дело № 2-3463/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Великий Новгород

4 декабря 2017 года 

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Ионова И.А.,

при участии в судебном заседании в качестве:

секретаря судебного заседания – Столяровой Ю.В.,

истца – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

В Новгородский районный суд Новгородской области обратилась гражданка ФИО1 с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 522 078 руб., поскольку ответчиком передан истцу объект недвижимости, не соответствующий условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 ноября 2015 года. 

В последующем истец изменил предмет иска: просил суд уменьшить покупную стоимость жилого дома общей площадью 36,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, по договору купли-продажи от 24 ноября 2015 года на 1 329 078 руб.; взыскать с ответчика сумму уменьшения покупной цены в размере 1 329 078 руб., денежные средства в возмещение ущерба в размере 537 041,40 руб.

В судебном заседании истец поддержала иск по изложенным в нем основаниям. Представитель ответчика иск не признал по основаниям, указанным в письменном отзыве. Ответчик, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4 статьи 421); по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554); передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункты 1 и 2 статьи 556); в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557).

Согласно статье 475 ГК Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1); в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Судом установлено, что 22 декабря 2015 года между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (в последующем фамилия изменена на ФИО1) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны обязались не позднее 15 октября 2015 года заключить договор купли-продажи жилого дома общей площадью 36,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, и земельный участок под ним общей стоимостью 1 700 000 руб.

24 ноября 2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. Цена договора – 1 700 000 руб., которая оплачивается в следующем порядке: 400 000 руб. – за счет собственных средств покупателя (переданы продавцу 28 августа 2015 года в виде задатка), 1 300 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных АО «Россельхозбанк». В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял указанные жилой дом и земельный участок (пункт 1); имущество соответствует условиям договора, претензий у покупателя к продавцу по его качеству не имеется (пункт 2); стороны выполнили свои обязательства в полном объеме и претензий друг к другу не имеют (пункт 3).

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию 30 ноября 2015 года.

Требуя уменьшения цены договора, истец указывает на то, что ответчик обманул ее, продав баню под видом жилого дома. Стоимость же бани с земельным участком, по мнению истца, не может превышать 800 000 руб. 

Кроме того, истец требует взыскать понесенные ею убытки в размере 267 041,40 руб., связанные с оплатой ипотечного кредита, который ей пришлось оформить для приобретения жилого дома и земельного участка; упущенную выгоду в размере 209 000 руб., образовавшуюся в связи с расторжением договора найма жилого помещения (

<

адрес>), заключенного с гражданином ФИО5; расходы по оплате проведенных работ по договорам подряда от 18 сентября 2016 года в размере 55 000 руб. в целях устранения выявленных недостатков приобретенного жилого дома.

Действительно, в результате проведенной по ходатайству истца судебной строительно-технической экспертизы установлено, что обследуемый объект по адресу: 

<

адрес> по геометрическим размерам, техническим характеристикам и инженерному оборудованию, методам строительства не соответствует требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» и Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений; данный объект не отвечает требованиям нормативных документов, предъявляемым к жилым одноквартирным домам и не пригоден для постоянного проживания; данное строение не является жилым домом; по составу помещений и установленного оборудования данное строение является баней – строением пониженного уровня ответственности.

Выявленные экспертизой дефекты: на момент обследования под объектом выполнен ленточный фундамент, который не обеспечивает защиту бревенчатых стен и полов от грунтовых и талых вод ввиду расположения данного фундамента в один уровень с землей; имеются биологические повреждения нижних венцов строения, фронтоны крыши имеют выпучивание, связанное с отсутствием нагелей; имеются биологические повреждения черновых полов в помещении № 1 обследуемого строения, намокание утеплителя вследствие расположения данных полов непосредственно на земле и низкого расположения ленточного фундамента; кровельное покрытие выполнено с нарушениями инструкций по укладке метало черепицы. Причинами выявленных недостатков строения являются некачественно выполненные работы при строительстве объекта, повлекшие за собой образование недостатков строения – биологические повреждения нижних венцов строений и выпучивания фронтонов. Момент возникновения недостатков (дефектов) – на момент строительства данного строения.

У суда нет оснований не доверять заключению профессионального эксперта. Результаты экспертизы сторонами не оспорены и принимаются судом в качестве доказательства.

Исходя из материалов дела и пояснений истца, которая лично осматривала объект прежде чем заключить договор купли-продажи, стороны не могли не знать о том, что предметом договора фактически являются баня и земельный участок. Оформляя договор как куплю-продажи жилого дома с земельным участком, стороны, в том числе и покупатель (истец), взяли на себя ответственность за несоответствие условий договора фактическим обстоятельствам. На момент заключения договора купли-продажи приобретенное истцом строение, даже если имевшиеся в нем недостатки в фундаменте, стенах, полах, крыше еще не проявлялись, уже являлось фактически не жилым домом, а баней. Покупатель, приобретая данный объект и подписывая акт приема-передачи об отсутствии претензий к продавцу, фактически согласилась с приобретением бани за указанную в договоре цену.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что пункт 2 статьи 475 ГК Российской Федерации не предусматривает право покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены в случае существенного нарушения требований к качеству товара, исковые требования об уменьшении цены договора купли-продажи от 24 ноября 2015 года и взыскании с ответчика суммы уменьшения покупной цены в размере 1 329 078 руб. не подлежат удовлетворению.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании убытков в общей сумме 537 041,40 руб., поскольку истцом не представлены достаточные и допустимые доказательства необходимости несения соответствующих расходов.

Поскольку иск подлежит оставлению без удовлетворения, согласно статье 98 ГПК Российской Федерации, с истца в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 9 110 руб., не уплаченную ею при изменении предмета иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 198, 209, 321 ГПК Российской Федерации, Новгородский районный суд Новгородской области

р е ш и л :

Исковой заявление ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости жилого дома по договору купли-продажи от 24 ноября 2015 года, взыскании суммы уменьшения покупной цены в размере 1 329 078 руб., убытков в размере 537 041,40 руб. оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 110 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, путем подачи апелляционной жалобы в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Новгородского районного суда Новгородской области

И.А. Ионов

Решение принято в окончательной форме 22 декабря 2017 года.