административное дело № 3а-267/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 10 апреля 2024 года

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2024-000002-59 по административному иску акционерного общества «Интер РАО – Электрогенерация» об оспаривании решения бюджетного учреждения,

установил:

акционерное общество «Интер РАО – Электрогенерация» (далее по тексту – АО «Интер РАО – Электрогенерация», Общество») обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, в котором просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее по тексту – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») от 19 октября 2023 года № 12-06/23-902 об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости, в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, а также возложить обязанность на бюджетное учреждение устранить допущенные ошибки при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, административный истец ссылается на то, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2022 года административным ответчиком допущены следующие ошибки:

- не применены корректирующие коэффициенты на фактическое отсутствие инженерной обеспеченности земельного участка центральным водоснабжением; на наличие ограничений (обременений), ввиду того, что земельный участок находится в зонах затопления, подтопления, а также в иных зонах с особыми условиями использования территорий («23:33-6.28 (23.33.2.62) «охранная зона инженерных коммуникаций», «23:33-6.608 (23.33.2.820 «Водоохранная зона реки Дефань»; «23:33-564 (23.33.2.822) «Прибрежная защитная полоса реки Дефань; «23:33-6.1531 «Публичный сервитут в целях размещения линейного объекта: Эстакада технологических трубопроводов»; «23:33-6.1598 «Зона минимальных расстояний до газопровода-отвода на Джубгинскую ТЭС»; «23:33-6-1609 «Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофиксации. Зона охраны искусственных объектов»; «23:33-6.27 (23.33.2.422), 23:33-6.697 (23.33.2.759) «Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов «Джубгинской ТЭС» на территории Туапсинского района»); 

- не осуществлен расчет корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования 6.7 «Энергетика», ввиду того, что земельный участок предназначен для размещения объектов тепловых станций и других электростанций;

- некорректно определено значение корректировки на функциональное использование земельного участка в размере 0,98, поскольку для группы «Черное море 2» он составляет не более 0,4083 в соответствии с отчетом об оценке.

Указанные нарушения привели к необоснованному завышению кадастровой стоимости спорного земельного участка, не устранены административным ответчиком при рассмотрении соответствующего заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Напротив, оспариваемым решением бюджетного учреждения произведен пересчет кадастровой стоимости земельного участка в сторону увеличения, что, по мнению, административного истца является незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества.

В судебном заседании 10 апреля 2024 года представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, доводы уточненного административного иска поддержала, настаивала на его удовлетворении. Также ходатайствовала о допросе эксперта общества с ограниченной ответственностью «Московская международная судебная экспертиза» ФИО3 в целях подтверждения правильности своей правовой позиции. 

Представитель ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» ФИО4, действующий на основании доверенности, просил суд отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на законность оспариваемого решения и необоснованность нарушений, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, на которые ссылается представитель административного истца.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; ходатайств об отложении либо о рассмотрении административного дела без их участия не представили.

До начала судебного заседания от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.

Иные лица, участвующие в деле, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

В удовлетворении ходатайства представителя административного истца о допросе эксперта отказано на основании протокольного определения от 10 апреля 2024 года. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и отзыва на него, принимая во внимание письменный отзыв департамента имущественных отношений Краснодарского края, а также исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что АО «Интер РАО – Электрогенерация» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............. Размер арендной платы за пользование данным земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Данные обстоятельства подтверждены выписками из Единого государственного реестра недвижимости, договором аренды от 1 августа 2020 года № 88, никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривались.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» по состоянию на 1 января 2022 года в размере 70 234 800 рублей в порядке проведения массовой государственной кадастровой оценки, утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года № 2449 (период применения с 1 января 2023 года по 1 января 2024 года). 

Определение кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года проводилось по правилам и в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Федеральный закон № 237-ФЗ) и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее по тексту – Методические указания).

Не согласившись с установленным размером кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, АО «Интер РАО – Электрогенерация» обратилось в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» с заявлением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при ее определении. 

По результатам рассмотрения данного заявления, бюджетным учреждением вынесено решение от 11 сентября 2023 года № 12-06/23-822 об отказе в пересчете кадастровой стоимости. Административный истец данное решение не оспаривал в установленном законом порядке.

19 сентября 2023 года Общество повторно обратилось в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ», предоставив дополнительные документы, обосновывающие позицию о допущении ошибок при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением бюджетного учреждения от 19 октября 2023 года № 12-06/23-902 заявление административного истца удовлетворено в части ошибочного применения корректирующих коэффициентов, в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером ........ в зонах с особыми условиями использования территорий. 

На основании данного решения произведен пересчет кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 16 ноября 2023 года № 2647 внесены изменения в приказ от 26 сентября 2022 года № 2449 на основании письма ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» от 23 октября 2023 года № 01-11/3091 в части кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, ввиду исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 72 362 400 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (дата начала применения с 1 января 2024 года). 

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, в соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ АО «Интер РАО – Электрогенерация» наделено правом как на обращение в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» с заявлением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности, так и на оспаривание в судебном порядке решения бюджетного учреждения, принятого по результатам рассмотрения такого обращения.

Административным истцом соблюден установленный частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный процессуальный срок на обращение в суд. 

Правовую основу рассмотрения административных дел, связанных с оспариванием решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, составляют Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (главы 22, 25), Федеральный закон № 237-ФЗ (статья 21), Методические указания.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края осуществляет департамент имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным Постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345.

В целях реализации части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ департаментом имущественных отношений Краснодарского края полномочиями по определению кадастровой стоимости при проведении на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки земельных участков в 2022 году наделено ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ». Данное право бюджетного учреждения также подтверждено пунктом 2.2.1 Устава ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ».

Порядок и процедура принятия бюджетным учреждением решений о рассмотрении обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, регламентированы статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Так, принимая во внимание положения, закрепленные в данных правовых актах, а также исследовав доказательства, представленные представителем административного ответчика, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение от 19 октября 2023 года № 12-06/23-902 принято уполномоченным на то органом; процедура принятия решения соблюдена: обращение об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, к нему приложены все необходимые документы; обращение рассмотрено в установленный законодательством тридцатидневный срок; по результатам рассмотрения обращения вынесено решение, а также подготовлен ответ о рассмотрении такого обращения.

Таким образом, оспариваемое решение ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» вынесено в полном соблюдении требований статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Также суд исходит из того, что административным истцом не оспаривается порядок и процедура принятия данного решения.

Проверяя доводы административного истца о нарушении его прав решением ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» от 19 октября 2023 года № 12-06/23-902, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно статье 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 Методический указаний определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Пунктом 8 Методических указаний установлено, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний).

Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия в соответствии с последовательностью: первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости; расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 49 Методических указаний (пункт 15 Методических указаний).

В соответствии с пунктом 55 Методический указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Пунктом 56 Методических указаний регламентировано, что группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по Краснодарскому краю (в настоящее время филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю) сформированы и предоставлены сведения о характеристиках земельного участка с кадастровым номером ........, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, на основании информации Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года.

При проведении группировки земельных участков, административный ответчик, руководствуясь, в том числе сведениями о виде разрешенного использования спорного земельного участка «для строительства и эксплуатации объекта «Джубгинская ТЭС», присвоил ему код расчета вида использования 06:071 «Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)»; отнес его к оценочной группе 10 «Производственные объекты», подгруппе 03 – земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, по которым ценообразующие факторы определены до уровня населенного пункта.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ осуществлен в рамках сравнительного подхода методом статистического (регрессионного) моделирования.

В качестве статистической модели оценки для целей Методических указаний принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы).

Описание порядка расчета спорного земельного участка приведено в разделе 1.12 Приложения 2.8 к отчету № 7-2022, с указанием следующей формулы: 

КС10.03= УПКССМ*Ккод*Кзон2*Км*S, где

КС10.03 – кадастровая стоимость объекта оценки, оценочной группы;

УПКССМ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанный методом статистического моделирования (21,03 руб. кв.м.);

Ккод – корректировка на вид использования (не использовалась);

Кзон2 – коэффициент на наличие ограничений, накладываемых охранной зоной инженерных коммуникаций (не использовался);

Км – корректировка на масштаб (0,65);

S- площадь земельного участка (120 000 кв.м.). 

Все показатели составных частей формулы приведены в Отчете, порядок определения корректирующих коэффициентов описан в разделе 1.27 Приложения, результаты расчета – в Приложении 2.7 Отчета. 

Оценивая представленный административным ответчиком расчет, суд приходит к выводу, что он основан на законе и является математически верным. Лицами, участвующими в административном деле, не оспорен, объективных доказательств его неправильности не представлено.

В силу положений части 3 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с требованиями Методических указаний: 

- определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации) (пункт 11);

- для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Методическим указаниям (пункт 26.3);

- при наличии индивидуальных отличий земельных участков, в частности расположения земельного участка в границах подтапливаемой территории, санитарно-защитной зоны или в границах иной зоны с особыми условиями использования территории из предусмотренных статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации, вводятся учитывающие указанные факторы корректировки, которые должны быть обоснованы (пункт 60.1.2);

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Методическими указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний (пункт 72).

Одним из алгоритмов, предусмотренных Методическими указаниями, является индивидуальный расчет кадастровой стоимости (раздел VIII), который применяется при невозможности применения методов массовой оценки (пункты 3, 49) и, в частности, предусматривает, что в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости (пункт 54).

Таким образом, федеральный закон и принятые в его развитие нормативные правовые акты, регулирующие рассматриваемые правоотношения, не содержат прямого указания обязательного учета в расчетах при проведении государственной кадастровой оценки факта нахождения объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территорий, однако, предполагают обязательное проведение анализа влияния данного факта на стоимость и только в случае установления такого влияния возникает необходимость учета данного факта в расчетах, в том числе произведенных индивидуально, путем введения соответствующих корректировок, которые должны быть обоснованы.

В настоящем случае административный ответчик исполнил требования вышеприведенных правовых норм.

Так, по данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером ........ находится в пределах следующих зон с особыми условиями использования территории:

- 23:33-6.28 «охранная зона инженерных коммуникаций», 

- 23:33-6.608 «Водоохранная зона реки Дефань»;

- 23:33-564 «Прибрежная защитная полоса реки Дефань;

- 23:33-6.1531 «Публичный сервитут в целях размещения линейного объекта: Эстакада технологических трубопроводов»; 

- 23:33-6.1598 «Зона минимальных расстояний до газопровода-отвода на Джубгинскую ТЭС»; 

- 23:33-6-1609 «Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофиксации. Зона охраны искусственных объектов»; 

- 23:33-6.27, 23:33-6.697 «Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов «Джубгинской ТЭС» на территории Туапсинского района»).

Административным ответчиком проведен анализ влияния ограничений прав на землю ввиду установления зон с особыми условиями использования территории, в ходе которого принято решение об отказе в применении понижающей корректировки, в связи с частичным расположением спорного земельного участка в «Водоохранной зоне реки Дефань» и «Прибрежной защитной полосе реки Дефань». 

Такое решение обусловлено отсутствием объективной возможности измерения влияния таких зон на стоимость объекта оценки в каждом конкретном случае. 

В отношении иных зон с особыми условиями использования территории («Публичный сервитут в целях размещения линейного объекта: Эстакада технологических трубопроводов»; «Зона минимальных расстояний до газопровода-отвода на Джубгинскую ТЭС»; «Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофиксации. Зона охраны искусственных объектов»; «Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов «Джубгинской ТЭС» на территории Туапсинского района») в ходе проведения массовой государственной кадастровой оценки применена понижающая корректировка в отношении земельного участка с кадастровым номером ........ по данному ценообразующему фактору. Впоследствии, бюджетное учреждение признало ошибкой такое решение и приняло решение о перерасчете кадастровой стоимости, путем неиспользования данной корректировки. 

Суд считает такое решение верным, ввиду следующего.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером ........ расположены 63 объекта недвижимого имущества, в числе которых: газопровод-отвод на Джубгинскую ТЭС (кадастровый номер ........), дизельгенераторная (кадастровый номер ........), насосная станция перекачки осадка № 4 (кадастровый номер ........), склад баллонов расходных газов (кадастровый номер ........), азотная рампа (кадастровый номер ........), пункт подготовки газа (кадастровый номер ........), эстакада технологических трубопроводов (кадастровый номер ........), ограждение ТЭС с воротами (кадастровый номер ........), производственно-противопожарный водопровод (кадастровый номер ........), хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер ........), резервуар аварийного слива трансформаторного масла (кадастровый номер ........), отделение газотурбиновой установки (кадастровый номер ........).

Учитывая назначение данных объектов, а также тот факт, что спорный земельный участок, имея вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации объекта Джубгинская ТЭС», образован исключительно исходя из видов деятельности, осуществляемых на участке и расположенных в его границах производственных зданий и сооружений, чем, в свою очередь, обусловлено установление соответствующих зон с особыми условиями использования территории, что позволяет обеспечивать полноценную хозяйственную деятельность промышленных предприятий, расположенных в границах спорного участка и не препятствует его использованию по назначению.

Соответственно, вопреки позиции представителя административного истца применение корректировки, в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ не требовалось. 

Кроме этого, в Отчете об оценке отражено, что земельные участки, отнесенные к группе 10 «Производственные объекты» сами по себе являются причиной образования санитарно-защитной зоны предприятий.

Также суд не усматривает оснований для применения понижающей корректировки на наличие ограничений (обременений), ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером ........ находится в зонах затопления, подтопления.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2014 года № 360 «О зонах затопления, подтопления» зоны затопления, подтопления устанавливаются или изменяются решением Федерального агентства водных ресурсов.

Зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости (пункт 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2014 года № 360).

В материалах административного дела отсутствуют сведения о том, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об установлении зон затопления, подтопления в отношении спорного земельного участка. 

Информационным письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края от 8 февраля 2024 года № 399/03.2 также подтверждено, что в документах территориального планирования - генеральном плане Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (в редакции от 30 октября 2020 года), правилах землепользования и застройки Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (в редакции от 22 декабря 2023 года) отсутствуют сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером ........ в границах зон затопления, подтопления.

В связи с чем, введение корректировки по данному ценообразующему фактору в настоящем случае не требовалось, ввиду отсутствия необходимых сведений в Едином государственном реестре недвижимости, которые в силу вышеприведенных правовых положений подлежат обязательному внесению.

Фотоматериалы, предоставленные представителем административного истца, не опровергают вышеуказанные выводы, поскольку не являются надлежащим доказательством установления зон затопления, подтопления, не подменяют собой свод данных Единого государственного реестра недвижимости, а также не подлежат применению при определении кадастровой стоимости земельного участка в порядке проведения массовой государственной кадастровой оценки. 

Доводы о необходимости введения понижающих корректировок при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ на отсутствие центрального водоснабжения, а также на рельеф земельного участка, судом признаются необоснованными, противоречащими Методическим указаниям.

Согласно пункту 12 Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться, в том числе, обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной инфраструктурой (наличие инженерногои транспортного обеспечения до границ земельного участка); существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

Вместе с тем, пунктом 45.1 Методических указаний предусмотрена возможность определения состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости, построении статистической модели. 

Таким образом, при определении кадастровой стоимости методом статистического (регрессионного) моделирования, бюджетное учреждение самостоятельно определяет значимость ценообразующего фактора для той или иной оценочной группы, а также о необходимости его применения в расчетах.

Согласно отчету об оценке, расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, отнесен административным ответчиком к статистической модели группы 21.03, группе для моделирования «Черное_море_2».

В соответствии со сведениями, содержащимся в отчете, для данной статистической модели не предусмотрен такой ценообразующий фактор как обеспечение центральным водоснабжением, в качестве значимого (страницы 231-232 тома II отчета об оценке).

Соответственно, несмотря на то, что бюджетное учреждение обладало сведениями об отсутствии центрального водоснабжения в с. Дефановка Туапсинского района Краснодарского края, где находится спорный земельный участок, оснований для применения понижающей корректировки по данному ценнообразующему фактору не имелось, ввиду вышеуказанных особенностей примененной методики.

Также как и отсутствовали объективные основания для применения понижающей корректировки на рельеф земельного участка с кадастровым номером ........ при расчете кадастровой стоимости. 

Пункт 12 Методических указаний предусматривает применение такой корректировки только в случае, если имеется информация о влиянии на стоимость указанного о ценообразующего фактора.

Несмотря на распределение бремени доказывания по данной категории административных дел, административным истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что стоимость спорного земельного участка поставлена в зависимость от его рельефа. 

У административного ответчика отсутствовала достоверная информация о рельефе земельных участков, а также о влиянии на их стоимость, соответственно, неприменение в расчетах данного ценообразующего фактора не является ошибкой. 

Приходя к такому выводу, суд также учитывает, что в рамках массовой оценки используемые бюджетным учреждением сведения и документы не могли содержать сведения, позволяющие определить степень влияния рельефа, в частности, перепада высоты, на стоимость земельного участка. Такая информация подлежит установлению и применению в рамках индивидуальной оценки. 

Несогласие представителя административного истца с тем, что административным ответчиком не произведен расчет корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........, носит субъективный характер, не свидетельствует о допущении ошибки.

В разделе 1.27 «Описание применяемых корректировок» Приложения 2.8. к отчету об оценке отражено, что величина корректировки на вид разрешенного использования определялась на основе данных специализированного информационного портала некоммерческой организации Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», ввиду отсутствия в исходной базе бюджетного учреждения аналогов. Данная корректировка применена к земельным участкам, отнесенным к конкретным кодам использования. 

Для присвоенного кода использования спорного земельного участка 06:071 корректировка на вид разрешенного использования не предусмотрена. 

Кроме этого, Методическими указаниями не регламентировано обязательное применение такой корректировки, чем обусловлено, отсутствие обоснования в отчете отказа от корректировки. 

Доводы представителя административного истца о некорректном определении значения корректировки на функциональное использование земельного участка в размере 0,98, также не нашли своего доказательственного подтверждения в ходе судебного разбирательства.

На странице 106 отчета об оценке указано, что величина коэффициента на функциональное использование была определена как среднее значение отношения известных рыночных стоимостей участков промышленного назначения, отнесенных, в том числе, к группе для моделирования «Черное_море_2», к смоделированной стоимости идентичных участков под индивидуальное жилищное строительство (21 оценочная группа). 

В электронной таблице приложения 2.7 отчета содержится выборка 26 земельных участков промышленного назначения с указанием кадастровых номеров, площадей, а также рыночной стоимости, сведения о которых были использованы при расчетах, а именно:

- среднее значение удельного показателя рыночной стоимости определено как среднее арифметическое значение удельного показателя рыночной стоимости земельных участков, значищихся в выборке (с учетом корректировок на торг, на дату определения и на масштаб), и составило 1 545 рублей 69 копеек за кв.м.;

- среднее значение смоделированного удельного показателя кадастровой стоимости определено как среднее арифметическое значение удельного показателя кадастровой стоимости указанных земельных участков, полученных в результате моделирования стоимости этих участков для 21 оценочной группы, что составило 1574 рубля 13 копеек за кв.м.

Таким образом, итоговое значение коэффициента на функциональное использование получено следующим образом: 

1545,69 : 1574,13 = 0,98 (округленно).

Данный расчет является математически верным, исходные данные используемые административным ответчиком подтверждены и отражены в отчете. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена в соответствии с требованиями Методических указаний, расчет кадастровой стоимости осуществлен на основании достоверных сведений, при правильном определении условий, влияющих на стоимость объекта оценки, с учетом его целевого назначения и фактического использования.

В оспариваемом решении от 19 октября 2023 года № 12-06/23-902 ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» обоснованно сослалось на отсутствие нарушений при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, за исключением, применения корректировки, в связи с нахождением земельного участка в зонах с особыми условиями использования территорий, что признано ошибкой и послужило основанием для частичного удовлетворения заявления АО «Интер РАО – Электрогенерация».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение не нарушает права и законные интересы Общества, поскольку при его принятии бюджетным учреждением соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, порядок принятия оспариваемого решения, содержание решения не противоречит нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения. В связи с чем, доводы приведенные в административном иске, а также правовая позиция представителя административного истца не нашли своего подтверждения, соответственно, оснований для удовлетворения административного иска не имеется.

Тот факт, что на основании оспариваемого решения произведен пересчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ в сторону увеличения, не свидетельствует о нарушении прав административного истца. 

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признана утратившей силу часть 8 статьи 20 Федерального закона № 237-ФЗ, которой закреплялось, что в случае исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, определенной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения.

В настоящее время действующее законодательство, регламентирующее спорные правоотношения, такого предписания не содержит; у бюджетного учреждения отсутствует запрет на определение кадастровой стоимости при выявлении ошибок в сторону увеличения. 

Кроме этого, принимая процессуальное решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд исходит из того, что правовая позиция представителя административного истца сводится к необходимости учета индивидуальных особенностей и характеристик спорного земельного участка. Вместе с тем, данные критерии подлежат определению при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а не в порядке проведения массовой государственной оценки. В свою очередь, административный истец не лишен возможности обратиться в суд с таковым административным иском. 

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Лицами, участвующими в деле, не заявлено о наличии судебных издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На момент вынесения судом данного судебного акта административным истцом в полном объеме была исполнена обязанность по уплате государственной пошлины, в связи с чем, оснований как для довзыскания с АО «Интер РАО – Электрогенерация» суммы государственной пошлины, так и распределения иных судебных расходов, при постановлении решения об отказе в удовлетворении иска не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 218, 219, 226, 227, 228, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Интер РАО – Электрогенерация» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 19 октября 2023 года № 12-06/23-902.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2024 года.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов