Дело № 2-461/2025

50RS0

<

№ обезличен>-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 г. г.о. Химки 

<

адрес>

Химкинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Демидова В.Ю.,

при секретаре ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН «Форест» к ФИО1 о прекращении права собственности и признании права собственности, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО1 к ТСН «Форест» о внесении изменений в ЕГРН и признании права собственности на часть здания в порядке реконструкции объекта,

УСТАНОВИЛ:

Истец ТСН «Форест» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о прекращении права собственности и признании права собственности, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 

<

дата> было зарегистрировано ТСЖ «Форест». Решением Солнечногорского суда 

<

адрес> от 

<

дата> удовлетворены исковые требования ФИО6 о признании права собственности на находящееся в границах ТСН «Форест» нежилое здание с кадастровым номером № 50:09:0070417:4063, земельный участок с кадастровым номером № 50:09:0070417:4062. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 

<

дата> решение суда от 

<

дата> отменено, по делу было принято новое решение, согласно которому в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

<

дата> между ФИО6 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, на основании которого был зарегистрирован переход права собственности.

В настоящее время собственником спорного имущества является ФИО1, в связи с чем последовало обращение в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик обратился в суд с встречным иском, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать за ним право собственности на помещения № 29 расположенные на первом этаже и № 10-16 расположенные на втором этаже в здании с кадастровым номером № 50:09:0070417:4063 по адресу: 

<

адрес>, г.о. Химки, сельское поселение Кутузовское, д. Юрлово, мкр-н Резиденс, в обоснование указав, что ФИО1 произведена реконструкция здания с кадастровым номером № 50:09:0070417:4063, в связи с чем увеличилась этажность, площадь и иные конструктивные части объекта. 

Представитель ТСН «Форест» адвокат ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал, против встречных требований возражал.

Представитель ФИО1, третьего лица ФИО6 – ФИО5 в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Солнечногорского городского суда 

<

адрес> от 

<

дата> исковые требования ФИО6 удовлетворены частично, за ФИО6 признано право собственности на нежилое строение площадью 194,1 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, с.п. Кутузовское, д. Юрлово, мкр-н Резиденс, а также земельный участок площадью 200 кв.м., необходимый для использования нежилого строения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 

<

дата> решение Солнечногорского городского суда 

<

адрес> от 

<

дата> отменено, по делу принято новое решение суда, согласно которому в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН право собственности на указанное нежилое помещение и земельный участок зарегистрировано за имя ФИО1, право собственности которого было зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 

<

дата>, заключенного с ФИО6

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума ВСА РФ № 22 от 

<

дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", изложенных в п. 52 следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из п. 10 ст. 1 ГрК РФ под объектом капитального строительства понимается - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Частью 6 ст. 52 ГрК РФ предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В силу статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; 

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 

<

дата> № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Как указано в абз. 2, 3 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела, судом по ходатайству ФИО1 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ МО «СтройЭксперт».

Согласно выводам заключения эксперта № 592/2025-СТЭ от 

<

дата> в нежилом задании с к.н. № 50:09:0070417:4063, расположенном по адресу: 

<

адрес>, г. о. Химки, д. Юрлово, мкр-н Резиденс, в период с 2015 г. по 2019 г. проведены как капитальный ремонт ранее существующего 1-го этажного строения, так и реконструкция здания в целом.

Капитальный ремонт исследуемого здания заключался в усилении конструктивных элементов фундамента, заложении существующих оконных и дверных проемов, а также проведении ремонтных работ на 1-м этаже здания – очистки стен от существующей штукатурки, кладка стен по периметру из кирпича и отделка фасада современными материалами (планкены лиственница и плиты мраморного известняка).

Реконструкция исследуемого здания заключалась возведении второго этажа над ранее существующим одноэтажным строением и возведении одноэтажной пристройки со стороны двора. При этом, трубы системы водоснабжения и канализации со второго этажа проложены под потолком помещения № 1., находящегося в пользовании ТСН «Форест». В материалах гражданского дела не представлены технические условия и договоры на подключение инженерных сетей для помещения 2-го этажа, находящегося в пользовании ФИО1 Следовательно, подключение сетей водоснабжения, канализации и электроснабжения 2-го этажа производится к ранее существующим сетям, расположенных на территории Резиденс.

В соответствии с картой градостроительного зонирования объект исследования располагается в зоне Ж-2. Согласно Постановлению Администрации г.о Химки 

<

адрес> от 

<

дата> 

<

№ обезличен> «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории ( части территории) зона Ж2 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. 

Экспертом установлено, что объект исследования соответствует следующим нормативно-техническим требованиям:

- ПЗЗ по предельным размерам земельного участка при исследуемом нежилом здании;

- по инсоляции окружающей застройки;

- объёмно-планировочным и конструктивным решениям соблюдением требований ФЗ;

- устройства лестничного марша с учетом нормативных требований ( по высоте и ширине ступеней);

- по наличию инженерного обеспечения;

- по содержанию территории в чистоте;

- по противопожарным требованиям;

Соответствует частично следующим нормативно-техническим требованиям:

- земельный участок соответствует разрешенному виду использования земльного участка.

Границы земельного участка установлены в соответствии с земельным законодательством. Однако, граница земельного участка объекта, совпадающая с границей з/у Резиденс с западной стороны располагается в охранной зоне газопровода. Кроме того, лестничный марш, ведущий на 2-й этаж частично (на расстоянии 1,08) располагается за пределами установленных границ ;

- по разработке архитектурно-строительного проекта, не указан заказчик и исполнитель проекта.

- по составу помещений. Для использования здания как административное - соответствует. Однако организация помещений в одноэтажной пристройке для проживания сотрудников, не предусматривается в административных зданиях. Кроме того, площади и инсоляции данных помещений не соответствует требованиям для помещений для проживания.

Не соответствует следующим нормативно-техническим требованиям:

- отсутствие разрешения ( уведомления) на проведение реконструкции исследуемого нежилого здания;

- ПЗЗ г.о. Химки в части процента застройки и отступам здания от границ земельного участка ( менее 3-х метров).

Несоответсвием является устройство части лестничного марша, ведущего на 2-й этаж за пределами установленных границ (на расстоянии 1,08м).

Для устранения замечаний в части устройства лестничного марша за пределами установленных границ земельного участка, необходимо произвести демонтаж существующего лестничного марша и переоборудовать его таким образом., чтобы он не выступал за установленные границы (возможно оборудовать одномаршевую лестницу). Кроме того, экспертами рекомендуется над переоборудованным лестничным маршем устроить козырек из поликарбоната для удобства пользования и предотвращения попадания осадков и снежных масс.

Несоответствием является устройство ограждения земельного участка с западной стороны, совпадающего с ограждением территории Резиденс, в охранной зоне магистрального газоснабжения, что является опасным для жизни и здоровья граждан, что требует переноса данного ограждения.

Кроме того, возведенная пристройка в т. 1 располагается в крайней точке охранной зоны магистрального газопровода, что может затруднить проведение ремонтных работ трубы газопровода. В зависимости от давления газопроводной трубы фундаменты зданий должны располагаться согласно табл. В1* СП 62,13330-2011г. «Газораспределительные системы» на расстоянии от 2,0 до 10,0м. Ширина охранной зоны магистрального газопровода, согласно общедоступных источников ЗОУИТ составляет 4М., на основании чего эксперты предполагают, что заложен газопровод низкого давления. Однако, эксперты не является специалистами в области газораспределительных сетей, в связи с чем ним, собственнику здания необходимо согласовать данный вопрос с «Мособлгазом». На основании согласования с «Мособлагз» может быть решен вопрос о сохранении или демонтаже возведенной пристройки к 2-х этажному зданию.

Выводы эксперта мотивированы, последовательны, непротиворечивы, бесспорно не опровергнуты сторонами. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересованы в исходе дела, обладают необходимой квалификацией для установления указанных в заключении обстоятельств.

При таких обстоятельствах, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 

<

дата> установлено, что спорное нежилое здание содержит элементы общего имущества товарищества, согласие на уменьшение которого отсутствует, то с учетом отмены судебного акта, на основании которого признано право собственности на спорное имущество, суд находит требования ТСН «Форест» о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилое здание и земельных участок, и признание права собственности на спорные объекты недвижимости за ТСН, подлежащими удовлетворению.

В связи с чем, встречные требования ФИО1 о внесении изменений в ЕГРН и признании права собственности на часть здания в порядке реконструкции объекта не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд учитывает что спорный объект капитального строительства не соответствует параметрам выданного разрешения строительство, как по площади объекта, так и по площади застройки земельного участка. 

Признание права собственности на объект в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться только в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, не смогло получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в определенном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ТСН «Форест» к ФИО1 – удовлетворить.

Признать отсутствующим и прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на:

- нежилое строение площадью 194,1 кв.м. с кадастровым номером № 50:09:0070417:4063 по адресу: 

<

адрес>, г.о. Химки, д. Юрлово, мкр. Резиденс;

- земельный участок площадью 200 кв.м. с кадастровым номером № 50:09:0070417:4062 по адресу: 

<

адрес>, г.о. Химки, д. Юрлово, мкр. Резиденс.

Признать право собственности ТСН «Форест» (ОГРН 

<

***>) на:

- нежилое строение площадью 194,1 кв.м. с кадастровым номером № 50:09:0070417:4063 по адресу: 

<

адрес>, г.о. Химки, д. Юрлово, мкр. Резиденс;

- земельный участок площадью 200 кв.м. с кадастровым номером № 50:09:0070417:4062 по адресу: 

<

адрес>, г.о. Химки, д. Юрлово, мкр. Резиденс.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСН «Форест» расходы по оплате госпошлины в размере 69 532 руб.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ТСН «Форест» о внесении изменений в ЕГРН и признании права собственности на часть здания в порядке реконструкции объекта – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 

<

дата> г.

Председательствующий В.Ю. Демидов