Дело №2-75/2020

61RS0048-01-2019-001119-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2020 года пос. Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Халиной И.Л.,

при секретаре судебного заседания Богомаз О.С.,

с участием представителя истцов адвоката Тюменева К.Б., ордер №22638 от 09.01.2020 года,

представителя ответчика адвоката Ткаченко Н.А., ордер №98732 от 03.02.2020 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ИП главе К(Ф)Х ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, 

установил:

В суд обратились ФИО1, ФИО2 к ИП главе К(Ф)Х ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, обосновав его следующим.

19 мая 2016 года между истцами и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в соответствии с условиями которого истцы передали ответчику в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий им на праве общей долевой собственности, площадью 256000 кв.м, кадастровый номер ****, расположенный по адресу: ****, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в регистрационной службе 23 мая 2016 года.

В соответствии с п.4 указанного договора была установлена ежегодная арендная плата каждому арендодателю в размере: ячмень – 3 тонны или соразмерная денежная компенсация, то есть всего ячменя 6 тонн ежегодно.

06 марта 2019 года истцы обратились к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды. Однако, ответчик не исполнил указанное предупреждение.

Решением Орловского районного суда Ростовской области от 19 июня 2019 года отказано в удовлетворении иска ФИО1 о взыскании с ИП главы К(Ф)Х ФИО4 о взыскании заработной платы, компенсации за неиспользованный отпуск, премии и компенсации морального вреда. Иск ФИО1, ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка был удовлетворен частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03 октября 2019 года решение Орловского районного суда Ростовской области от 19 июня 2019 года было отменено с вынесением нового решения, согласно которого взыскано с ИП главы К(Ф)Х ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 задолженность по арендной плате за 2016-2018 гг. в размере 7 тонн 828 кг ячменя, что соразмерно денежной компенсации в сумме 64709 руб. каждому; в части требований о расторжении договора аренды решение отменено, исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения, поскольку истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

10 октября 2019 года истцы повторно письменно обратились с заявлением к ответчику с предложением о досрочном расторжении договора аренды с 01 декабря 2019 года. Однако, согласно ответа ответчика от 19 ноября 2019 года он отказался от досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст.619, ч.2 ст.452 ГК РФ, истцы просят расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка от 19 мая 2016 года, заключенного между истцами и ответчиком. 

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом (л.д.36,37). Согласно поданному заявлению ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителя адвоката Тюменева К.Б. (л.д.38). 

Суд рассмотрел дело в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истцов адвокат Тюменев К.Б., действующий на основании ордер №22638 от 09 января 2020 года, исковые требования ФИО1, ФИО2 поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Кроме того, представитель истца пояснил, что суд апелляционной инстанции не согласился с арендной платой и взыскал задолженность по арендной плате за 2016, 2017, 2018 года. В части требований о досрочном расторжении договора аренды, апелляционная инстанция указала, что истцами не соблюдено требование закона о досудебном порядке урегулирования спора, чему не дана оценка в суде первой инстанции. В связи с чем, они (истцы) вновь обратились с предложением досрочно расторгнуть до 01 декабря 2019 года. Однако, ответчик отказал в удовлетворении данного ходатайства. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал и пояснил, что Липовских начинал с ними свою деятельность с 2006 года, мог получать это зерно для ведения своего подсобного хозяйства, и он его ежегодно получал. Так как они друг другу доверяли он (Липовских) нигде не расписывался. Договор аренды заключали на условиях - 3 тонн ячменя. Получал свое зерно через весы, которое находилось в складе. Липовских 6 тонн сразу получать не мог, поэтому брал, когда ему это было удобно, по 2-3 тонны. Затем Липовских подал на него в суд, что не получал арендную плату. Решением суда с него (ответчика) была взыскана в пользу Липовских арендная плата. На сегодняшний день решение суда исполнено. Просит отказать в иск, поскольку ими все обязательства по договору добросовестно исполнялись.

Представитель ответчика адвоката Ткаченко Н.А., действующая на основании ордера № 98794 от 03 февраля 2020 года, исковые требования не признала, указав следующее. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 23 октября 2019 года установлено, что в действиях Липовских содержалось уклонение от получения арендной платы, неоднократно ими был нарушен досудебный порядок, а именно: в ответе на предложение истцов, ИП глава ФИО3 предложил Липовских явиться до 05 апреля к 08 часам в любой рабочий день, по адресу: ****, для урегулирования спора, предупредив, что в случае неявки, действия буду расценены как отказ от досудебного урегулирования спора. При обращении путем телефонных переговоров уклонялись от получения арендной платы.

Суд, давая оценку действиям сторон, принял во внимание их пояснения в суде первой инстанции. В рамках проверки Зимовниковского следственного отдела, из протокола осмотра предметов (содержание аудиозаписи), следует, на предложение явиться для получения арендной платы зерном, Липовских отказался до решения возникшего спора в судебном порядке. В действиях ФИО3 отсутствуют действия, которые были направлены по невыплате арендной плате. Наоборот, он создавал все условия, чтобы добросовестно исполнить обязательства. Согласно договору аренды от 19 мая 2016 года, п.3, досрочно можно прекратить действие договора не позднее чем за 6 месяцев по окончанию работ, по окончанию уборочных работ, после выполнения друг другом обязательств по договору за прошедший год в письменной форме, что не было сделано со стороны истца.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, заслушав свидетелей, изучив собранные по делу доказательства, оценив доводы сторон, суд находит следующее.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 19 мая 2019 года между ФИО1, ФИО2 (арендодатели) и главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ****, общей площадью 256000 кв.м, расположенного по адресу: **** сроком на 10 лет, договор аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы 23 мая 2016 года **** (л.д.8-9).

Согласно условиям вышеназванного договора (п.4), арендная плата за земельный участок выдается арендодателю продукцией и составляет ячмень – 3 тонны или соразмерная денежная компенсация – каждому «Арендодателю» в год, срок платежа установлен ежегодно до 01 декабря ежегодно.

Согласно п.7 договора арендодатель имеет право обращаться в суд по вопросам нарушения «Арендатором» условий и положений Договора.

Из представленного договора аренды (п.1) следует, что истцы (ФИО1, ФИО2) на основании свидетельства о государственной регистрации права **** **** от 19 июня 2006 года, **** от 19 июня 2006 года имеют 1/2 долю в праве общей долевой собственности в земельном участке, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, площадью 256000 кв.м кадастровый номер ****, расположенного по адресу: ****. 

На основании ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

По утверждениям истцов, задолженность по оплате арендной платы образовалась за период 2016-2018 годы.

Согласно ст. 614 ГК РФ (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, согласно положениям вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 7 договора предусмотрена возможность обращения арендодателя в суд по вопросам нарушения Арендатором условий и положений Договора.

Вышеуказанное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. 

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что решением Орловского районного суда Ростовской области от 19 июня 2019 года постановлено: 

- ФИО1 к ИП ФИО5 КФХ ФИО4 о взыскании заработной платы, компенсации за неиспользованный отпуск, премии и компенсации морального вреда отказать в полном объеме. 

- Взыскать с ИП главы КФХ ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 арендную плату в размере по шесть тонн ячменя каждому. 

- В остальной части иска ФИО1 и ФИО2 отказать (л.д.10-13).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03 октября 2019 года было постановлено: 

- Решение Орловского районного суда Ростовской области от 19 июня 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании заработной платы, компенсации за неиспользованный отпуск, компенсации морального вреда и принять в указанной части новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ИП главе КФХ ФИО4 удовлетворить частично.

- Взыскать с ИП главы КФХ ФИО4 в пользу ФИО1 задолженность по заработной плате в сумме 648912 руб. 07 коп., компенсацию за неиспользованный отпуск в сумме 19085 руб. 69 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.

- В остальной части исковые требования ФИО1 к ИП главе КФХ ФИО4 о взыскании заработной платы, компенсации за неиспользованный отпуск, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

- Взыскать с ИП главы КФХ ФИО4 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10179 руб. 98 коп.

- Решение Орловского районного суда Ростовской области от 19 июня 2019 года изменить в части размера взысканной арендной платы и принять в указанной части новое решение, который взыскать с ИП главы КФХ ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 задолженность по арендной плате за 2016 -2018 г. в размере 7 тонн 828 кг ячменя, что соразмерно денежной компенсации в сумме 64709 руб. каждому.

- Взыскать с ИП главы КФХ ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3788 руб. 36 коп.

- Решение Орловского районного суда Ростовской области от 19 июня 2019 года в части требований о расторжении договора аренды отменить.

- Оставить исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ИП ФИО5 КФХ ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка без рассмотрения.

- Апелляционные жалобы ИП главы КФХ ФИО4, ИП главы КФХ ФИО3 оставить без удовлетворения (л.д.14-23).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03 октября 2019 года установлено, что ИП ФИО5 (КФХ) ФИО3 не представлено достоверных доказательств того, что истцам выплачивалась арендная плата с момента заключения договора в 2016 году по 2018 года, а договором аренды прямо предусмотрено осуществление выплаты один раз до 01 декабря ежегодно, то, следовательно, первый платеж по нему должен был состояться в срок до 1 декабря 2016 года (л.д.24).

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, ч. 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статьи 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, из смысла приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, первое предложение о расторжении договора аренды истцы направили ответчику 21 марта 2019 года, которое было им получено 26 марта 2019 года.

10 октября 2019 года истцами повторно в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 19 мая 2016 года (л.д.24).

Поскольку предложение истцов содержало требования о расторжении договора аренды в связи с неисполнением Арендатора обязанностей по внесению арендной платы, до подачи в суд искового заявления прошло более 2 месяцев, суд приходит к выводу, что истцом соблюдены разумные сроки для предъявления настоящего требования.

Согласно ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, истцы со своей стороны приняли надлежащие меры об извещении ответчика.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика были допрошены свидетели Свидетель №2, Свидетель №1, Свидетель №3, которые показали, что у них у всех свои КФХ, кроме Д. который является индивидуальным предпринимателем.

ФИО2 работал с ними с 2006 года. Работали они на доверительных отношениях. У каждого свое имущество, свои земельные площади, общего ничего нет, помогали друг другу, вместе пахали землю, обрабатывали, убирали урожай. Земельные участки Липовских находятся с 2016 года в аренде у Главы К(Ф)Х ФИО3, который выплачивает истцам арендную плату в виде 3 тонн ячменя до 01 декабря в натуре или денежную компенсацию. Липовских свой ячмень по договору аренды получали, домой его не вывозили, а оставляли его на складе у ФИО3. Брали Липовские домой принадлежащий им ячмень из склада по мере необходимости. В 2019 году Липовский уволился от ФИО3, который потом с ним полностью рассчитался.

Вместе с тем, показания допрошенных в ходе рассмотрения дела свидетелей в подтверждение передачи зерновых культур (ячменя) истцам не являются доказательством надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, поскольку положениям статьи 60 ГПК РФ не соответствуют. Письменных доказательств, отвечающих требованиям допустимости и достоверности, подтверждающих, как передачу натуроплаты истцам, так и их получение последними, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает необходимым требования истцов ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить полностью.

Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ИП главе К (Ф)Х ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 256000 кв.м, кадастровый номер ****, расположенный по адресу: ****, заключенный 19 мая 2016 года между ФИО1, ФИО2 и ИП главой КФХ ФИО3. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2020 года.