,8 кв.м., является законным владельцем указанного нежилого помещения до государственной регистрации права на него в ЕГРН.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 551/638) на указанное нежилое помещение.

Исходя из того, что ФИО2 зарегистрировал 551/638 долю в праве на нежилое помещение, ФИО1 с долей 124/638 лишен возможности государственной регистрации в ЕГРН своих прав, поскольку образуется недостаток соответствующих долей в праве общей долевой собственности: 638 – 551 = 87 

<

 124.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что истцом сделан правильный выбор способа защиты своего нарушенного права, поскольку лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (ст. 12 ГК РФ), который подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Таким образом, учитывая, что ФИО2 право общей долевой собственности (доля в праве 551/638) на указанное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, возражения ответчика о пропуске ФИО1 срока исковой давности судом не принимаются.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик, возражая против исковых требований, заявил о мнимости Договора № от ДД.ММ.ГГГГ частичной уступки права требования на долю в Объекте долевого строительства, который изначально носил фиктивный характер, был заключен сторонами по просьбе истца, с которым ответчик на то время находился в доверительных отношениях, фиктивность которого и мнимость уступки подтверждается устной договоренностью сторон не передавать указанный договор уступки на обязательную государственную регистрацию, указав на это в п. 7.3 договора уступки.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Ответчиком не представлено в суд доказательств мнимости Договора № от ДД.ММ.ГГГГ частичной уступки права требования, например, доказательств того, что после заключения указанного договора и составления Передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 не возникло фактического владения нежилым помещением подвала № общей площадью 63,8 кв.м. 

Напротив, в судебном заседании ФИО2 подтвердил, что в указанном помещении находятся вещи ФИО1, им осуществляется несение расходов на содержание помещения, в том числе оплачиваются ЖКУ.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).

При установленных судом обстоятельствах передачи ДД.ММ.ГГГГ от застройщика – ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРТИКАЛЬ» ФИО1 124/638 доли нежилого помещения подвала № общей площадью 63,8 кв.м., учитывая, что в отсутствие регистрации Договор № от ДД.ММ.ГГГГ частичной уступки права требования не влечет юридических последствий для третьих лиц, но не для его соответствующих сторон (ФИО2, ФИО1), суд отклоняет доводы возражений ответчика, указывавшего на незаключенность незарегистрированного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, законом предусмотрен специальный способ защиты прав супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, указанной в абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ, не было получено, выражающийся в его праве требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Суду не представлено доказательств того, что супруга ФИО2, согласие которой, исходя из возражений ответчика, на заключение с ФИО1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ частичной уступки права требования получено не было, оспорила указанный договор как недействительную сделку. В рамках настоящего дела предъявление такого требования является процессуально недопустимым (ст. 43 ГПК РФ), поскольку означает предъявление требования к обеим сторонам сделки, являющимся истцом и ответчиком по делу.

Таким образом, в ходе судебной проверки требований истца и возражений ответчика ФИО1 предоставил доказательства приобретения права общей долевой собственности (доля в праве 124/638) на находящееся в его владении нежилое помещение, право общей долевой собственности (доля в праве 551/638) на которое зарегистрировано за ФИО2, возражения которого не опровергли исковые требования, за истцом подлежит признанию право общей долевой собственности, доля в праве 124/638, на нежилое помещение – подвал № с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право общей долевой собственности, доля в праве 124/638, на нежилое помещение – подвал № с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 551/638) на нежилое помещение – подвал № с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> и основанием для государственной регистрации в ЕГРН права общей долевой собственности ФИО1 (доля в праве 124/638) на нежилое помещение – подвал № с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Ромашин

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.В. Ромашин